+7 (985) 907-06-05

Карта сайта

Если залогодатель не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свое обязательство, в частности, не оплачивает или несвоевременно уплачивает сумму долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное, то залогодержатель вправе требовать в судебном порядке обратить взыскание на заложенное имущество.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Также залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в следующих случаях:

1) при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества. Перед обращением в суд залогодержатель должен предложить залогодателю устранить эти нарушения. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца;

2) если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого степень обеспеченности ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения. Однако, если между залогодержателем и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения, залогодержатель не может осуществить право на досрочное исполнение договора;

3) при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке или если такое право не установлено в закладной, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель;

4) если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество, которое не в полной мере защищает интересы залогодержателя;

5) в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу. Однако залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество;

6) в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация).

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается, если:

1) для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

3) предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Необходимо отдельно рассмотреть вопрос установления судом начальной продажной цены, поскольку он вызывает множество споров при рассмотрении соответствующих дел в суде.

Закон об ипотеке не обязывает суд устанавливать начальную продажную цену объекта, равную залоговой стоимости. Какие критерии должны применяться судом при определении начальной продажной цены, закон не конкретизирует. В судебной практике сложилось два основных подхода к решению данного вопроса.

Одни суды определяют начальную продажную цену исходя из той стоимости, которую стороны уже согласовали ранее при заключении договора ипотеки.

Однако в этом случае не учитывается, что за время, прошедшее с момента заключения договора, стоимость имущества может измениться как в сторону повышения, так и в сторону понижения, что, безусловно, может привести к нарушению прав и законных интересов субъектов договора ипотеки.

Другие суды устанавливают начальную продажную цену по результатам оценки, проведенной независимым оценщиком на дату подачи иска в суд либо на дату вынесения решения об обращении взыскания на заложенное имущество. Второй подход, который стоит признать более правильным, нашел отражение и в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»[1]. Президиум ВАС РФ отметил, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может привести впоследствии к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому если при рассмотрении таких споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Приведем несколько выдержек из судебных решений по данному вопросу.

 

Решением суда первой инстанции от 17.10.2006 иск был удовлетворен, с предпринимателя в пользу банка было взыскано 8 700 196 руб. 22 коп., в том числе долг по невозвращенному кредиту в сумме 6 645 903 руб. 62 коп., задолженность по неоплаченным процентам — 670 476 руб. 20 коп., штрафные санкции за просрочку возврата кредита в размере 1 139 856 руб. 49 коп., штрафные санкции по просроченным процентам — 56 725 руб. 11 коп. и 133 170 руб. судебных издержек. Также было обращено взыскание на заложенное по договору залога от 15.04.2005 административное здание и право аренды земельного участка, на котором оно было расположено. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации была определена в размере 9 120 000 руб.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 02.02.2007 решение суда первой инстанции от 17.10.2006 было изменено, начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации была определена в размере 24 941 077 руб. В остальной части решение было оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 15.05.2007 постановление суда апелляционной инстанции от 02.02.2007 оставил без изменения.

В соответствии с п. 1.3 договора залоговая стоимость имущества была установлена сторонами в сумме 24 941 077 руб.

Предоставление кредита в сумме 10 000 000 руб., а также неисполнение предпринимателем обязанности по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом было документально подтверждено, сумма долга и расчет процентов предпринимателем не оспаривались.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании суммы долга в полном объеме и обращении взыскания на заложенное имущество должника, суды обоснованно руководствовались положениями ст. 309, 334, 348, 811, 819 ГК РФ.

В то же время, изменяя решение суда первой инстанции в части определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие оснований для снижения рыночной цены заложенного имущества (24 941 077 руб.), указанной в отчете ООО «Ямальское бюро экспертизы и оценки» и согласованной сторонами в договоре залога.

Довод заявителя о том, что суд должен был определить начальную продажную стоимость заложенного имущества исходя из реальной рыночной цены, был отклонен.

Согласно п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» в случае представления любой из заинтересованных сторон доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Согласно п. 4 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом.

Доказательств ухудшения состояния недвижимого имущества, которое привело к значительному снижению в течение года его рыночной стоимости, определенной экспертной организацией и согласованной сторонами в договоре залога, банком ни в одну судебную инстанцию представлено не было.

Обстоятельства данного спора, касающиеся установления рыночной стоимости заложенного имущества, условия договора залога о залоговой стоимости имущества были предметом рассмотрения и оценки судов апелляционной и кассационной инстанций. При этом возражения заявителя были направлены на изменение данной оценки, что в силу положений гл. 36 АПК РФ в надзорной инстанции не допускается (определение ВАС РФ от 16.08.2007 № 9687/07 по делу № А81-2515/2006).

Ленинским районным судом г. Ульяновска от 21.12.2009 было принято решение об удовлетворении исковых требований и взыскании в пользу банка в солидарном порядке с Л. и Е. задолженности по кредитному договору от 19.10.2007 в размере 1 686 329 руб. 58 коп., задолженности по плановым процентам — 192 247 руб. 11 коп., пени — 14 106 руб. 15 коп., о возврате государственной пошлины в равной доле с каждого по 7781 руб. 71 коп. об  обращении взыскания на заложенное имущество — двухкомнатную квартиру, с определением способа ее реализации (с публичных торгов) и установлением начальной продажной цены (1 900 000 руб.).

По состоянию на 05.10.2007 квартира была оценена в 1 814 000 руб.

В кассационной жалобе банк не согласился с решением суда в части определения начальной продажной цены квартиры, указав, что суд должен был определить ее согласно отчету об оценке от 05.10.2007, в размере 1 814 000 руб. Ответчики изначально были согласно с такой оценкой квартиры. Предоставленная впоследствии ответчиками справка о стоимости квартиры не могла быть взята судом за основу при определении начальной продажной цены квартиры. Данная справка не содержала полной и достоверной информации: отсутствовала дата изготовления, не была обозначена квартира, подлежащая оценке, имелась лишь примерная оценка подобной квартиры. Начальная продажная цена квартиры, определенная судом с учетом представленной ответчиками справки, являлась завышенной. В ходе рассмотрения дела справка не была представлена представителю банка для обозрения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 № 229‑ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством РФ право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее — организатор торгов). Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, — ниже цены, определенной судебным актом.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом.

Начальная продажная цена имущества, подлежащего продаже с публичных торгов, должна определяться на момент вынесения судом решения. Представленный банком отчет об оценке квартиры, составленный по состоянию на 05.10.2007, был обоснованно не учтен судом при определении начальной продажной цены квартиры, поскольку не отражал стоимость квартиры на момент вынесения судом решения.

В ходе рассмотрения дела ответчиками была представлена справка ЗАО «Центр недвижимости» о стоимости на вторичном рынке жилья г. Ульяновска аналогичной квартиры, без учета ее технического состояния по состоянию на декабрь 2009 г. Данная справка была представлена в предпоследнем судебном заседании — 14.12.2009. При этом ходатайство представителя ответчиков о приобщении указанной справки к материалам дела было обсуждено судом. От представителя банка не поступило возражений относительно приобщения к делу данной справки. Справка представителем банка оспорена не была. Ходатайство о назначении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры на момент рассмотрения дела сторонами не заявлялось.

Отсутствие на справке даты выдачи не свидетельствует о ее недействительности. При этом в справке была указана стоимость квартиры, по техническим характеристикам и месту нахождения полностью совпадающей со спорной квартирой.

Доказательств того, что определенная судом начальная продажная цена квартиры являлась завышенной, банк суду не предоставил.

Учитывая, что при рассмотрении дела судом не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, всем юридически значимым обстоятельствам по делу была дана верная правовая оценка, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имелось (определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 09.02.2010).

Ленинским районным судом г. Ульяновска от 28.12.2009 было принято решение о частичном удовлетворении требования акционерного коммерческого банка. С П. и Р. было взыскано солидарно в пользу акционерного коммерческого банка задолженности по договору от 26.01.2006 на открытие кредитной линии под лимит задолженности в сумме 19 878 064 руб. 52 коп., было обращено взыскание на недвижимое имущество, начальная продажная цена которого также была определена. В удовлетворении требования об обращении взыскания на незавершенный строительством объект было отказано.

В кассационной жалобе представитель банка не согласился с состоявшимся решением в части отказа в обращении взыскания на незавершенный строительством объект и просил решение суда в этой части отменить, дело направить на новое рассмотрение.

В обоснование доводов жалобы представитель истца указал, что стартовая цена для продажи имущества с торгов должна была быть установлена в соответствии с определенной соглашением сторон в договоре залога залоговой стоимостью имущества.

Отказывая в удовлетворении иска банка об обращении взыскания на предмет залога, суд сослался на отсутствие подтверждения соответствия действительности запрашиваемой начальной продажной цены заложенного имущества. При этом суд необоснованно не принял во внимание заключение эксперта, предоставленное в распоряжение суда истцом. По мнению заявителя, оснований для признания выводов эксперта недостоверными у суда не имелось, мотивы, по которым указанное доказательство было им отвергнуто, суд в решении не отразил. Также судом было необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание эксперта, проводившего независимую оценку.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не нашла.

Рассматривая настоящий иск, суд правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, выводы суда были основаны на законе, а также всестороннем, полном и объективном исследовании имевшихся в деле доказательств, правовая оценка которым была дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Доводы кассационной жалобы не повлекли отмену судебного постановления.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае возникновения спора — судом.

С доводом жалобы относительно того, что стартовая цена для продажи имущества с торгов должна быть установлена в соответствии с определенной в договоре залога стоимостью, согласиться было нельзя.

Поскольку залоговая стоимость имущества может существенно отличаться от его рыночной стоимости, что связано, в частности, с промежутком времени между заключением договора о залоге и реализацией предмета залога, залоговая стоимость имущества не может считаться согласованной с начальной продажной ценой. Так, договор о залоге состоялся 09.02.2006, после чего прошло почти четыре года. В связи с этим суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что за данный период произошел рост цен на недвижимость.

Следовательно, указанная в договоре ипотеки цена закладываемого имущества не являлась начальной продажной ценой заложенного имущества, а лишь свидетельствовала об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора ипотеки.

Таким образом, условие договора залога об установлении залоговой стоимости заложенного имущества не являлось согласованной с начальной продажной ценой этого имущества.

В соответствии со ст. 54 Закона об ипотеке в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах.

Согласно требованиям ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований.

Таким образом, с учетом того, что в ходе рассмотрения указанного спора залогодержателем не была доказана обоснованность своей позиции о действительной рыночной стоимости имущества, являвшегося предметом залога, суд обоснованно отказал в удовлетворении обращения взыскания на предмет залога — незавершенную строительством базу отдыха.

Нельзя было согласиться с доводом жалобы о том, что суд мог учесть при определении начальной продажной цены заключение экспертизы. Оценка данному заключению судом была дана по правилам ст. 67 ГПК РФ. Суд первой инстанции свое несогласие с выводом экспертизы мотивировал. Оснований для переоценки данного заключения эксперта судебная коллегия не нашла.

При отказе в обращении взыскания на предмет залога суд учел то обстоятельство, что указанная истцом начальная продажная цена заложенного имущества, не соответствующая его рыночной стоимости на момент реализации, могла впоследствии привести к нарушению прав залогодателя, кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Кроме того, судебная коллегия сочла, что данный отказ в обращении взыскания на заложенное имущество не являлся основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

В остальной части решение сторонами не оспаривалось (определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 09.03.2010).

 

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе и то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:

она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

 

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам Р.В.Б. и Ж.Д.Г. на решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 24.11.2009, которым исковые требования ОАО КБ «Р.» были удовлетворены частично (с ООО «П.», Р.В.Б., Ж.Г.Д., была солидарно взыскана в пользу ОАО КБ «Р.» задолженность по кредитному договору в размере 1 856 816,44 руб., в том числе: задолженность по кредиту — 1 120 857,59 руб., задолженность по уплате процентов за пользование кредитом — 314 958,85 руб.; неустойка за пользование кредитом сверх установленного срока — 400 000 руб., неустойка за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом — 21 000 руб.), указала следующее.

Вопрос об отсрочке обращения взыскания на заложенное имущество перед судом первой инстанции залогодателем не ставился. С учетом длительности периода просрочки по кредиту судебная коллегия не усмотрела достаточных оснований для предоставления такой отсрочки в порядке ст. 54 Закона об ипотеке (кассационное определение судебной коллеги по гражданским делам Калининградского областного суда от 17.02.2010 по делу № 33-459/10).

 

В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Отказ в обращении взыскания по указанному основанию не является поводом для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при этом будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Приведем несколько точек зрения судов на данные положения закона.

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске 13.03.2006 дело по кассационной жалобе К. на решение Соломбальского районного суда г. Архангельска от 11.01.2006, по которому исковые требования К. к С. о признании договора ипотеки недействительным были оставлены без удовлетворения. Исковые требования С. были удовлетворены частично.

С К. в пользу С. были взысканы проценты за уклонение от возврата суммы долга по договору займа от 02.09.2003 в размере 79 353 руб. 75 коп. за период с 27.11.2003 по 27.12.2005. В части требований С. к К. о взыскании в счет процентов 6758 руб. 25 коп. было отказано. На квартиру, заложенную К. по договору ипотеки, заключенному с С. 02.09.2003 в обеспечение денежных обязательств по договору займа от 02.09.2003 было, обращено взыскание, путем ее продажи с публичных торгов была установлена ее начальная продажная цена (905 940 руб.).

К. требования об обращении взыскания на квартиру не признал, так как размер требований истца являлся явно несоразмерным рыночной стоимости квартиры.

В кассационной жалобе он просил отменить вынесенное судебное решение как нарушающее требования материального и процессуального закона.

К. сослался на ч. 1 ст. 54 Закона об ипотеке, которая предусматривает отказ обращения взыскания на имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой крайне незначительно и размер требований залогодателя вследствие этого несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В связи с тем, что рыночная стоимость спорной квартиры согласно акту оценки составляла 1 395 000 руб., а стоимость заложенного имущества по договору ипотеки составляла 317 415 руб., то размер требований залогодержателя был явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, поэтому обращение взыскания на квартиру не допускалось.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия сочла решение суда правильным по следующим основаниям.

В нарушение требований ст. 309, 310 и 807 ГК РФ о надлежащем исполнении обязательства о возврате долга, К. взятую в долг у С. сумму не возвратил. Сумма долга по нему и проценты за пользование денежными средствами в размере 972 041 руб. 29 коп. были взысканы с К. в пользу С. решением Соломбальского районного суда г. Архангельска от 26.11.2003. Исходя из вступившего в законную силу решения суда от 26.11.2003, имевшего согласно ст. 61 п. 2 ГПК РФ преюдициальное значение по данному делу, а также положений п. 1 ст. 809, п. 1 ст. 811 и п. 1 395 ГК РФ суд обоснованно частично удовлетворил требования С. о взыскании процентов с К. за период с 27.11.2003 по 27.12.2005.

Согласно расчету сумма процентов за период с 27.11.2003 по 27.12.2005, в течение которого ответчик уклонялся от возврата суммы долга, составила 79 353 руб. 75 коп.

Решение вопроса о том, какое нарушение является значительным, а какое нет, может вынести только суд. При его решении суд учел, что К. в течение длительного времени не принимал никаких мер как по добровольному, так и по принудительному исполнению денежного обязательства, несмотря на то, что долг по договору ипотеки от 02.09.2003 и проценты по нему были взысканы в том числе и решением суда от 26.11.2003, хотя в соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ и ч. 1 ст. 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» вступившее в законную силу решение суда является обязательным для исполнения для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, общественных объединений, должностных лиц, граждан и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории РФ.

Неисполнением обязательства по возврату основного долга по договору зай­ма от 02.09.2003 К. способствовал увеличению своих денежных обязательств, что подтверждалось взысканием с него по настоящему делу процентов в размере 79 353 руб. 75 коп., выплата которых также обеспечивалась ипотекой и продолжала вновь способствовать их увеличению. Сумма денежных обязательств ответчика без учета судебных расходов составила 403 399 руб. 20 коп.

По сведениям судебного пристава-исполнителя, какого-либо иного имущества, подлежащего описи, К. не имел.

При таких обстоятельствах суд обоснованно посчитал, что допущенное К. нарушение являлось значительным и потому обоснованно удовлетворил предъявленное к нему С. требование об обращении взыскания на квартиру путем ее реализации с публичных торгов (определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 13.03.2006 по делу № 33-559).

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда рассмотрела дело по кассационной жалобе К. на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 22.06.2009, по которому было постановлено исковые требования ООО «Ю.» удовлетворить частично; взыскать с К. в пользу ООО «Ю.» 907 172 руб. 16 коп., в том числе: 842 718 руб. 79 коп. основного долга, сумму просроченного основного долга — 11 204 руб. 22 коп., сумму просроченных процентов за пользование кредитом — 50 865 руб. 99 коп., доначисленные проценты — 289 руб. 51 коп., сумму неустойки на просроченную задолженность по основному долгу — 391 руб. 38 коп., сумму неустойки на просроченную задолженность по уплате процентов — 1699 руб. 54 коп., сумму неустойки на доначисленные проценты — 2 руб. 73 коп.; обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на квартиру К., установив начальную продажную цену квартиры 1 770 000 руб. для погашения задолженности по кредитному договору в размере 907 172 руб. 16 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Ю.» к К. о взыскании неустойки было отказано.

В кассационной жалобе К. просил решение суда отменить, в удовлетворении требований истца отказать. Он указал, что суд не учел положения ст. 54.1 Закона об ипотеке, предусматривающей невозможность обращения взыскания на заложенное имущество в том случае, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки, а период просрочки неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, — менее трех месяцев. На момент обращения ООО «Ю.» в суд просрочка платежа составляла два месяца, а сумма просрочки — 24 000 руб., что составляло менее 5% суммы, в которую была оценена заложенная квартира.

В возражениях на кассационную жалобу ООО «Ю.» просило оставить решение суда без изменения, указав, что на момент обращения в суд период просрочки составлял более трех месяцев, так как последняя оплата была произведена 16.12.2008, а сумма просрочки превышала 5% от размера оценки предмета ипотеки, и, таким образом, имелись все основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения К., судебная коллегия не нашла оснований к отмене решения суда.

В нарушение подп. 4.1.3 кредитного договора ответчик очередных периодических (ежемесячных) платежей в счет погашения основной суммы долга и процентов за пользование кредитными средствами с 16.12.2008. не производил, что явилось основанием для досрочного взыскания судом первой инстанции суммы долга, процентов за пользование кредитом и процентов за просрочку платежей, установленных договором. Кроме того, суд правомерно обратил взыскание на заложенное в обеспечение выполнения обязательства жилое помещение ответчика, так как погашение суммы долга в случае неисполнения должником обязательства за счет заложенного имущества являлось одним из условий кредитного договора.

Ссылка ответчика на нарушение положений законодательства об ипотеке при решении вопроса об обращении взыскания на принадлежащую ему квартиру на правильность принятого решения не влияла.

Согласно ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как следовало из материалов дела, последний платеж был произведен К. 16.12.2008, а обращение банка в суд последовало 23.04.2009, т.е. после того, как периодический платеж не был внесен ответчиком более трех раз подряд. Следовательно, размер просрочки при разрешении вопроса о досрочном взыскании долга в данном случае значения не имел (определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 18.08.2009).

 

Самыми распространенными возражениями залогодателей на требования залогодержателей об обращении взыскания на заложенное имущество являются отсутствие другого жилья для проживания, тяжелое материальное положение, экономический кризис. Однако такие доводы судами не принимаются как не основанные на законе.

Приведем соответствующие выдержки из судебных решений.

 

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 05.02.2009 требования истца были удовлетворены: с ответчиков А. и С. были солидарно взысканы задолженность по кредитному договору по состоянию на 30.01.2009 в размере 2 587 814 руб. 15 коп., расходы по уплате государственной пошлины — 17 039 руб. 07 коп., а также проценты за пользование кредитом по ставке 13,5% годовых, начисленные начиная с 30.01.2009 по день выплаты суммы основного долга, также было обращено взыскание на предмет залога (двухкомнатную квартиру) с установлением ее начальной продажной стоимости в размере 2 998 344 руб. 26 коп.

С таким решением ответчик А. не согласилась, в кассационной жалобе просила его отменить в части обращения взыскания. В обоснование требований она ссылалась на то обстоятельство, что квартира являлась единственным жильем для нее и членов ее семьи, на ее невиновность в образовании задолженности (А. была уволена с работы).

Исследовав материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Разрешая спор, суд правильно установил характер правоотношений сторон и регулирующие их нормы закона, исследовал обстоятельства, имевшие значение для дела, дал оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

Судебная коллегия установила, что решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество являлось правильным, основанным на верном толковании норм материального права.

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Из п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке следует, что если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 настоящего Закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Как усматривалось из ипотечного кредитного договора и закладной, предметом залога являлась передача залогодателем А. в залог залогодержателю ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» недвижимого имущества в виде двухкомнатной квартиры.

Пунктом 7.1 закладной в качестве оснований для обращения взыскания на предмет залога были указаны просрочка по внесению очередного платежа согласно условиям кредитного договора, а также неудовлетворение должником требований владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании.

Поскольку судом было установлено неисполнение А. и С. своих обязательств по кредитному договору, суд правильно пришел к выводу о том, что имелись правовые основания для обращения взыскания на предмет залога, требование истца было заявлено обоснованно и подлежало удовлетворению на основании ст. 348 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Представленными доказательствами подтверждалось, что заемщики не исполнили свои обязательства по кредитному договору в большей части взятых на себя обязательств, т.е. не вносили платежи в счет погашения задолженности по кредиту длительное время.

Проверяя доводы ответчика А. в той части, где она указывала на невозможность обращения взыскания на предмет залога в силу отсутствия иного жилого помещения для проживания, судебная коллегия установила следующее. Ответчиком не было подтверждено в судебном заседании, что квартира является единственным жильем для проживания самого ответчика и членов его семьи, кроме того, данное обстоятельство в силу Закона об ипотеке не является препятствием для обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу положений ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Названных в указанной норме обстоятельств согласно материалам дела не имелось, допущенное должниками нарушение обязательства не могло быть признано незначительным.

На основании ст. 50 Закона об ипотеке по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами РФ (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Судом первой инстанции вопрос о вине ответчиков был исследован и сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для отказа в обращении взыскания на заложенную квартиру.

Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу о том, что доказательствам по делу была дана надлежащая оценка, которую следует считать правильной, выводы суда были основаны на нормах материального права (определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 09.04.2009 по делу № 33-3267/2009).

К. обратился с иском к С. о признании недействительным договора ипотеки квартиры в г. Архангельске от 02.09.2003, указав, что на день заключения договора названная квартира являлась единственным жильем как для него, так и для членов его семьи, поэтому она не могла быть предметом залога, а значит совершенная сделка не соответствовала требованиям закона и являлась недействительной (ничтожной).

С. заявил встречный иск к К. о взыскании процентов в связи с уклонением от возврата суммы долга по договору займа, а также требования к К. и его супруге об обращении взыскания на заложенную квартиру по причине неисполнения ответчиком денежных обязательств, обеспеченных ипотекой.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска К. к С. отказал; встречный иск С. к К. о взыскании части процентов удовлетворил, обратил взыскание на спорную квартиру, обязав реализовать ее с публичных торгов, установив при этом начальную продажную цену и размер платежей подлежащих уплате С. из стоимости реализованной квартиры.

Судебная коллегия указанное решение оставила без изменения по следующим основаниям.

Как было установлено судом и подтверждено материалами дела, 02.09.2003 между К. и С. был заключен нотариально удостоверенный договор займа на сумму 320 250 руб. сроком до 10.10.2003.

В обеспечение договора займа между ними 02.09.2003 был заключен договор ипотеки, по которому К. передал в залог С. принадлежащую ему на праве собственности спорную квартиру в г. Архангельске. Договор содержал все существенные для данного вида договора условия, предусмотренные ст. 339 ГК РФ, и соответствовал требованиям Закона об ипотеке. Супруга К. дала письменное согласие на его заключение. Предмет договора соответствовал свидетельству о государственной регистрации права собственности К. на недвижимое имущество. Указанный договор был удостоверен нотариусом и зарегистрирован в ЕГРП.

Положения ст. 329 ГК РФ допускают обеспечение исполнения обязательства залогом принадлежащего должнику имущества.

В соответствии с параграфом 3 гл. 23 ГК РФ «Залог», ч. 4 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 5 и ч. 1 ст. 6 Закона об ипотеке залог квартир и другого недвижимого имущества может возникнуть лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ч.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека может быть установлена на указанное в ст. 5 настоящего Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении условий любых не противоречащих законодательству условий договора.

Супругой К. на заключение договора ипотеки было дано письменное согласие. При его написании она осознавала, что передача в ипотеку заложенной квартиры предполагала возможность обращения на нее взыскания в случае неисполнения К. условий договора займа. Соглашаясь на залог жилого помещения, она дала согласие на обращение взыскания на единственное для них жилое помещение и его отчуждение.

В связи с тем, что приведенные нормы федерального законодательства и ст. 446 ГПК РФ допускают залог принадлежащего собственнику недвижимого имущества, в том числе принадлежащего ему единственного жилого помещения, при таких обстоятельствах основания для признания оспариваемого К. договора ипотеки недействительным у суда отсутствовали (кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда № 33-559).

 

При заключении кредитного договора банки и кредитные учреждения всегда устанавливают ответственность за неисполнение обязательства в виде штрафов, неустоек и т.п. Проценты за неисполнение договора зачастую превышают мыслимые и немыслимые пределы. При взыскании суммы основного долга банки заявляют требования и о взыскании неустойки за просрочку платежей, которые достигают небывалых размеров, что приводит к ожесточенным судебным спорам. Суды по-разному относятся к решению вопроса о снижении размера неустойки. Приведем несколько примеров постановлений по данному вопросу.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе С. на решение Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 19.10.2009, которым было постановлено исковые требования удовлетворить частично; взыскать с С. задолженность по договору от 26.12.2007 в размере 3 959 763,17 руб. (остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) — 3 392 267,49 руб., сумму неуплаченных процентов за пользование займом — 420 772,7 руб., начисленных пеней в размере — 146 722,98 руб.), а также начиная с 08.08.2009 и по день реализации недвижимого имущества определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 12,5% годовых за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу — 3 392 267,49 руб.; обратить взыскание на принадлежавшее на праве собственности С. недвижимое имущество.

В кассационной жалобе С. не согласился с решением суда, указав при этом, что увеличение задолженности по кредитному договору произошло по вине обеих сторон. Погашать задолженность по кредиту он перестал с октября 2008 г. Таким образом, кредитор был вправе предъявить требования о взыскании с него задолженности по кредитному договору еще в октябре 2008 г., однако этого не сделал, что привело к увеличению задолженности по кредитному договору. Суд с учетом положений ст. 404 ГК РФ должен был уменьшить размер ответственности С. перед кредитором.

На момент заключения кредитного договора процентная ставка за пользование кредитом была установлена в размере 12,5% годовых. На момент рассмотрения дела в суде из-за изменения своего материального положения С. были не в состоянии уплачивать проценты в таком размере. Суд при вынесении решения должен был учесть данное обстоятельство.

Проверив материалы дела, судебная коллегия пришла к следующему.

По условиям кредитного договора предусматривалось его погашение ежемесячными платежами. Согласно п. 5.2 договора при нарушении сроков возврата кредита заемщики должны были платить кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.

Суд взыскал с ответчика задолженность по кредитному договору по состоянию на 07.08.2009. Согласно п. 2 ст. 809 ГК РФ проценты на сумму займа выплачиваются до дня возврата суммы займа. С учетом этого суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчиков проценты за пользование займом с 08.08.2009 и по день реализации недвижимого имущества в размере 12,5% годовых за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу — 3 392 267 руб. 49 коп. При этом доводы ответчиков об уменьшении процентной ставки ввиду изменения их материального положения и рождения у них третьего ребенка не являлись основанием для отмены решения суда. В соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ размер процентов определяется соглашением сторон и не может быть изменен в одностороннем порядке.

Ссылка ответчиков на положения ст. 404 ГК РФ в данном случае является несостоятельной.

В соответствии со ст. 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмот­ренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В силу ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку при рассмотрении дела судом не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, всем юридически значимым обстоятельствам по делу была дана верная правовая оценка, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имелось (определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 22.12.2009).

 

Однако стоит обратить внимание на тот факт, что по данному вопросу суды могут придерживаться и противоположного мнения.

 

Банк обратился в суд с иском к К. об обращении взыскания на имущество должника, взыскании суммы долга, процентов и пеней. В обоснование требований он указал, что 29.06.2007 между банком и ответчиком был заключен кредитный договор, в соответствии с которым К. был выдан кредит для приобретения квартиры в сумме 1 170 000 руб. сроком на 180 месяцев.

Ответчица К. нарушила обязательства по кредитному договору в части внесения платежей в погашение основного долга, а также процентов за пользование кредитом. По состоянию на 30.11.2009 по кредитному договору заемщик допустил нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев. 24.03.2009 банком в адрес К. были направлены требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору с указанием срока исполнения не позднее 30 календарных дней с момента его предъявления. По истечении срока, указанного в требовании, задолженность погашена не была. В соответствии с п. 4.4.3 кредитного договора, п. 13.1 закладной и п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке в случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору банк вправе обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств квартиру. Денежная оценка предмета ипотеки составляла 1 465 000 руб.

Банк просил обратить взыскание на предмет ипотеки; определить начальную продажную цену заложенного имущества — квартиры; взыскать с К. сумму задолженности по кредиту в размере 1 607 434,20 руб. (сумму просроченного основного долга — 1 123 780,52 руб., сумму просроченных процентов по кредиту — 134 421,64 руб., сумму пеней за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов — 31 992,35 руб., сумму пеней за нарушение сроков возврата кредита — 317 239,69 руб.).

В судебном заседании К. иск признала частично, согласившись с суммой основного долга, процентов, реализацией заложенного имущества по предложенной истцом первоначальной продажной цене, однако просила уменьшить размер пени в связи с их несоразмерностью нарушенному обязательству.

Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд пришел к следу­ющему.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 гл. 22 ГК РФ (заем и кредит), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п. 1 ст. 811 ГК РФ в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ со дня, когда она должна быть возвращена, до дня возврата ее заимодавцу, независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ.

Как следовало из п. 3.1 кредитного договора, за пользование кредитом заемщик был обязан выплачивать банку проценты в размере 10,63% годовых. Согласно п. 3.2 кредитного договора проценты по кредиту начислялись кредитором на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.

В соответствии с п. 4.1.1, 4.1.2 кредитного договора заемщик был обязан возвратить в полном объеме полученные денежные средства и все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов.

Как было установлено в п. 3.3.4 кредитного договора, погашение кредита должно было производиться заемщиком ежемесячно в виде единого ежемесячного аннуитетного (равными долями) платежа в сумме 13 027,62 руб., согласно графику.

Согласно п. 5.2, 5.3 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик обязался уплатить банку неустойку в виде пеней в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

Очередность погашения требований кредитора была установлена п. 3.3.11 кредитного договора.

Согласно представленной истцом выписке по лицевому счету К. не осуществляла погашение кредита, в том числе процентов, в сроки, установленные договором, допустив семь случаев просрочки, с декабря 2008 г., и, таким образом, не исполняла обязательства по кредитному договору.

Требование истца о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору ответчиком исполнено не было.

Как следовало из представленного истцом расчета, проверенного судом, задолженность К. по оплате кредита составляла (по состоянию на 30.11.2009) всего 1 607 434,20 руб.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Суд нашел убедительными доводы ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, так как счел, что неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит снижению (пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов до 3000 руб.; пени за нарушение сроков возврата кредита до 30 000 руб.). Указанные суммы также подлежали взысканию с ответчика в пользу истца (решение Советского районного суда города Омска от 27.01.2010).

Установив, что А. и С. нарушали взятые на себя обязательства по возврату кредита и процентов, суд обоснованно пришел к выводу о возможности взыскать в силу ст. 811 ГК РФ, в соответствии с условиями договора, положениями ч. 1 ст. 323, ст. 361, 362 ГК РФ задолженность по кредиту с заемщиков солидарно, согласно представленному истцом расчету.

Вместе с тем судебная коллегия согласилась с доводами кассационной жалобы о необоснованности взыскания процентов в размере 13,5% годовых за пользование кредитом за период с 30.01.2009 до момента выплаты суммы основного долга.

Принимая решение о досрочном взыскании с ответчиков суммы долга, а также штрафных санкций, суд фактически расторг договор. В связи с этим действие кредитного договора прекращалось с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, правовыми актами или договором.

С момента вступления в силу решения суда о взыскании с ответчиков задолженности по кредиту и штрафных санкций обязательства сторон прекращаются; неисполнение решения суда влечет наступление иных последствий. В связи с этим требования банка о взыскании процентов по кредиту в размере 13,5% по день фактической уплаты ответчиками суммы долга не могут быть удовлетворены (определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 09.04.2009 по делу № 33-3267/2009).

 

В этой связи приведем еще один весьма интересный пример.

 

Залогодатель сам обратился в суд с требованием о расторжении кредитного договора и обращении взыскания на свое имущество, поскольку банк умышленно не обращался в суд с соответствующим иском, рассчитывая на увеличение процентов за просрочку платежа.

Кассационная инстанция согласилась с решением суда первой инстанции, отказавшим в удовлетворении иска.

При рассмотрении дела районный суд принял все необходимые меры для всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела.

На основании надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд пришел к обоснованному выводу, что для расторжения кредитного договора отсутствовали основания, предусмотренные ч. 2 ст. 451 ГК РФ.

Выводы суда полностью соответствовали требованиям норм материального права.

В соответствии с п. 6.7 договора условия договора могли быть изменены только по соглашению сторон, дополнения и изменения к настоящему договору должны были производиться в письменной форме и подписываться двумя сторонами.

Пунктом 4.2.4 было предусмотрено расторжение договора в случае отказа от получения кредита до заключения договора купли-продажи квартиры.

Суд установил, что стороны кредитного договора не достигли соглашения об изменении или расторжении договора. При этом в соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий не допускаются.

При таких обстоятельствах районный суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для расторжения кредитного договора.

Факт изменения семейного и материального положения истицы не мог служить основанием для расторжения кредитного договора.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ для расторжения договора необходимо наличие следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиями оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Названные истцом обстоятельства не представляли совокупности условий, необходимых для расторжения договора. В материалах дела факт существенного изменения обстоятельств подтверждения не нашел (определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 12.01.2010).

 

При обращении взыскания на жилой дом или квартиру освобождение от жильцов осуществляется в порядке ст. 35 ЖК РФ и ст. 292 ГК РФ.

При взыскании задолженности по ипотечному кредиту и обращении взыскания на заложенное жилое помещение проживающие в нем лица не подлежат выселению до момента государственной регистрации прав нового собственника.

 

ООО «Стратегические инвестиции “Новый дом”» обратилось в суд с иском к З.Н.Р., З.Х.В. и Г.Р.Ш. о взыскании задолженности по кредитному договору (суммы основного долга, процентов по договору, пени за просрочку ежемесячных платежей), обращении взыскания на заложенное имущество, определении первоначальной продажной стоимости заложенного имущества, прекращении права пользования домом и земельным участком (заложенным имуществом) и выселении из жилого дома, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами со дня вынесения решения и до фактического погашения долга, взыскании пени за просрочку возврата кредита и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки, начиная со дня вынесения решения и по день исполнения решения суда.

Требования истца были мотивированы тем, что между ответчиками и КБ «Европейский трастовый банк» был заключен ипотечный кредитный договор на сумму 4 000 000 руб. на срок 132 месяца для приобретения ответчиками дома и земельного участка. В обеспечение этого договора на жилой дом и земельный участок была оформлена закладная.

Решением Чердаклинского районного суда от 02.07.2009 исковые требования ООО «Стратегические инвестиции “Новый дом”» были удовлетворены частично, с ответчиков было взыскано в солидарном порядке 4 620 623 руб. 56 коп. (основной долг в размере 3 939 593 руб. 68 коп., проценты за пользование кредитом в размере 473 759 руб. 54 коп., начисленные пени в размере 224 623 руб. 56 коп.). С ответчиков также была взыскана сумма процентов за пользование заемными средствами по ставке 12,25% годовых, начисляемых на сумму основного долга 3 939 593 руб. 68 коп. за период с 03.07.2009 по дату фактического погашения суммы основного долга.

Для погашения ответчиками задолженности было обращено взыскание на предмет ипотеки — жилой дом и земельный участок, посредством продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены дома в размере 1 308 000 руб., земельного участка — в размере 618 000 руб.

Право пользования З.Н.Р. и З.Х.В. указанным жилым домом и земельным участком было прекращено, и они были выселены из данного жилого дома без предоставления другого жилого помещения.

В кассационном представлении прокурор Чердаклинского района просил состоявшееся решение отменить в части удовлетворения требований истца о прекращении права пользования З.Н.Р. и З.Х.В. жилым домом и земельным участком.

В обоснование кассационного представления было указано, что у прежнего собственника имущества сохраняется право на это имущество до его фактической реализации и регистрации права собственности на это имущество новым собственником.

В силу этого до регистрации права собственности на имущество новым собственником прежние жильцы не могут быть выселены из дома.

В остальной части решение суда никем не оспаривалось. Рассмотрев дело в кассационном порядке в соответствии со ст. 345 ГПК РФ в пределах доводов кассационного представления, судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в своем определении указала следующее.

Судом первой инстанции было установлено, что на деньги, полученные ответчиками по кредитному договору, были приобретены жилой дом и земельный участок.

В силу требований ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 8 ГК РФ право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

С учетом требований приведенных выше норм судебная коллегия сочла, что в случае фактической реализации недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, право на это имущество у нового собственника возникнет с момента государственной регистрации, поэтому и право собственности на это имущество предыдущего собственника прекратится с момента такой регистрации.

Следовательно, применительно к данной ситуации, до момента государственной регистрации прав нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на продаваемый жилой дом, поэтому ни он (собственник), ни члены его семьи до момента государственной регистрации прав нового собственника выселению не подлежат.

Удовлетворяя требования истца о прекращении права пользования З.Н.Р. и З.Х.В. жилым домом и земельным участком и выселении их из этого дома, суд первой инстанции не учел приведенных выше требований закона и удовлетворил эти требования преждевременно.

При изложенных выше обстоятельствах и в соответствии с требованиями ст. 8, 551 ГК РФ судебная коллегия пришла к выводу, что судом первой инстанции требования о прекращении права пользования З.Н.Р. и З.Х.В. жилым домом и земельным участком и выселении их из жилого дома были удовлетворены незаконно. Поэтому решение суда в этой части подлежало отмене (определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 16.11.2009).



[1] Вестник ВАС РФ. 1998. № 3.

Copyright © 2015. All Rights Reserved.