+7 (985) 907-06-05

Карта сайта

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996).

Определение порядка пользования недвижимостью основывается на ст. 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Очень важно понимать отличие раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли от определения порядка пользования недвижимым имуществом.

После раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли (раздела в натуре), право общей долевой собственности прекращается, после определения порядка пользования жилым помещением сособственники продолжают оставаться участниками общей долевой собственности.

При определении порядка пользования за каждым из совладельцев закрепляются в пользование определенные помещения, размер долей при этом не изменяется, вне зависимости от того, что помещения, переданные каждому из совладельцев, могут быть не пропорциональными долям совладельцев. При разделе имущества, находящегося в долевой собственности, или выделе из него доли, если сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на имущество.

При определении порядка пользования доли не изменяются и, соответственно, предоставление помещения большего по размеру не является основанием для требования о выплате стоимости квадратных метров, переданных в пользование с превышением доли. Совладелец, которому передается помещение меньшее, чем его доля, вправе требовать от совладельца, которому предоставляется помещение большее, чем его доля, компенсации за пользование имуществом, которой является стоимость квартирной платы, но об этом позже.

Обратимся к судебной практике, которая наглядно показывает эту разницу в правовых основах и последствиях раздела имущества и определения порядка пользования им.

 

Спорная квартира в доме в г. Пензе в порядке наследования перешла в собственность П.О. в 2/3 долях и Б.О. в 1/3 доли. Общая площадь квартиры составляла 60 кв. м, жилая площадь — 45 кв. м; квартира состояла из четырех жилых комнат площадью 16,8; 7,1; 8,8 и 12,3 кв. м.

П.А. обратился в суд с иском к П.О. об определении порядка пользования жилым помещением, указав, что являлся собственником 1/3 доли указанной квартиры, которую приобрел по договору купли-продажи от 29.09.2006 у Б.В. Поскольку между Б.В. и П.О. порядок пользования квартирой был определен, в пользовании Б.В. находилась комната № 4 площадью 12,3 кв. м, а комнатами № 1, 2 и 3 пользовалась П.О., в договоре купли-продажи доли квартиры от 29.09.2006 было указано, что в его пользование переходит комната № 4 площадью 12,3 кв. м. Однако П.О. препятствовала ему использовать ее по назначению. П.А. просил суд определить порядок пользования квартирой, выделив ему во владение и пользование комнату № 4 площадью 12,3 кв. м; комнаты № 1, 2 и 3 площадью 16,8; 7,1 и 8,8 кв. м соответственно, закрепить за П.О.; подсобные помещения (кухню, туалет, ванную, коридор) оставить в общем пользовании, а также взыскать с П.О. расходы по оплате государственной пошлины и судебные издержки.

В ходе рассмотрения дела П.А. увеличил заявленные требования и просил суд изменить долевое участие в праве собственности на спорную квартиру, закрепив за П.О. право собственности на принадлежавшие П.А. 3,6 кв. м, определив долю П.А. в праве собственности на квартиру в 27/100, что соответствовало 16,4 кв. м общей площади, долю П.О. — в 73/100 (43,6 кв. м общей площади) и взыскав с П.О. в его пользу денежную компенсацию за 3,6 кв. м в размере 72 000 руб., исходя из стоимости в 20 000 руб. за кв. м.

Решением Ленинского районного суда г. Пензы от 17.01.2007 иск был удовлетворен и определен порядок пользования квартирой: во владение и пользование П.А. была выделена комната № 4, П.О. — комнаты № 1, 2 и 3; подсобные помещения — определены в общее пользование; изменено долевое участие в праве долевой собственности на квартиру: П.О. было отведено 73/100 доли, П.А. — 27/100 доли, при этом с П.О. в пользу П.А. была взыскана денежная компенсация за 3,6 кв. м общей площади квартиры — 72 000 руб.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 10.04.2007 решение районного суда было оставлено без изменения.

П.О. на указанные судебные постановления подала жалобу в порядке надзора с просьбой об отмене решения суда и определения судебной коллегии в полном объеме в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Обсудив доводы вышеуказанного определения, президиум нашел решение суда и определение судебной коллегии подлежащими отмене в части удовлетворения исковых требований П.А. об изменении долевого участия в праве собственности и взыскании денежных средств по следующим основаниям.

Удовлетворяя иск П.А. в части изменения долевого участия в праве собственности на квартиру, суд исходил из того, что, поскольку в результате определения порядка пользования квартирой П.О. передавалась в пользование площадь, превышавшая ее долю, с нее подлежала взысканию в пользу П.А. денежная компенсация, что влекло изменение долевого участия в праве собственности на квартиру.

Однако в соответствии с требованиями ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суд не сослался на закон, которым руководствовался, изменяя долевое участие в праве собственности на указанную квартиру при определении порядка пользования ею. Фактически такая норма материального права отсутствовала.

Приведенные же судом в решении нормы предусматривали право участника долевой собственности требовать от других участников выплату компенсации за пользование имуществом, приходящимся на его долю (ст. 247 ГК РФ), и право участника долевой собственности требовать выплату компенсации и изменения долевого участия для устранения несоразмерности имущества, выделяемого участнику долевой собственности в натуре, при разделе этого имущества (ст. 252 ГК РФ).

Следовательно, решение суда, оставленное без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам, в части удовлетворения иска об изменении долевого участия в праве собственности на квартиру и взыскании денежной компенсации не могло быть признано законным и обоснованным. Вопрос о правовом основании и обоснованности исковых требований П.А. в указанной части подлежал новому судебному рассмотрению (постановление президиума Пензенского областного суда от 21.12.2007 по делу № 44г-199).

 

Рассматривая дела данной категории, суд в первую очередь учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может не соответствовать в точности долям в праве общей собственности. Порядок пользования комнатами должен быть определен добровольно.

Суд не вправе изменять фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением, даже если такой порядок пользования значительно ущемляет права пользования недвижимостью кого-то из участников общей долевой собственности.

Приведем пример из судебной практики.

 

Истица по первоначальному иску К. обратились в суд с иском, в котором просила определить порядок пользования квартирой, выделив в пользование К. комнату размером 14,6 кв. м, а комнаты, размером 9,2 и 22,6 кв. м передать в пользование В.С., С.В. и В.В., места общего пользования передать в совместное пользование всех сособственников.

В.С., С.В. и В.В. обратились в суд со встречным исковым заявлением в котором просили определить порядок пользования спорной площадью, выделив в совместное пользование В.С., С.В. и В.В. комнаты размером 14,6 и 22,6 кв. м, а К. выделить комнату размером 9,2 кв. м.

В ходе судебного заседания К. пояснила, что она с ее несовершеннолетним сыном, постоянно зарегистрированным на спорной площади, и супругом занимала комнату площадью 9,2 кв. м, а В.С., С.В. и В.В. занимали комнаты размером 14 и 22 кв. м. При этом, как указала К., занимаемая ею комната являлась самой маленькой в квартире и проживание в ней с несовершеннолетним ребенком было затруднительным. В подтверждение своих доводов К. представила акт материально-бытового обследования семьи.

В.С., С.В., В.В. и их представитель Л. против предложенного К. порядка пользования спорной площадью возражали. Просили закрепить уже сложившийся порядок пользования спорной квартирой по предложенному ими варианту, при этом полагали, что ссылка К. на проживание с несовершеннолетним ребенком необоснованна, поскольку порядок пользования устанавливается между сособственниками жилого помещения.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующему.

Спорное жилое помещение представляло собой трехкомнатную квартиру общей площадью 64,8 кв. м и жилой площадью 46,4 кв. м. На каждого из участников общей долевой собственности приходилось по 11,6 кв. м.

Из пояснений лиц, участвовавших в деле, следовало, что между сособственниками спорной квартиры, зарегистрированным на спорной площади несовершеннолетним К., сложился порядок пользования спорной квартирой, при котором комнатой 22,6 кв. м и комнатой 14,6 кв. м с лоджией совместно пользовались В.С., С.В. и В.В., комнатой в 9,2 кв. м — К. с несовершеннолетним сыном.

Суд, изучив все обстоятельства дела, счел невозможным установить порядок пользования спорной площадью по предложенному К. варианту, поскольку между сособственниками уже сложился порядок пользования спорной квартирой, отличный от предложенного ею варианта.

Доводы К. о том, что ей затруднительно проживать в комнате размером 9,2 кв. м с несовершеннолетним ребенком, суд не мог принять во внимание. Несовершеннолетний К. был постоянно зарегистрирован на спорной площади без указания конкретной комнаты, без доли в праве и т.д. и, следовательно, был вправе пользоваться каждой из спорных комнат и квартирой в целом.

Суд, исследовав все собранные по делу доказательства в их совокупности, изучив доводы лиц, участвовавших в деле, исходя из конкретных обстоятельств, сложившегося порядка пользования спорной площадью, счел возможным определить предложенный В.С., С.В. и В.В. порядок пользования спорной квартирой (решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 25.06.2008 по делу № 2-1644/2008).

 

Как видно из вышеприведенного примера, суд определил тот порядок пользования, который сложился между сторонами, несмотря на то, что выделенная в пользование К. комната была на 2,4 кв. м меньше, чем приходилось на ее долю. Однако данное решение нельзя считать показательным. Суды не обращают внимание на соотношение долей и фактически занимаемой площади, если этот порядок пользования был выбран сторонами добровольно и существовал в течение длительного времени.

Приведем пример весьма несоразмерного закрепления за совладельцами комнат.

 

В.С. обратился в суд с иском к Л.В. об определении порядка пользования квартирой.

Исковые требования он мотивировал тем, что истец и ответчик являлись собственниками по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, состоявшую из трех комнат, просил определить порядок пользования спорной квартирой, передать истцу в пользование смежные комнаты размером 16,5 и 13,0 кв. м, а в пользование ответчику передать комнату размером 16,9 кв. м.

Ответчик Л.В. в судебном заседании пояснил, что порядок пользования между собственниками жилого помещения сложился, и он фактически пользуется только комнатой площадью 16,9 кв. м.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд счел исковые требования В.С. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрении дела судом было установлено, что трехкомнатная квартира общей площадью 61,5 кв. м состояла из жилых комнат площадью 16,9; 16,5; 13,0 кв. м, ванной комнаты, кухни, туалета, коридора, что подтверждалось выпиской из технического паспорта. При этом жилые комнаты площадью 16,5 и 13,0 кв. м являлись смежными, комната площадью 16,9 кв. м была изолированной.

Как следовало из объяснений сторон, данных в судебном заседании, собственниками квартиры по 1/2 доли являлись В.С. и Л.В., в спорной квартире сложился определенный порядок пользования, при котором В.С. занимал смежные комнаты размером 16,5 и 13,0 кв. м, а Л.В. — комнату площадью 16,9 кв. м. Доказательств наличия какого-либо иного соглашения между собственниками спорной квартиры о порядке владения и пользования данным жилым помещением суду представлено не было.

Требования В.С. об определении порядка пользования спорной квартирой подлежали удовлетворению, так как истцу в праве общей долевой собственности на спорную квартиру принадлежала 1/2 доля. Предоставление в пользование истца смежных жилых комнат площадью 16,5 и 13,0 кв. м не повлекло бы нарушение прав ответчика. Ответчик не представил суду доказательств нарушения его прав вследствие определения судом предложенного истцом порядка пользования спорной квартирой (решение Центрального районного суда г. Челябинска от 19.02.2010).

 

Возвращаясь к первому приведенному нами примеру из судебной практики Лефортовского районного суда г. Москвы, хотим обратить внимание читателей на то, что определение порядка пользования состоялось между четырьмя участниками общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, при этом трое из четырех совладельцев не возражали против предоставления им совместно двух комнат из трех. В то же время если бы между сторонами не сложился порядок пользования квартирой или каждый из них требовал бы себе отдельную комнату, суд встал бы перед очень трудным выбором. В таких ситуациях судам легче отказать в требовании об определении порядка пользования жилым помещением.

Именно такое решение и принял суд в приведенном ниже примере.

 

К.О. обратился в суд с иском к К.Е. (бывшей супруге) об определении порядка пользования жилым помещением (трехкомнатной квартирой) и выделении ему в пользование отдельной комнаты размером 10,7 кв. м, а двух других смежных комнаты размером 11,6 и 17,2 кв. м — в пользовании ответчицы и двух ее детей.

Требования он мотивировал тем, что в связи с расторжением брака с ответчицей возникла необходимость в их раздельном проживании и, имея право собственности на 1/4 доли спорной квартиры, полагал возможным выделить себе комнату в 10,7 кв. м, которая незначительно (на 0,83 кв. м) превышала приходившуюся на его долю жилой площади.

К.Е. исковые требования не признала, указав на то, что вариант, предложенный истцом, нарушил бы сложившийся порядок пользования квартирой, так как комнатой площадью 10,7 кв. м с момента заселения пользовался ее старший сын С.

Для разрешения жилищного спора К.Е. предложила закрепить сложившийся порядок пользования квартирой: комнату 10,7 кв. м выделить С., а ей, бывшему супругу и их сыну К.В. выделить две смежные комнаты 11,6 и 17,2 кв. м.

С. поддержал возражения по основному иску и требования по встречному иску К.Е.

К.О. встречный иск не признал.

Решением мирового судьи 78-го судебного участка Коломенского судебного района Московской области от 20.10.2004 было отказано в удовлетворении как основного, так и встречного требований.

Апелляционным решением Коломенского городского суда от 20.01.2005 решение мирового судьи было отменено, принято новое решение об удовлетворении основного иска и отказе в удовлетворении встречных требований.

В надзорной жалобе К.Е. ставился вопрос об отмене апелляционного решения суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум нашел апелляционное решение подлежащим отмене с оставлением без изменения решения мирового судьи.

Как следовало из материалов проверенного дела, стороны по делу К.О., К.Е., С. и К.В. на основании договора купли-продажи от 14.11.2000 и согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.12.2000 являлись участниками общей долевой собственности на 1/4 каждый трехкомнатной квартиры общей площадью 56,90 кв. м, в том числе жилой площадью 39,50 кв. м.

К.О. и К.Е. были заявлены взаимные требования об определении порядка пользования квартирой.

Статья 247 ГК РФ устанавливает порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности.

По смыслу указанной нормы права определение порядка пользования квартирой состоит в том, чтобы исходя из равенства прав выделить каждому собственнику в исключительное владение и пользование часть имущества в виде отдельного жилого помещения.

Поскольку в данном споре количество отдельных жилых помещений было меньше, чем число участников общей долевой собственности, которые были не согласны на выделение им в общее пользование смежных жилых комнат, то определение порядка пользования спорной квартирой ни по варианту К.О., ни по варианту К.Е. являлось недопустимым.

Возможность передачи жилого помещения в общее пользование нескольким совладельцам может иметь место лишь с согласия участников долевой собственности и при наличии их просьбы об этом. Ответчики по основному и по встречному искам возражали против выделения им жилых помещений в совместное пользование.

С учетом изложенного решение апелляционного суда об удовлетворении иска К.О. об определении порядка пользования квартирой, постановленное с существенным нарушением норм материального права, подлежало отмене как не отвечающее требованиям ст. 195 ГПК РФ.

При этом решением мирового судьи были правильно определены возникшие правоотношения сторон и к ним были правильно применены нормы материального права, в связи с чем решение следовало оставить без изменения (постановление президиума Московского областного суда от 29.06.2005 № 373 по делу № 44-228/05).

 

Приведем еще один пример судебного решения, которым было отказано в определении порядка пользования квартирой.

 

Суд обоснованно не счел возможным определить порядок пользования, по которому ответчики Ч.И.И. и Ч.Н.Н., брак которых был расторгнут, должны были проживать в одной комнате при отсутствии на это их согласия.

Вывод суда о том, что порядок пользования квартирой по предложенному варианту не сложился, не был опровергнут в суде, напротив, из пояснений истца и свидетелей следовало, что ответчик Ч.Н.Н. проживал в холле, поскольку совместно с Ч.И.И. в комнате 18,5 кв. м проживал ее сожитель.

То, что проживавшие в квартире ответчики не предъявляли к истцу претензий в связи с тем, что она занимала площадь бо`льшую, чем ей положено, не означало, что сложился порядок пользования всеми комнатами (определение Чертановского районного суда г. Москвы от 16.12.2008 по делу № АП-2-232/2008).

 

Требовать определения порядка пользования жилым помещением вправе только участник общей долевой собственности: наниматели жилых помещений в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, таких прав не имеют.

В судах вопрос о правах граждан, проживающих в жилых помещениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, решается неоднозначно. Если обратить внимание на первый опубликованный в этой главе пример из судебной практики Лефортовского районного суда г. Москвы, можно увидеть, что суд не принял во внимание довод К. о необходимости изменения порядка пользования комнатами в интересах ребенка, который не являлся участником общей долевой собственности. Суд правильно указал, что ребенок, не являясь участником общей долевой собственности и вселенный во всю квартиру, а не в определенную комнату, вправе пользоваться всей квартирой и после определения порядка пользования ею.

Однако в реальности, определив порядок пользования квартирой, один из совладельцев закрывает свою комнату и не пускает туда лиц, не являющихся участниками общей долевой собственности, в отношении которых в решении об определении порядка пользования ничего не было сказано и которые вправе пользоваться всей квартирой. После этого такой сособственник продает свою долю постороннему лицу, которой тем более не желает пускать в комнату уже абсолютно чужих для него людей.

В принципе, наниматель жилого помещения, принадлежащего участникам общей долевой собственности, вправе требовать вселения и нечинения препятствий в пользовании всей квартирой, в чем ему не должно быть отказано. При этом стоит отметить, что встречаются судебные решения, которыми в таких требованиях отказывается.

Несмотря на то, что в силу ст. 247 ГК РФ порядок пользования определяется между сособственниками имущества, имеются решения суда, которые учитывают права лиц, проживающих в квартирах, принадлежащих участникам общей долевой собственности.

Прежде чем обсудить правильность такой позиции, давайте рассмотрим следующие судебные постановления.

 

М. обратился в суд с иском к О. и Д. о вселении в жилое помещение и определении порядка пользования жилым помещением.

В обоснование иска М. пояснил, что он являлся собственником 1/2 доли жилого помещения. Вторым собственником данного жилого помещения являлся О. В квартире проживал сын О. — Д., обладавший правом пользования жилым помещением.

Ответчики препятствовали ему пользоваться своей собственностью, поскольку в комнате площадью 15,7 кв. м проживала О., а во второй комнате — ее сын.

Истец просил вселить его в жилое помещение, определить порядок пользования жилым помещением, закрепив за ним комнату площадью 11,1 кв. м, за О. и ее сыном — комнату площадью 15,7 кв. м, взыскивать с О. компенсацию за пользование излишним имуществом в размере 2,3 кв. м в сумме 756 руб. ежемесячно.

Ответчик О. иск не признала и предъявила встречный иск, в котором просила требования М. о вселении не удовлетворять. Определить порядок пользования спорным жилым помещением, закрепив в ее пользование комнату площадью 11,1 кв. м, а в пользование М. и Д. — комнату площадью 15,7 кв. м в жилом помещении.

Д. просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя, который просил в иске М. отказать и удовлетворить требования О.

Рассмотрев материалы дела, заслушав стороны, суд пришел к следующему.

Было установлено, что М. и О. являлись участниками долевой собственности в жилом помещении. Их доли были определены как равные решением Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 10.10.2007. Этим же решением суда за Д. было признано право бессрочного пользования двухкомнатной квартирой. Следовательно, правом пользования спорным жилым помещением обладали два собственника и лицо, не участвовавшее в приватизации спорного жилого помещения.

Жилое помещение состояло из двух комнат площадью 15,7 и 11,1 кв. м. Закрепить в пользование две жилые комнаты трем пользователям без нарушения их жилищных прав, а для М. и О. — без нарушения их прав собственников было невозможно. При любом варианте жилищные права двух пользователей, заселяемых в комнату площадью 15,7 кв. м, были бы существенным образом нарушены, а собственник лишился бы права пользования значительной части своей собственности. При таких обстоятельствах требования об определении права пользования жилым помещением как с М., так и с О не подлежали удовлетворению.

Вместе с тем требования М. о вселении в жилое помещение подлежало удовлетворению, поскольку, являясь собственником 1/2 части жилого помещения, и он имел право владения, пользования и распоряжения своим имуществом и никто не вправе был ограничивать это право (ст. 209 ГК РФ). Ответчики утверждали, что не чинили препятствий для пользования М. спорным жилым помещением, требований О. о вселении они не признали, что подтвердило доводы М. о том, что ему создавались препятствия в пользовании собственностью (решение Федерального районного суда общей юрисдикции Железнодорожного района города Новосибирска от 10.04.2008).

 

Как показывает этот пример, суд учел права лица, проживавшего в квартире, принадлежавшей участникам общей долевой собственности, отказав совладельцам в определении порядка пользования жилой площадью, поскольку, хотя такой гражданин и вправе пользоваться всей квартирой по закону, он не сможет пользоваться ею фактически, если будет определен порядок пользования квартирой между сособственниками.

Рассмотрим еще одну позицию суда, касающуюся определения порядка пользования недвижимостью и решения вопроса о правах пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками жилья.

Н. обратился в суд с иском к М. об определении порядка пользования и вселении в жилое помещение, указав, что им и ответчицей была приватизирована квартира, состоявшая из двух комнат, общей площадью 43 кв. м, жилой площадью 26,9 кв. м. Ответчица препятствовала его проживанию в квартире и фактически проживала в вышеуказанной квартире совместно с двумя дочерьми (О. и А.), тем самым лишая его права пользования указанным жилым помещением. Никаких соглашений, определявших порядок пользования, между ним, ответчицей и третьими лицами не имелось. Добровольно освободить комнату для его проживания ответчица и третьи лица отказывались. Другого жилья для проживания у него не было. Н. просил переселить О. и А. в комнату площадью 16,8 кв. м, вселить его в квартиру, определить следующий порядок пользования квартирой: закрепить за Н. комнату площадью 10,1 кв. м, а за М. и третьими лицами — комнату площадью 16,5 кв. м.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены О. и А.

Ответчица М. в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, письменно указав, что иск не признает. Ответчицы О. и А. в суд не явились, суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Суд, выслушав пояснения истца и его представителя, исследовав материалы дела, нашел исковые требования Н. обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании было установлено, что Н. и М. являлись сособственниками квартиры в равных долях.

Учитывая, что указанное жилое помещение состояло из двух изолированных комнат жилой площадью 10,1 и 16,8 кв. м, а также, что в квартире проживали и имели право бессрочного пользования совершеннолетние О. и А., суд счел возможным определить следующий порядок пользования квартирой: за Н. закрепить комнату площадью 10,1 кв. м; за М., О. и А. закрепить комнату площадью 16,8 кв. м. При этом суд принял во внимание, что брак между Н. и М. был расторгнут, между ними возникли неприязненные отношения; ответчицы М., О. и А. являлись однополыми лицами, в связи с чем пришел к выводу о необходимости закрепления за истцом отдельной комнаты.

В судебном заседании истец пояснил, что ответчица М. препятствовала его вселению и проживанию в квартире; комнату площадью 10,1 кв. м занимали ответчицы О. и А. Учитывая, что суд определил порядок пользования квартирой, Н. подлежал вселению в комнату площадью 10,1 кв. м, а ответчицы О. и А. — переселению из указанной комнаты в комнату площадью 16,8 кв. м (решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 22.12.2009).

 

Приведенным выше решением суд ограничил без законных на то оснований право пользования лиц, не являвшихся участниками общей долевой собственности, всей жилой площадью, применив к ним положения ст. 247 ГК РФ, что не представляется правильным, поскольку указанная статья применяется только к участникам общей долевой собственности.

Перейдем к рассмотрению судебной практики определения порядка пользования недвижимостью в тех случаях, когда фактически порядок пользования между сторонами не сложился.

Некоторые суды считают, что если между сторонами не сложился порядок пользования жилым помещением, то суд не вправе его устанавливать самостоятельно, и по этой причине отказывают в удовлетворении иска. Однако такую позицию, по нашему мнению, нельзя признать правильной, так как в ст. 247 ГК РФ прямо указано, что в случае недостижения между участниками общей долевой собственности порядка владения и пользования имуществом такой порядок устанавливается судом.

Закон полностью перекладывает на плечи суда решение вопроса о том, можно ли определить порядок пользования недвижимостью, каким должен быть этот порядок. Все эти вопросы решаются судом по своему усмотрению. Верховный Суд РФ рекомендует судам при их решении только учитывать нуждаемость каждого из сособственников в общем имуществе и реальную возможность совместного пользования таким имуществом (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996).

Прежде чем рассмотреть конкретные примеры судебных постановлений, которыми разрешались вопросы о возможности определения порядка пользования и о том, каким он должен быть, хотелось бы привести позицию Конституционного Суда РФ по этому поводу, высказанную им при рассмотрении жалобы лица, посчитавшего неконституционным закон, допускающий произвольное принятие решений судами.

Итак, Конституционный Суд РФ указал, что разнообразие обстоятельств, влияющих на определение порядка пользования общим имуществом, делает невозможным установление их исчерпывающего перечня в законе, а применение в данном случае законодателем оценочных характеристик преследует цель эффективной реализации норм в зависимости от объективных особенностей складывающихся правоотношений, что само по себе не может расцениваться как нарушение конституционных прав и свобод заявительницы, перечисленных в жалобе.

Вопрос о том, каким образом устанавливается порядок пользования комнатами в квартире, находящейся в общей долевой собственности, разрешается судом в каждом случае с учетом конкретных обстоятельств. При этом, применяя общее правовое предписание к обстоятельствам дела, судья принимает решение в пределах предоставленной ему законом свободы усмотрения. Разрешение же вопроса о том, является ли обоснованным тот или иной порядок пользования квартирой, требует установления и исследования фактических обстоятельств дела, что не относится к полномочиям Конституционного Суда РФ, равно как и вопроса о пересмотре состоявшихся судебных решений (Определение Конституционного Суда РФ от 20.11.2008 № 831-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Милкиной Екатерины Григорьевны на нарушение ее конституционных прав статьями 247 и 252 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Одна из основных проблем, встающих перед судами, заключается в том, как определить несложившийся между сторонами порядок пользования, если комнаты не пропорциональны долям совладельцев.

Размер комнаты (комнат), выделяемой сособственнику, не обязательно должен точно соответствовать принадлежащей ему идеальной доле (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4). Верховный Суд РФ считает, что предоставление в пользование одному из сособственников комнаты, превышающей размер его доли, не нарушает права другого сособственника по владению общим жилым помещением, поскольку право долевой собственности не прекращается.

Однако следует заметить, что в основном суды определяют порядок пользования непропорциональными долям комнатами, если отступление от равенства составляет не более 3 кв. м. Вообще же суды могут отказать в удовлетворении иска по этому основанию, сославшись на нарушение прав того из сособственников, которому предоставляется меньшая площадь.

Приведем примеры из судебной практики, в которых суды отказывали в удовлетворении исков по указанным основаниям.

 

Истцы Г., Д. обратились в суд с иском к С. об определении порядка пользования квартирой, в обоснование иска указывав, что С. с момента оформления права собственности за истцами не пускала их в жилое помещение, не предоставляла ключи от квартиры, препятствуя пользованию помещением. Ими предлагалось определить следующий порядок пользования квартирой с учетом того, что две комнаты являлись смежными: Г. предоставить жилую комнату площадью 9,65 кв. м, Д. — 18,11 кв. м, ответчику — 9,83 кв. м, остальные помещения оставить в общем пользовании.

С. иск не признала, пояснив, что в квартире имелись две смежные комнаты. Она была не согласна с тем, что ей предлагали комнату площадью 9,83 кв. м, заявила, что в дальнейшем намерена жить в гражданском браке.

Выслушав пояснения сторон, представителя, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Общая площадь спорной квартиры составляет 52,16 кв. м, жилая площадь — 37,59 кв. м. Квартира состояла из трех жилых комнат, две из которых площадью 18,11 и 9,65 кв. м являлись смежными, изолированной комнаты площадью 9,83 кв. м, а также из мест общего пользования — коридора, кухни, туалета, шкафа.

Стороны не пришли к соглашению об определении порядка пользования спорным жилым помещением, являясь сособственниками спорной квартиры.

Г. и Д. принадлежало по 5/12 долей в указанной квартире по праву общей долевой собственности, С. — 7/12 долей. Суд счел невозможным определить порядок пользования квартирой и выделения Г. жилой комнаты площадью 9,65 кв. м., Д. — жилой комнаты площадью 18,11 кв. м., С. — изолированной жилой комнаты площадью 9,83 кв. м, поскольку комнаты, которые просили выделить в пользование Г. и Д. являлись смежными и их общая площадь составляла 27,76 кв. м, что значительно превышало площадь, доставшуюся бы С. Тем самым права С. были бы ущемлены. Исходя из общей площади спорной квартиры и доли в ней С., площадь, причитавшаяся С. в квартире, составляла 30,43 кв. м (52,16 : 12 ´ 7), площадь Г. и Д. — по 10,86 кв. м у каждой (52,16 : 24 ´ 5). Исходя из жилой площади спорной квартиры 37,59 кв. м, жилая площадь у С. должна была составить 21,93 кв. м (37,59 : 12 ´ 7), у Г. и Д. — по 7,83 кв. м у каждой (37,59 : 24 ´ 5 ).

Таким образом, определение порядка пользования по варианту, предложенному истцами, привело бы к ущемлению прав сособственника С., в связи с чем в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования жилым помещением следовало отказать (решение Мелекесского районного суда Ульяновской области от 03.03.2010).

К. обратился в суд с иском к А и В. об определении порядка пользования квартирой, выделении К. в пользование комнаты площадью 10,6 кв. м, выделении А.и В. в пользование комнаты площадью 17,3 кв. м.

Выслушав стороны, их представителей, изучив документы, суд пришел к следующим выводам.

Технические характеристики квартиры не позволяли определить порядок пользования ею путем выделения отдельной комнаты, в том числе меньшей площадью 10,6 кв. м в пользование К., поскольку этим были бы нарушены права А. и В. (решение Ковровского городского суда Владимирской области от 03.04.2009).

 

Суды нередко встают на такую позицию, которая, однако, не основана на требованиях закона и рекомендациях Верховного Суда РФ, которые мы приводили выше.

Также считает и президиум Московского областного суда. Вот что он указал в своем постановлении от 23.12.2009 № 415.

 

Р. обратилась в суд с иском к С. об определении порядка пользования жилым помещением. В обоснование своих требований она указала, что ей и ответчице на праве собственности принадлежало по 1/2 доли указанной квартиры, порядок пользования которой между сособственниками не сложился. Квартира состояла из двух изолированных комнат площадью 15,4 и 11,3 кв. м.

Р. просила выделить ей в пользование комнату площадью 15,4 кв. м, которой она пользовалась еще до смерти наследодателя, а ответчице — комнату площадью 11,3 кв. м.

С. исковые требования по существу признала, однако просила выделить Р. комнату площадью 11,3 кв. м, а в ее пользование предоставить комнату в 15,4 кв. м.

Решением мирового судьи участка № 247 Солнечногорского судебного района Московской области от 25.02.2009 был определен порядок пользования квартирой: Р. была выделена комната площадью 11,3 кв. м, а С. — комната площадью 15,4 кв. м.

Решением Солнечногорского городского суда от 22.04.2009 решение мирового судьи было отменено и вынесено новое решение, которым Р. в удовлетворении требований об определении порядка пользования квартирой было отказано.

В надзорной жалобе Р. просила об отмене решения Солнечногорского городского суда от 22.04.2009 как постановленного с существенным нарушением норм материального права.

Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, нашел решение суда апелляционной инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Разрешая спор, суд, руководствуясь ст. 247 ГК РФ, исходил из возможности определения порядка пользования жилым помещением по варианту, предложенному ответчиком.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что определение порядка пользования квартирой было невозможно, поскольку истице не могла быть выделена часть общего имущества, соразмерная ее доле в праве собственности на квартиру, а требований о выплате компенсации ею заявлено не было.

Между тем с таким выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя, поскольку он не был основан на правильном применении и толковании норм материального права.

По смыслу ст. 247 ГК РФ определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственности может быть передано конкретное имущество (часть общего имущества, соразмерная доле в праве собственности на это имущество). При этом права участника долевой собственности по пользованию и владению принадлежащим ему имуществом не могут быть ограничены отсутствием в квартире комнаты, соответствующей по своим размерам его доле в праве собственности на квартиру, и право требовать компенсации возникает не только тогда, когда участнику долевой собственности не может быть выделено конкретное имущество, но и тогда, когда выделенная ему в виде конкретного имущества часть общего имущества не соответствует (меньше) доле, причитающейся ему в праве собственности на это имущество.

Указывая на невозможность определения порядка пользования жилым помещением, суд апелляционной инстанции неправильно применил указанную выше норму закона, дав ее положениям собственное, искажающее смысл и содержание данной нормы толкование, и не учел, что квартира состояла из двух изолированных комнат, каждая из которых могла быть выделена в исключительное пользование и владение участников долевой собственности с учетом нуждаемости в этом имуществе и реальной возможности совместного пользования.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не учел, что стороны в спорном жилом помещении не проживали, не возражали против определения судом порядка пользования квартирой и спорили лишь относительно выделя­емых в их владение и пользование жилых помещений (комнат).

Допущенное судом апелляционной инстанции существенное нарушение норм материального права являлось основанием для отмены решения суда апелляционной инстанции в порядке надзора.

Учитывая изложенное, решение Солнечногорского городского суда от 22.04.2009 подлежало отмене с оставлением без изменения решения мирового судьи участка № 247 Солнечногорского судебного района Московской области от 25.02.2009.

 

Представив эту достаточно жесткую позицию суда надзорной инстанции, приведем пример положительного разрешения иска об определении порядка пользования недвижимостью.

 

Выслушав объяснения лиц, участвовавших в деле, исследовав материалы дела, суд счел исковые требования Г. обоснованными и подлежащими удовлетворению, одновременно он не нашел оснований для удовлетворения встречных исковых требований Х.

В судебном заседании было установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права квартира находилась в общей долевой собственности Г., Д., Х. и несовершеннолетнего А., доли сособственников составляли по 1/4. На момент рассмотрения дела истец по первоначальному иску Г. в спорной квартире не проживал в связи с расторжением брака с Х. в 2008 г., сложившимися неприязненными отношениями и запретом ответчиков по первоначальному иску проживания Г. в спорной квартире. Данное обстоятельство подтверждалось в том числе доводами встречного искового заявления, направленными на определение такого порядка пользования спорной квартирой, при котором Г. фактически лишался права пользования ею.

Спорная квартира состояла из трех изолированных жилых комнат площадью 17,1, 13,8 и 11,7 кв. м, соответственно. Таким образом, на каждого из четырех сособственников должно было приходиться по 10,65 кв. м жилой площади.

Фактически сложился такой порядок пользования спорной квартирой, при котором комнатой площадью 17,1 кв. м пользовался Х., комнатой площадью 13,8 кв. м — несовершеннолетний А., комнатой площадью 11,7 кв. м в целях проживания никто не пользовался.

Согласно выписке из ЕГРП Д. являлась собственником другой квартиры, где фактически проживала и была зарегистрирована по месту жительства, комната площадью 11,7 кв. м использовалась для хранения принадлежавших ей вещей.

При таких фактических обстоятельствах, учитывая фактически сложившийся порядок пользования спорной квартирой, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность пользования собственниками спорной квартирой, суд счел возможным установить такой порядок пользования спорной квартирой, при котором в пользование Г. выделялась изолированная комната жилой площадью 11,7 кв. м, а Х., Д. и А. — жилые комнаты площадью 17,1 и 13,8 кв. м, остальные помещения спорной квартиры оставались в общем пользовании сособственников.

В этой связи суд принял во внимание то обстоятельство, что согласно объяснениям Д. она не имела намерения использовать комнату площадью 11,7 кв. м для проживания, а использование ее только для хранения мебели и иного имущества противоречило требованиям п. 1 ст. 17 ЖК РФ, согласно которым жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Доводы ответчиков по первоначальному иску о том, что комната площадью 11,7 кв. м не могла быть выделена Г., так как ее площадь превышала размер жилой площади, соответствовавшей доле Г. в праве общей собственности (10,65 кв. м), не были приняты судом, поскольку при установлении порядка пользования квартирой, находящейся в долевой собственности, сособственнику может быть передана конкретная часть квартиры, исходя из его доли в праве общей собственности на квартиру. При этом право общей собственности на квартиру не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям.

При этом суд учел правовую позицию Верховного Суда РФ, выраженную в подп. (б) п. 6 и п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4, согласно которой участник долевой собственности вправе заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Верховный Суд РФ также указал, что, разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нужда­емость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования, а также то, что если в пользование сособственника передается помещение, большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.

Суд принял во внимание то обстоятельство, что отступление жилой площади комнаты, выделявшейся в пользование Г., от жилой площади, приходившейся на его долю, было незначительным (1,05 кв. м). При таком порядке пользования фактически приходившаяся на каждого из остальных сособственников жилая площадь спорной квартиры также незначительно изменилась бы (на 0,35 кв. м).

Учитывая изложенное, суд счел возможным удовлетворить исковые требования Г., полностью отказав в удовлетворении встречного иска (решение Фрунзенского районного суда г. Владимира от 12.04.2010).

 

Следующий сложный вопрос встает перед судом, когда ему приходится определять порядок пользования помещениями, часть из которых является проходными. Как уже отмечалось выше, Верховный Суд РФ указывал на возможность при определении порядка пользования помещениями выделять участникам общей долевой собственности неизолированные комнаты. Однако с этой рекомендацией Верховного Суда РФ суды соглашаются редко. Убедительные аргументы в пользу такой позиции привела судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда.

Ш. обратился в суд с иском к Ш.С. об определении порядка пользования квартирой, возложении обязанности по произведению ее перепланировки. Свои требования он обосновывал тем, что указанная квартира принадлежала ему совместно с ответчиком в равных долях (по 1/2 доле). Соглашения о пользовании общим имуществом между ними достигнуто не было. Ответчик с семьей вселился в квартиру без согласия Ш., чем нарушил его права собственника. Ш. просил определить порядок пользования квартирой, выделив ему в пользование изолированную комнату площадью 16,5 кв. м и обязав ответчика восстановить прежнюю планировку квартиры, при которой комнаты были изолированными.

Ш.С. предъявленные к нему требования не признал, объяснив, что изначально комнаты в квартире были смежными, однако их родители самовольно произвели перепланировку, в результате которой разделили комнаты. Впоследствии он, вселившись в квартиру, сломал перегородку, возвратив квартиру в первоначальное состояние. Он не возражал против определения порядка пользования квартирой, согласно которому ему будет выделена проходная комната площадью 16,5 кв. м.

Ш. предъявленный к нему иск не признал.

Суд постановил решение, которым определил порядок пользования спорной квартирой, выделив в пользование Ш. жилую комнату площадью 13,5 кв. м, Ш.С. — комнату площадью 16,5 кв. м.

В кассационной жалобе Ш. просил об отмене решения, считая его незаконным и необоснованным.

Выслушав объяснения кассатора, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия сочла необходимым в интересах законности выйти за пределы доводов кассационной жалобы и, проверив решение суда в полном объеме, нашла его подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Как следовало из материалов дела, Ш. и Ш.С. являлись собственниками квартиры по 1/2 доли каждый.

Разрешая спор и определяя порядок пользования спорной квартирой, согласно которому Ш. была выделена жилая комната площадью 13,5 кв. м, а Ш.С. — комната площадью 16,5 кв. м, суд оставил без внимания и оценки то обстоятельство, что комната площадью 16,5 кв. м являлась проходной и по сути она находилась бы в общем пользовании сторон, а не в пользовании одного из сособственников. Тогда как в силу закона (п. 2 ст. 247 ГК РФ) участник долевой собственности имеет право на предоставление ему в пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При определении порядка пользования квартирой и передаче каждому из сособственников в пользование конкретного имущества комната должна передаваться в исключительное пользование.

Решение нельзя было признать законным и обоснованным, оно подлежало отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку допущенные судом нарушения не могли быть устранены судом кассационной инстанции (определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 29.01.2008 по делу № 33-7020).

 

Нам доводилось встречать еще один подход к решению вопроса об определении порядка пользования комнатами между двумя совладельцами трехкомнатной квартиры, в которой две комнаты являлись смежно-изолированными от третьей комнаты, т.е. третья комната являлась проходной в две другие комнаты: суд, закрепив за каждым из участников общей долевой собственности по смежно-изолированной комнате, проходную комнату оставил в общем пользовании сособственников.

Итак, суд по своему усмотрению решает вопрос о возможности определения порядка пользования имуществом.

В том же п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 указывается, что суды должны определять нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования им.

Такие общие и туманные рекомендации не способствуют установлению единого мнения судов о том, определять ли порядок пользования жилой площадью между участниками общей долевой собственности, а если определять, то за кем какую площадь закреплять.

Обратимся к решениям судов.

 

Истец О., действовавшая в интересах несовершеннолетнего О., обратилась в суд с иском к А. и Б. об определении порядка пользования долевой собственностью и просила определить порядок пользования квартирой, закрепив за несовершеннолетним О. комнату площадью 11,2 кв. м, за А. и Б. — комнаты площадью 13,5 и 17,1 кв. м.

Истец указала, что она дала согласие на приватизацию квартиры без ее участия, в результате чего участниками общей долевой собственности стали несовершеннолетний О., А. и Б. (по 1/3 доли каждый).

В октябре 2004 г. из-за ухудшившихся взаимоотношений с А. и Б. (родителями бывшего мужа) она и О. временно выехали из данной квартиры и снимали отдельное жилье. На момент рассмотрения дела О. и несовершеннолетний О. были намерены проживать в спорной квартире, однако ответчики им в реализации права пользования и проживания препятствовали. Другого жилья у истицы и ее сына не имелось.

Ответчики исковые требования не признали и пояснили, что спорная квартира состояла из трех комнат, двух смежных и одной изолированной. Фактически на момент рассмотрения дела в квартире проживали три семьи, в связи с чем А. и Б. не признавали исковые требования об определении порядка пользования и закреплении за несовершеннолетним О. изолированной комнаты площадью 11,2 кв. м, считая возможным предоставить в пользование О. проходную комнату площадью 17,1 кв. м. Ответчики также указали, что вселению внука не препятствовали, что истец о вселении несовершеннолетнего не просила.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвовавших в деле, исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу о том, что исковые требования подлежали частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Суд счел, что О. имел право на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной его доле (1/3).

Жилая площадь составляла 41,8 кв. м, на долю истца, соответственно, приходилось 13,93 кв. м. В связи с изложенным требование о предоставлении в пользование О. комнаты площадью 11,2 кв. м не нарушало права и законные интересы ответчиков.

При разрешении вопроса об определении порядка пользования спорной квартирой суд учел, что соглашения о порядке пользования жилым помещением между сторонами не заключалось, так как О. на момент рассмотрения дела не проживал в квартире, что спорная квартира состояла из двух смежных комнат площадью 17,1 и 13,5 кв. м и одной изолированной комнаты площадью 11,2 кв. м. По мнению суда, учитывая возможность совместного пользования квартирой, так как ответчики являлись супругами, в пользование истцу наиболее целесообразно было передать изолированную комнату площадью 11,2 кв. м, принимая во внимание, кроме того, его возраст, а также то обстоятельство, что он в силу действовавшего законодательства не являлся членом семьи А. и Б. (решение Калининского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-539/2008).

 

Рассмотрим следующий пример.

 

В суд обратилась М., действовавшая в интересах несовершеннолетнего В., с иском к О., С. и Ю. об определении порядка пользования квартирой, мотивировав свой иск тем, что В., О., С., Ю. на праве общей долевой собственности (по 1/4 доли каждому) принадлежала трехкомнатная квартира, общая площадь которой составляла 59,60 кв. м, в том числе жилая площадь — 44,70 кв. м.

В. часто болел, состоял на учете у невропатолога и окулиста, по состоянию здоровья нуждался в спокойной обстановке и полноценном отдыхе. Поэтому М. просила предоставить В. в пользование изолированную комнату площадью 10,9 кв. м.

Ответчики иск не признали, в связи с невозможностью определения порядка пользования жилым помещением, так как Ю. состоял в браке с Л., которая в соответствии со ст. 31 ЖК РФ являлась членом семьи собственника жилого помещения и имела право пользования жилым помещением наравне с его собственником, они занимали изолированную комнату площадью 17,0 кв. м; собственница квартиры О. и члены ее семьи (дочь и супруг) занимали изолированную комнату площадью 16,8 кв. м; собственник С. — комнату 10,9 кв. м.

В. проживал со своими родителями в другой квартире и спорным жилым помещением не пользовался.

С. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Ю., В., О. об определении порядка пользования жилым помещением, мотивировав свой иск тем, что в спорной квартире проживали Ю. с супругой в комнате 17,0 кв. м, О. с несовершеннолетними детьми и супругом — в комнате 16,8 кв. м и С. —  в комнате площадью 10,9 кв. м. Ранее О. с членами своей семьи проживала в комнате площадью 10,9 кв. м, а С. — в комнате площадью 16,8 кв. м. Против сложившегося порядка пользования спорным жилым помещением законный представитель В. — М. — не возражала и более того оказывала помощь при переезде. Ранее подобный порядок пользования спорного жилого помещения уже имел место, пока М. и О. не выехали на другое постоянное место жительства. С. никогда не проживал в ином месте, исправно исполнял свои обязательства. В. являлся несовершеннолетним и должен был проживать со своими родителями, в том числе и с М., которая собственником спорной квартиры не являлась и не проживала в ней с 2000 г. добровольно. С. просил определить порядок пользования квартирой, закрепив за С. комнату площадью 10,9 кв. м.

О. обратилась в суд с иском об определении порядка пользования квартирой, мотивировав свой иск тем, что в отношении указанной квартиры он уже фактически сложился, что в соответствии с этим порядком О. с членами своей семьи проживала в комнате площадью 16,8 кв. м. О. просила предоставить ей и ее семье в пользование данную комнату.

Ответчик Ю. исковые требования М., не признал в полном объеме, возражал против определения порядка пользования, так как О. самовольно вселилась в комнату площадью 16,8 кв. м, переселив С. в комнату площадью 10,9 кв. м, при этом М. не возражала против этого.

Ю. являлся инвалидом, проживал с супругой в комнате площадью 17,0 кв. м и желал выплатить внуку В. компенсацию с переходом права собственности к Ю., так как В. не нуждался в своей доле спорной квартиры, никогда в ней не проживал. Ю. предоставление в пользование В. комнаты площадью 10,9 кв. м считал несправедливым и неправомерным, так как обязанности по плате за содержание жилья и коммунальные услуги М. не исполняла; доля В. не могла быть выделена; против удовлетворения требований О. о закреплении за ней комнаты площадью 16,8 кв. м Ю. не возражал.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвовавших в деле, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующему выводу.

Суд счел, что Ю., С., О. и В. имели право на владение и пользование частями общего имущества, соразмерными их долям, составлявшими по 1/4 у каждого.

Как было установлено в судебном заседании, в спорной квартире не имелось необходимого количества жилых помещений, размер которых соответствовал бы доле каждого из сособственников, порядок пользования квартирой не сложился, что не оспаривалось в судебном заседании лицами, участвовавшими в деле.

Суд пришел к выводу о том, что в пользование В. необходимо было передать комнату площадью 10,9 кв. м, в пользование О. — комнату площадью 16,8 кв. м, а в пользование С. и Ю. — комнату площадью 17,0 кв. м.

Закрепляя комнату площадью 10,9 кв. м за несовершеннолетним В., суд учитывал следующее.

Согласно заключению по данным психологического обследования В. от 24.04.2009 МОУ ДО «Центр социально-психологической поддержки молодежи “РОДНИК”» состояние В. было эмоционально положительным, однако для его поддержания необходима была стабильная эмоциональная ситуация, так как мальчик отличался повышенной чувствительностью и тревожностью, склонностью к невротическим реакциям; ему была рекомендована индивидуальная психокоррекционная работа с психологом.

Как следовало из отзыва Отдела опеки и попечительства администрации Калининского района г. Новосибирска, необходимо было определить в пользование несовершеннолетнего В. комнату площадью 10,9 кв. м.

В. являлся несовершеннолетним и для его полноценного развития необходимо было отдельное место для сна, отдыха, игр и занятий, что могло быть обеспечено при проживании в изолированной комнате площадью 10,9 кв. м, несмотря на то, что площадь данной комнаты была чуть меньше приходившейся на его долю жилой площади (11,175 кв. м).

При этом при закреплении указанной комнаты за В. суд учел и то обстоятельство, что ребенок имеет право на совместное проживание с родителями (ст. 54 СК РФ), а законный представитель В. (М.) также имеет право бессрочного пользования квартирой, так как в момент приватизации спорной квартиры имела равное право пользования с лицами, приватизировавшими квартиру, а следовательно, проживая совместно с несовершеннолетним В. в комнате площадью 10,9 кв. м, могла обеспечить необходимые условия для воспитания и развития ребенка.

Доводы ответчиков Ю. и С. о том, что В. должен проживать со своими родителями, в том числе и с М., которая добровольно выехала из квартиры в 2000 г., не несла бремя содержания жилья и оплаты коммунальных услуг, проживала совместно с супругом в другой квартире, суд не принял во внимание, так как В. являлся собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности спорной квартиры, т.е. имел право пользоваться принадлежавшим ему имуществом — проживать в спорной квартире, и проживание отца В. в другой квартире не являлось основанием для отказа в удовлетворении иска.

Суд счел, что при закреплении в пользовании О. комнаты площадью 16,8 кв. м права остальных сособственников также не были бы нарушены, при этом суд учел и то обстоятельство, что в ходе судебного разбирательства лица, участвовавшие в деле, не возражали против предоставления в пользование О. указанной выше комнаты.

Вместе с тем судом учитывалось и то обстоятельство, что на иждивении О. находились несовершеннолетние дети, имевшие право пользования квартирой.

Действительно, при определении порядка пользования О. передавалась комната площадью 16,8 кв. м, превышавшая размер жилой площади, приходившейся на ее долю, однако данное обстоятельство не являлось основанием для отказа в удовлетворении иска об определении порядка пользования, так как по требованию остальных сособственников с нее могла быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышавшей долю.

Закрепляя в пользование Ю. и С. комнату площадью 17,0 кв. м, суд исходил из того, что последние являлись лицами одного пола (отцом и сыном), между ними сложились нормальные родственные отношения, тогда как между Ю., с одной стороны и О., М. — с другой, отношения были конфликтными (решение Калининского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-821/2010, (2010 г.).

Г. обратился в суд с иском к К. об определении порядка пользования жилым помещением, указав, что ему принадлежало 2/3 доли помещения, а ответчице — 1/3 доля, и просил определить порядок пользования спорной квартирой, выделив ему в пользование две смежные комнаты площадью 15,8 и 16,9 кв. м, а в пользование ответчицы — комнату в 9,7 кв. м, прихожую, кухню, ванную комнату, туалет — оставить в общем пользовании.

Г. пояснил, что спорная квартира была приобретена его родителями, что в этом жилом помещении он проживал 30 лет, а К. в ней никогда не проживала.

Ответчица К. против определения порядка пользования квартирой возражала, так как при определении порядка пользования спорной квартирой по варианту истца у сторон изменились бы доли в праве собственности.

На момент рассмотрения дела в суде в спорной квартире были зарегистрированы и проживали Г. и его семья. Ответчица К. в спорной квартире зарегистрирована не была и не проживала, вселиться в указанную квартиру не пыталась.

Суд нашел требование об определении порядка пользования квартирой не подлежащим удовлетворению, поскольку истец имел право на бо`льшую часть квартиры, проживал в этом жилом помещении более 30 лет, пользовался со своей семьей всей квартирой. Ответчица имела право собственности на 1/4 долю спорной квартиры, в которой никогда не проживала, не ставила вопрос об определении порядка пользования ею и не пыталась вселиться по указанному адресу (решение Володарского районного суда г. Брянска от 26.05.2009).

 

Ч.М.А. просил определить порядок пользования квартирой. Ответчики препятствовали ему в пользовании кухней, в спорной комнате хранили свои вещи и мебель, мешавшие истцу. Между ним и родителями сложились неприязненные отношения, что произошло из-за постоянных конфликтов с его женой.

После регистрации брака Ч.М.А. с женой проживали в спорной квартире два месяца, после чего снимали жилье, а затем в связи с материальными затруднениями разъехались проживать по квартирам родителей. Когда в 2005 г. родилась дочь, истец зарегистрировал ее в спорной квартире, но она с рождения проживала с матерью, у ее родителей.

Иного жилого помещения у Ч.М.А. не имелось, и он просил определить порядок пользования спорной квартирой: выделить ему для проживания жилую комнату размером 11,3 кв. м, а ответчикам — комнату в 16,3 кв. м. Также он просил обязать ответчиков не чинить препятствий в пользовании местами общего пользования, убрать из спорной комнаты свои вещи.

Ответчики Ч.Р.П. и Ч.А.В. с иском Ч.М.А. не согласились, пояснили суду, что между ними сложился определенный порядок пользования, по которому сын проживал в комнате размером 11,3 кв. м. Никто ему препятствий в пользовании этой комнатой, а также кухней и коридором не чинил. У них сложились неприязненные отношения с невесткой, а не с сыном.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, суд счел возможным определить порядок пользования указанной квартирой, выделив для проживания Ч.М.А. жилую комнату размером 11,3 кв. м, Ч.А.В. и Ч.Р.П. — жилую комнату размером 16,3 кв. м.

Учитывая, что к комнате размером 16,3 кв. м прилегал балкон, во избежание в дальнейшем конфликтных ситуаций по пользованию им суд счел возможным выделить ответчикам в пользование также данный балкон.

Места общего пользования квартиры — кухню, туалет, ванную, коридоры и балкон на кухне, суд счел необходимым оставить в общем пользовании сторон, исходя из того, что все проживавшие в квартире лица имели равные права на использование данных мест (решение Московского районного суда г. Калининграда от 24.12.2008 по делу № 2-993/2008).

 

Как видно из последнего примера, суд передал одной из сторон спора балкон. Однако следует отметить, что определение порядка пользования балконами и лоджиями для судов является камнем преткновения. Зачастую суды отказывают в определении порядка пользования недвижимостью, если в одной из комнат находится единственный в квартире балкон, мотивируя это тем, что такое помещение относится к местам общего пользования, которые вправе использовать все участники общей долевой собственности. Другие суды, передавая в пользование одному из участников общей долевой собственности балкон, аргументируют свой выбор или необходимостью пользования балконом этим совладельцем (по состоянию здоровья, в силу возраста и т.д.), или фактически сложившимся порядком пользования, при котором балконом пользуются не все сособственники жилья.

Представленные примеры судебных решений отражают многообразие подходов к определению порядка пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, и невозможность предугадать, каким может быть усмотрение суда в каждой конкретной ситуации.

Однако, несмотря на такое разнообразие мнений, согласующихся с требованиями закона, опорочить которые нельзя, хотелось бы привести также судебное постановление президиума Московского областного суда, ломающее все общие представления о правах собственника имущества и полностью противоречащее сложившейся судебной практике, признающей равные права всех участников общей долевой собственности по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом вне зависимости от размера их долей, если право собственности на долю не прекращено с компенсацией за незначительную долю.

М. обратилась в суд с иском к К., К.В. и К.М. о выселении, определении порядка пользования жилым помещением, вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением.

В обоснование требований М. указала, что ей на праве собственности принадлежало 6/8 долей указанной квартиры, а ответчице К. — 2/6 доли.

Ответчица без ее согласия как участника общей долевой собственности вселила в жилое помещение своего сына К.В. и мужа К.М., которые проживали без регистрации. При этом ответчики чинили М. препятствия в пользовании жилым помещением, не пускали ее в квартиру.

М. просила суд выселить К.В. и К.М. из спорного жилого помещения, определить порядок пользования квартирой, выделив ей в пользование комнату площадью 17,1 кв. м, а ответчице К. — комнату площадью 13,7 кв. м, вселить М. в квартиру и обязать К. не чинить препятствий в пользовании жилым помещением путем передачи ей ключей от квартиры.

Решением Волоколамского городского суда от 13.04.2009 исковые требования М. были удовлетворены частично. Суд обязал К. передать М. ключи от квартиры. В удовлетворении остальных требований отказал.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 23.06.2009 решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований М. о выселении из квартиры по указанному выше адресу К.В. и К.М., а также требований М. об определении порядка пользования указанной квартирой и вселении ее в жилое помещение было отменено. Суд вынес новое решение, которым К.В. и К.М. были выселены из квартиры без предоставления другого жилого помещения, определялся порядок пользования квартирой между собственниками квартиры М. и К., по которому в пользование М. была выделена комната площадью 17,1 кв. м, а в пользование К. — комната площадью 13,7 кв. м, М. была вселена в квартиру. В остальной части решение суда было оставлено без изменения.

В надзорной жалобе К., К.В. и К.М. просили об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 23.06.2009 как постановленного с существенным нарушением норм материального права.

Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, нашел определение суда кассационной инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований М. об определении порядка пользования спорным жилым помещением и вселении ее в квартиру, суд первой инстанции исходил из того, что правила ст. 247 ГК РФ не наделяли истицу как участника долевой собственности на квартиру безусловным правом на вселение в жилое помещение и пользование им, поскольку наличие в спорном жилом помещении, в котором проживает ответчица, проходных комнат исключало возможность определения порядка пользования квартирой по предложенному истицей варианту, а также возможность ее вселения в жилое помещение.

Судом было установлено, что М. имела в пользовании другое жилое помещение в г. Москве, в котором постоянно проживала со своей семьей, тогда как спорное жилое помещение являлось единственным местом жительства К. и членов ее семьи.

При таких данных суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для вселения истицы в спорную квартиру, поскольку совместное пользование жилым помещением было невозможным.

Данный вывод судом кассационной инстанции, отменившей решение Волоколамского городского суда и постановившей новое решение об удовлетворении требований о вселении, опровергнут не был.

Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 23.06.2009 было отменено, решение Волоколамского городского суда от 13.04.2009 оставлено без изменения (постановление президиума Московского областного суда от 02.12.2009 № 381).

 

Итак, суд, по сути, лишил участника общей долевой собственности, владевшего большей частью спорной квартиры, права пользоваться своей собственностью, признав приоритетным право другого участника общей долевой собственности, владевшего 2/6 долями жилой площади, на единоличное пользование недвижимостью. Удивительно, что суды первой и надзорной инстанций, не учли положений ГК РФ и Конституции РФ о праве собственника пользоваться своим имуществом, согласно которым, если участник общей долевой собственности не лишен своего права в судебном порядке по исключительным на то основаниям (компенсация, выдел, конфискация и т.п.), он вправе пользоваться своим имуществом.

При ущемлении прав пользования имуществом участник долевой собственности может требовать взыскания с другого участника долевой собственности, которому передано жилое помещение с превышением его идеальной доли, плату за пользование частью помещения, превышающей долю.

Если одному из участников общей долевой собственности при определении порядка пользования жилым помещением передано помещение, превышающее его долю, то требовать денежную компенсацию в виде выкупной стоимости метров жилой площади, переданных сверх доли, сособственники, чьи жилищные права этим ущемлены, не вправе, так как раздел жилого помещения в натуре не производится, доли собственности не меняются и не отчуждаются.

Разрешение подобных вопросов вызывает у судов определенные сложности. Положительных решений такого рода практически нет. Действительно, что понимать под пользованием квадратными мет­рами сверх права в общей долевой собственности? Каким образом рассчитать стоимость пользования? Среднюю коммерческую стоимость аренды жилья в определенной местности судебные инстанции учитывать не могут, поскольку между сторонами нет договорных отношений по коммерческому найму жилья. Безупречным вариантом компенсации может стать взыскание стоимости квартирной платы жилья, занимаемого по договору социального найма. Однако такая стоимость настолько незначительна, что немногие ущемленные сособственники будут из-за такой мелочи обращаться в суд (ущемление их прав обычно составляет от 0,5 до 6 кв. м).

Поскольку ущемленные в правах участники общей долевой собственности обращаются с незаконными перечисленными требованиями, в удовлетворении которых суды отказывают, привести пример из судебной практики, которым была бы установлена плата за пользование помещением, превышающим долю, невозможно.

Другим вариантом ошибок, допускаемых при заявлении требований о взыскании стоимости за пользование большей площадью, чем приходится на долю сособственника, является предъявление требований о взыскании за период, длившийся до определения порядка пользования спорным жилым помещением.

Приведем соответствующий пример отказного судебного постановления, содержащего аргументацию, которую можно было бы применить к самым различным вариантам требований о взыскании компенсации за пользование излишней площадью.

 

Б., Б.В. и Б.Г. обратились в суд с иском к В. о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что она незаконно пользовалась принадлежавшими им 3/8 долями в праве собственности на квартиру в г. Коломне с 01.03.2005 по 30.04.2008, а также просили взыскать денежные средства за пользование 3/4 долями в праве собственности на квартиру в пос. Белозерском с 01.03.2005 по 30.04.2008.

Ответчик В. против удовлетворения исковых требований возражала.

Решением Коломенского городского суда от 16.05.2008, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 10.07.2008, исковые требования были удовлетворены. Суд взыскал с В. в пользу каждого из истцов по 44 653 руб. 05 коп. за пользование 3/8 долями в квартире в г. Коломне и по 30 691 руб. 40 коп. за пользование 3/4 долями в квартире в пос. Белозерском.

В надзорной жалобе заявитель поставила вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум Московского областного суда пришел к следующему.

Как усматривалось из материалов дела, истцы являлись сособственниками квартир в г. Коломне (по 1/8 доле каждый) и в пос. Белозерский (по 1/4 доле каждый). Ответчице принадлежало 5/8 долей в праве собственности на квартиру в г. Коломне и 1/4 доля в праве собственности на квартиру в пос. Белозерский.

Обращаясь в суд с иском, Б., Б.В. и Б.Г. просили взыскать с ответчицы денежные средства за пользование принадлежавшими им долями в праве собственности на квартиры. В обоснование своих требований истцы указали, что они несли бремя содержания названных квартир, однако пользоваться ими не могли, так как ответчица им в этом чинила препятствия и единолично пользовалась обеими квартирами.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в указанные выше периоды истцы были лишены возможности использовать свою собственность, а ответчица В. помимо их воли пользовалась принадлежавшим истцам имуществом, хотя договоренности о передаче квартир в ее безвозмездное пользование не имелось.

Поэтому суд признал, что ответчица фактически произвела наем жилых помещений истцов, что повлекло возникновение у нее обязанности производить оплату за пользование чужим имуществом по ценам, применяемым при аренде аналогичного имущества на основании п. 1 ст. 614 ГК РФ, так как арендная плата не была согласована с истцами.

При этом суд первой инстанции учел данные агентства недвижимости ООО «Альфа-Недвижимость» о стоимости коммерческого найма 1/2 доли дома со всеми удобствами, исчислив стоимость за пользование 1 кв. м в 2005—2007 гг.

Исходя из принадлежавших истцам долей в праве собственности на конкретные квартиры, учитывая площадь квартир, суд первой инстанции определил, что в пользу истцов за пользование одной квартирой следовало взыскать указанные выше суммы.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, указала на то, что оно соответствует положениям ст. 209, 606, 614 ГК РФ, и поскольку ответчица пользовалась имуществом истцов с 01.03.2005 по 30.04.2008 без законных оснований, то она обязана была выплатить истцам спорные суммы, исходя из представленного истцами расчета.

Между тем выводы судебных инстанций нельзя было признать правильными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из материалов дела, соглашения участников долевой собственности о порядке и размере компенсации за пользование имуществом, приходящимся на долю истцов, не имелось.

Не содержали обжалуемые судебные акты указания и на конкретные доказательства возникновения у В. перед истцами обязательств по уплате названных выше денежных сумм в силу ст. 8 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 207 ГК РФ).

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяют договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Поскольку судебные инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов ссылались на положения ст. 606, 614 ГК РФ, то в предмет доказывания по рассматриваемому делу, учитывая требования ст. 247 ГК РФ, входило установление факта наличия между истцом и ответчиком договорных отношений по пользованию имуществом, действовавших в указанный истцами период, существенными условиями которых являлись бы условия не только о предмете, который должен быть индивидуально определен, причинной связи между действиями ответчицы и причиненными убытками, о возникновении которых истцы заявили, но и о размере платы за пользование имуществом.

В материалах дела отсутствовали данные о том, что между сторонами был подписан договор имущественного найма, в соответствии с условиями которого имущество передавалось истцами ответчице внаем или в пользование за определенную плату.

Кроме того, суд указал, что ответчица обязана была уплатить истцам упомянутые выше суммы, расчет которых был произведен начиная с 01.03.2005, в то время как порядок пользования квартирой в г. Коломне был определен апелляционным решением Коломенского городского суда от 27.12.2006, а обязанность не чинить препятствия в пользовании квартирами возникло у В. только после вступления в законную силу решения суда от 19.09.2007.

Момент вступления в законную силу указанных судебных актов и тот факт, что в суд с данными требованиями истцы обратились в феврале 2008 г., судебными инстанциями учтены не были.

При этом отсутствовали доказательства, позволявшие признать правильным применение расчета сумм, взысканных судом, с учетом данных агентства недвижимости «Альфа-Недвижимость» о стоимости коммерческого найма 1/2 части дома со всеми удобствами на рынке недвижимости г. Коломны в отношении пользования упомянутыми долями в праве собственности на спорные квартиры.

Более того, квартира находилась в пос. Белозерский, а не в г. Коломна.

Таким образом, судебными инстанциями в обжалуемых судебных актах не было приведено доказательств того, что у В. без наличия с истцами соответствующего соглашения возникли обязанности производить конкретную оплату за пользование упомянутыми долями в праве собственности на квартиры начиная с 01.03.2005 применительно к положениям закона о договорах коммерческого найма и аренды, поскольку такие договоры не заключались.

Без достаточных на то правовых оснований судом с В. были взысканы названные выше суммы, поскольку истцами не была доказана правомерность заявленных требований, исходя из избранного способа защиты нарушенного права, и не приведено данных о том, что они предпринимали меры для сдачи внаем названного имущества в целях получения материальной выгоды (постановление президиума Московского областного суда от 27.05.2009 № 168 по делу № 44г-92/09).

 

Каждый из сособственников согласно ст. 249 ГК РФ обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, а потому вправе требовать заключения с каждым из них отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от размера своей доли в праве собственности. Таким образом, каждый из собственников жилого помещения вправе требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и выдачу ему соответствующего платежного документа.

Если между сторонами определен порядок пользования жилым помещением, то можно сделать вывод, что каждый из участников общей долевой собственности должен производить обязательные платежи и расходы по содержанию имущества пропорционально занимаемому помещению. Если по каким-либо причинам управляющая организация отказывает начислять оплату собственникам отдельно друг от друга и пропорционально занимаемым совладельцами площадям, то ущемленные в пользовании участники общей долевой собственности вправе требовать с совладельца, занимающего большее помещение, разницу в оплате расходов, связанных с пользованием большей площадью.

В настоящей книге мы исследуем судебные споры, связанные с осуществлением прав собственности на недвижимость, однако было бы неправильно, рассматривая правоприменительную практику определения порядка пользования жилыми помещениями, не коснуться важного момента, связанного с правами нанимателей жилых помещений, проживающих по договорам социального найма.

Когда в 2005 г. новый ЖК РФ только вступил в силу и судебной практики по его применению еще не было, мы полагали, что поскольку в новом ЖК РФ не было возобновлено ранее действовавшее право нанимателя жилого помещения или совершеннолетнего члена его семьи требовать в судебном порядке изменения договора найма (на практике — раздела лицевого счета), правила об определении порядка пользования жилыми помещения собственниками, возможно, будут применяться и к нанимателям муниципальных квартир[1].

Такой вывод можно было сделать на основании того, что определение порядка пользования жилым помещением, занимаемым гражданами по договору социального найма, не повлечет изменений договора социального найма или лишение нанимателя прав на часть жилых помещений. Применительно к нанимателям в суде по искам об определении порядка пользования жилым помещением будут решаться вопросы, связанные с фактическим пользованием комнатами.

Однако в ходе работы над настоящим изданием и изучения судебной практики мы обнаружили, что некоторые суды стали признавать возможность определения порядка пользования жилым помещением между нанимателем и бывшими членами его семьи, занимающими жилое помещение по договору социального найма.

Возможность определения порядка пользования муниципальными квартирами суды законодательно обосновывают следующим образом.

 

Щ-ны обратились в суд с иском к Щ. об определении порядка пользования неприватизированной квартирой.

Согласно ст. 61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с Кодексом и договором социального найма.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права.

Указанной нормой установлено равенство прав пользования жилым помещением всех указанных лиц. Поэтому при определении порядка пользования спорным жилым помещением необходимо исходить из указанного принципа.

С учетом существующих площадей на долю каждого проживающего в нем лица приходилось по 7,35 кв. м жилой площади.

Истица просила предоставить ей с дочерью и сыном в пользование комнату площадью 17,4 кв. м, передав ответчику в пользование комнату площадью 12 кв. м.

Оценив заявленные требования, суд признал их обоснованными, поскольку права ответчика указанным порядком пользования не нарушались.

Право пользования местами общего пользования имели все лица, проживавшие в жилом помещении.

Таким образом, исковые требования подлежали удовлетворению в полном объеме.

Согласно п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (со ссылкой на ч. 4 ст. 69 ЖК РФ) бывший член семьи нанимателя жилого помещения вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» при удовлетворении иска о признании суд обязан в необходимых случаях указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание, поскольку по указанным искам разрешается вопрос о наличии или отсутствии того или иного правоотношения либо отдельных прав и обязанностей участвующих в деле лиц.

В данном случае решение суда об определении порядка пользования спорным жилым помещением являлся основанием для заключения истцом и ответчиком с наймодателем отдельных соглашений, определяющих порядок и размер их участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения (решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 16.02.2010 по делу № 2-959/2010).

Двое истцов обратились в суд с иском к К. и несовершеннолетней К-ой, в котором просили определить порядок пользования жилым помещением — двухкомнатной квартирой, определив за ними право пользования изолированной комнатой площадью 13,7 кв. м, а за К. и К-ой — изолированной комнаты площадью 18,9 кв. м. В обоснование иска они ссылаются на то, что квартира не была приватизирована, состояла из двух изолированных комнат полезной площадью 32,6 кв. м.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленный иск являлся обоснованным и подлежал удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения, отсутствуют, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Поскольку действующим ЖК РФ порядок определения пользования жилым помещением по договору социального найма не определен, по аналогии права применяется ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (решение Калининского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-470/2009 2009 г.).

Приведем аналогичный пример судебного решения.

 

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу ч. 2 ст. 1 и ст. 3 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, они свободны в реализации этих прав. Жилище неприкосновенно, никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в них граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ и другими законами случаях и на основании судебного решения.

Согласно ч. 1, 2 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

В соответствии со ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, п. 1—3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В силу ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель)) обязуется передать другой стороне (гражданину (нанимателю)) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем, на условиях установленных ЖК РФ.

Суд счел установленным, что истцы и ответчик получили право на проживание в спорном жилом помещении на условиях договора социального найма, при этом на момент рассмотрения дела в суде ответчик являлся нанимателем по договору, истцы — членами его семьи, в силу чего истцы и ответчик имели равные права по пользованию жилым помещением. Однако в спорной квартире фактически проживал ответчик, истцы в спорной квартире не проживали в связи со сложившимися между ними и ответчиком неприязненными отношениями, что подтверждалось сторонами в судебном заседании. В силу сложившейся ситуации истцы и ответчик не могли прийти к соглашению об определении порядка пользования спорным жилым помещением, при этом имелось судебное решение о вселении истцов в спорное жилое помещение.

Согласно ст. 304, 305 ГК РФ лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

С учетом изложенного суд счел, что нарушенное право пользования Д. и Н. как членов семьи нанимателя спорного жилого помещения подлежало защите путем определения порядка пользования спорной квартирой и передачи Д. и Н. жилой комнаты площадью 10,1 кв. м и жилой комнаты площадью 17,1 кв. м, ответчику П. — комнаты площадью 13,0 кв. м, оставления мест общего пользования в общем пользовании нанимателя и членов его семьи.

Определив порядок пользования спорным жилым помещением именно таким образом, суд принял во внимание общую и жилую площадь спорной квартиры, месторасположение комнат, мест общего пользования, лоджии.

Суд оценил данный конкретный спор с учетом всех особенностей и фактически сложившихся обстоятельств, учитывая, что ранее какой-либо порядок пользования спорным жилым помещением не сложился.

При существовавших между сторонами по настоящему делу неприязненных отношениях, которые подтверждались, в том числе, ранее состоявшимися судебными разбирательствами, суд усмотрел, что совместное проживание истцов и ответчика целесообразно при определении порядка пользования спорным жилым помещением (решение Калининского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-36/10 2010 г.).

 

Надо отметить, что приведенные решения не формируют общепринятую судебную практику, а Верховный Суд РФ еще не высказывал своего мнения о возможности или невозможности определения порядка пользования жилыми помещениями, занимаемыми по договорам найма.

Ранее были известны решения судов, которыми разрешались вопросы о порядке пользования помещениями, занимаемыми гражданам по договорам социального найма. Однако при этом истцы обращались с требованиями о нечинении препятствий в пользовании общими помещениями в квартире, указывая, к примеру, что ответчики не давали возможности установить на кухне свой стол и т.п. Суды принимали решения об обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой, указывая, какие именно действия должны совершить ответчики. К примеру, освободить место на кухне для установки стола.

В связи с этим приведем противоположное мнение суда по вопросу об определении порядка пользования жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма.

Истец обратился в суд с иском к Ш.Н., указав, что в 2008 г. брак между ним и Ш.Н. был расторгнут. Он вместе с ответчицей и их общим ребенком проживал в квартире, порядок пользования которой сложился. Ответчица проживала в комнате площадью 21,5 кв. м, а истец с ребенком занимали две комнаты площадью 24 кв. м. Истец обращался в ООО «РИРЦ-пс город» о разделе лицевых счетов, однако ему было отказано и рекомендовано обратиться в суд. Он просил определить порядок пользования квартирой и заключить соглашение на оплату помещения и коммунальных услуг.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд нашел исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Требование истца об определении порядка пользования квартирой суд счел необоснованным, поскольку действующим жилищным законодательством не предусмотрено определение порядка пользования жилой площадью, являющейся государственной или муниципальной собственностью (решение Володарского районного суда г. Брянска от 06.04.2010 по делу № 2-502/2010).



[1] Латынова, Е. В. Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задава­емые вопросы. М. : Юрайт, 2008.

Copyright © 2015. All Rights Reserved.