+7 (985) 907-06-05

Карта сайта

Гражданским кодексом РФ установлены основания приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника. Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, име­ющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Бывают ситуации, когда заключить договор об отчуждении недвижимости невозможно, но владельцу недвижимости и ее приобретателю в обеспечение гарантий того, что сделка состоится, необходимо закрепить договоренность о будущем отчуждении недвижимости документально. К примеру, продавцу срочно нужны деньги, а заключить договор купли-продажи недвижимости он не может, так как у него не зарегистрировано право собственности, не проведен кадастровый учет земельного участка под домом, объект недвижимости не введен в эксплуатацию и т.п.

В таких случаях для законной передачи денег в счет предстоящей продажи недвижимости заключается предварительный договор купли-продажи.

Вообще, предварительный договор может быть заключен к любому основному договору. Однако наиболее распространенными являются предварительные договоры аренды или купли-продажи недвижимого имущества.

Следует отметить, что судебная практика рассмотрения дел о принудительном исполнении предварительных договоров складывается неоднозначно, что связано с наличием коллизий применения отдельных положений гражданского законодательства, регулиру­ющих вопросы заключения договора и исполнения обязательств.

Требования к предварительному договору содержатся в ст. 429 ГК РФ:

«1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

Рассмотрим положения статьи о предварительном договоре по порядку. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Все договоры по отчуждению недвижимости заключаются в письменной форме, поэтому предварительный договор должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии со ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (это относится в первую очередь к рентным договорам), то предварительный договор также должен быть нотариально удостоверен, поскольку удостоверение нотариусом является требованием к форме договора.

В то же время, если основной договор подлежит обязательной государственной регистрации (а это необходимо для всех видов договоров по распоряжению недвижимостью), предварительный договор регистрировать не требуется. Эта позиция весьма аргументированно отражена в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»[1].

Индивидуальный предприниматель на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»).

 

Рассмотрим еще один имеющий важное значение вопрос. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким образом, в силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно указать недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать существенные условия основного договора, он также должен соответствовать требованиям ст. 554 ГК РФ. Если предварительный договор будет содержать неполные или недостоверные сведения, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении требования об обязании заключить основной договор. Договоры об отчуждении недвижимости должны содержать обязательные сведения о предмете договора, к которым относится точный адрес объекта недвижимости, размер площади, этаж, на котором он расположен и т.п. Если основной договор возмездный, то в нем должна быть указана цена, за которую объект недвижимости будет продан. Данные о собственнике недвижимости также относятся к существенным условиям.

 

И.Р.О. обратился в суд с иском о понуждении О.В.А. к заключению договора купли-продажи сборно-щитового жилого дома общей площадью 51,2 кв. м с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, расположенного по улице С. в поселке Х. Зеленоградского района Калининградской области на условиях, оговоренных сторонами в предварительном договоре купли-продажи от 02.12.2006. В обоснование своих требований истец указал, что 02.12.2006 между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи указанного выше жилого дома, удостоверенный нотариусом Зеленоградского нотариального округа (реестровая запись № 5226). В предварительном договоре купли-продажи сторонами были оговорены все существенные условия, необходимые для заключения в последующем договора купли-продажи жилого помещения. Необходимость заключения предварительного договора была вызвана тем, что на момент совершения сделки у ответчика не были готовы все необходимые документы, а именно, не были оформлены земельные отношения. В соответствии с условиями предварительного договора от 02.12.2006 истец принял на себя обязательство купить принадлежащий О.В.А. жилой дом за 526 000 руб., а ответчик обязался в срок до 02.12.2007 оформить в установленном законом порядке земельные отношения и заключить с И.Р.О. договор купли-продажи жилого дома. В день подписания предварительного договора купли-продажи жилого дома И.Р.О. было выплачено О.В.А. в счет оплаты покупной цены дома 263 000 руб. По состоянию на 02.12.2007 ответчик не заключил с истцом договор купли-продажи жилого дома по неизвестной И.Р.О. причине. 10, 16 и 30 ноября 2007 г., а также 03.12.2007 И.Р.О. в адрес О.В.А. направлялись уведомления с предложением заключить договор купли-продажи жилого дома, которые ответчик оставил без ответа. Таким образом, ответчик уклонялся от выполнения принятых на себя обязательств, закрепленных в предварительном договоре купли-продажи от 02.12.2006.

Ответчик иск И.Р.О. не признал и просил в его удовлетворении отказать. По существу заявленных требований он представил письменный отзыв, из существа которого следовало, что в предварительном договоре купли-продажи от 02.12.2006 сторонами не были отражены существенные условия, позволяющие точно установить предмет договора, а также иные существенные условия, необходимые для заключения договора купли-продажи. Кроме того, на момент заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома не были указаны условия перехода права собственности на расположенный под домовладением земельный участок, в связи с чем ответчик предложил считать предварительный договор купли-продажи ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям ст. 168 ГК РФ.

Заслушав пояснения истца, пояснения представителя ответчика, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку, суд нашел иск И.Р.О. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из представленных истцом доказательств суд сделал вывод о том, что И.Р.О. выполнил принятые на себя по предварительному договору от 02.12.2006 обязательства. Судом было установлено, что до истечения срока предварительного договора от 02.12.2006 и после его истечения И.Р.О. направлялись О.В.А. уведомления с предложением заключить договор купли-продажи спорного жилого дома на условиях, оговоренных в предварительном договоре, ответчик же от заключения договора уклонялся.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на преду­смотренных им условиях. Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то другая в силу п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к его заключению.

В судебном заседании были проверены доводы представителя ответчика о том, что в предварительном договоре от 02.12.2006 была неверно отражена общая и жилая площадь жилого дома, что дает основания полагать, что сторонами в предварительном договоре не были отражены существенные условия, позволяющие точно установить предмет договора, а также иные существенные условия, необходимые для заключения договора купли-продажи.

Из представленного технического паспорта на спорный жилой дом, составленного по состоянию на 11.12.2006, следовало, что указанный жилой дом имел общую площадь 79,2 кв. м, в том числе жилую площадь 48,5 кв. м. На основании указанного технического паспорта от 11.12.2006 об изменении площади принадлежащего О.В.А. на праве собственности жилого дома была внесена соответствующая запись, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 39-АА № 532853, выданным 28.11.2007.

Таким образом, суд установил, что произведенная перепланировка, в результате которой увеличилась общая и жилая площадь спорного жилого дома, была зарегистрирована О.В.А. после заключения 02.12.2006 предварительного договора купли-продажи жилого дома. Также суд принял во внимание то, что стороны договаривались о заключении договора купли-продажи именно данного объекта недвижимости. Договор купли-продажи жилого дома не был заключен сторонами в 2006 г. ввиду отсутствия у О.В.А. правоустанавлива­ющих документов на спорный жилой дом и на земельный участок для обслуживания существующего жилого дома. 12.09.2007 и 14.11.2007 О.В.А. были получены свидетельства о государственной регистрации права на спорный жилой дом, без которых было невозможно совершить сделку по отчуждению указанного объекта недвижимости, а также оформлены земельные отношения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 39-АА № 532853, выданным 28.11.2007, т.е. собраны все документы, необходимые для заключения договора купли-продажи жилого дома и его регистрации в установленном законом порядке в соответствующем учреждении Федеральной регистрационной службы.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, а также то, что заключенный истцом и ответчиком 02.12.2006 предварительный договор соответствовал требованиям ст. 429, 432, 434 ГК РФ, а ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи, суд нашел иск И.Р.О. о понуждении О.В.А. к заключению договора купли-продажи жилого дома на условиях, оговоренных в предварительном договоре от 02.12.2006 с учетом переданных ответчику истцом денежных средств, подлежащим удовлетворению (решение Зеленоградского районного суда Калининградской области 17.03.2008 по делу № 2-167/08).

 

Следует отметить, что суды общей юрисдикции, в отличии от арбит­ражных судов, более компромиссно относятся к соблюдению правила об указании в предварительном договоре всех существенных условий. Это видно как из предыдущего примера, так и из следующего.

Г. обратился в суд с иском к Щ. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 28.07.2003. Свои требования истец первоначально мотивировал тем, что сделка была совершена под влиянием обмана со стороны ответчицы. Впоследствии он уточнил основание иска, ссылаясь на то, что ответчица не произвела расчет по договору.

К. обратился в суд с иском к Г. и Щ. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности Щ. на земельный участок, понуждении Г. к заключению договора купли-продажи земельного участка, указывая на то, что 25.04.2002 был заключен предварительный договор купли-продажи, в июне 2003 г. К. стал членом ПСК (паевого строительного кооператива), полностью оплатил стоимость земельного участка.

Г. исковые требования К. признал.

Щ. в судебное заседание не явилась, ранее исковые требования Г. и К. не признавала.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований Г. и К. отказал. В кассационных жалобах истцы поставили вопрос об отмене судебного решения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия нашла решение суда подлежащим отмене в части отказа в иске К.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следовало из материалов дела, земельный участок № 16 в ПСК «Экипаж» принадлежал Г. 25.04.2002 между Г. и К. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с условиями предварительного договора К. в июне 2003 г. стал членом ПСК, оплачивал целевые и членские взносы.

28.07.2003 между Г. и Щ. был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. После подписания договора Г. стал требовать у К. оплату по договору в сумме 3700 долл. США, полагая, что К. и Щ. находились в супружеских отношениях. Указанная сумма была выплачена К., о чем Г. 11.08.2003 была составлена расписка.

Отказывая в иске К., суд исходил из того, что в предварительном договоре имелось указание о том, что соглашение о цене договора являлось существенным условием, при этом стороны не определили цену земельного участка. Расписка, данная Г., не содержала сведений о том, от кого получены деньги за проданный земельный участок, а также, в каких денежных единицах. Кроме того, суд критически отнесся к доказательствам строительства К. на спорном земельном участке дома с террасой, поскольку в документах отсутствовал точный адрес строительства объекта.

С решением суда нельзя согласиться по следующим основаниям.

Судом не была дана оценка тому обстоятельству, что в процессе исполнения предварительного договора купли-продажи (вступление К. в члены ПСК, внесение им членских и целевых взносов), а впоследствии и оплаты стоимости земельного участка договор купли-продажи был фактически исполнен сторонами по договору.

Стоимость земельного участка в сумме 3700 долл. США, хотя и не была оговорена в предварительном договоре, не оспаривалась К. и Г. Также сторонами по договору не оспаривалась валюта, в которой был произведен расчет.

Из расписки от 11.08.2003 однозначно следует, что деньги за проданный земельный участок были получены Г. от К. Какие-либо третьи лица, в интересах которых действовал К., передавая деньги, в расписке не упоминаются. Вопрос о том, был ли возведен на спорном земельном участке дом с террасой, а если возведен, то кем, судом фактически не выяснялся, несмотря на то, что данное обстоятельство имело существенное значение для разрешения настоящего спора (определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14.02.2006 по делу № 33-819).

 

Вообще существенным условием договора в судебной практике признается цена договора. По вопросу об обязательном или необязательном указании цены в предварительном договоре имеется два различных мнения, отраженных в судебных постановлениях.

 

К примеру, Федеральный арбитражный суд Центрального округа в своем постановлении от 28.02.2007 по делу № А08-13678/05-8, рассмотрев кассационную жалобу ООО «Лира» на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2006, которым было отказано в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, признал предварительный договор незаключенным ввиду несогласования цены основного договора.

В п. 1.3 предварительного соглашения стороны определили предварительную стоимость объектов недвижимости, указав на необходимость экспертной оценки передаваемых объектов (п. 2.1.2 Намерения).

Заключение договора купли-продажи стороны обусловили внесением покупателем 100% предоплаты объектов недвижимости в размере 1 800 000 руб., а также оформлением продавцом права собственности на передаваемые объекты.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен преду­сматривать цену этого имущества, т.е. условие о цене является существенным для данного вида договора.

Из содержания предварительного договора видно, что условие об окончательной стоимости объектов недвижимости стороны намеревались согласовать после получения заключения независимого эксперта о стоимости объектов недвижимости.

Поскольку данное намерение стороны не осуществили, суд апелляционной инстанции обоснованно признал условие предварительного договора в части установления цены продаваемых объектов недвижимости сторонами не согласованным.

Учитывая, что цена отнесена к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, а в соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, кассационная коллегия сочла правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что предварительный договор является незаключенным.

 

Противоположное мнение о том, что вопрос о включении в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела, отражено в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»[2].

Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то это не означает, что стороны не определились в этом вопросе, считает Президиум ВАС РФ.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора исполнение договора должно быть произведено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Отсюда следует, что требование о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено арбитражным судом.

Если в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия, и разногласия по установлению конкретной цены также подлежат рассмотрению арбитражным судом.

Если одна из спорящих сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор условий об определении цены в ином порядке, чем предусмотрено ст. 424 ГК РФ, или требует указания в нем конкретной цены, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор.

К существенным условиям предварительного договора следует отнести согласие супруга или участников общей долевой собственности на предстоящее отчуждение недвижимости, если отчуждаемая недвижимость приобретена в браке или предметом договора является доля в праве общей долевой собственности.

 

Л. обратилась в суд с иском к М. и Р. о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях предварительного договора.

В судебном заседании между сторонами было заключено мировое соглашение, по условиям которого М. и Л. обязались заключить и зарегистрировать в срок до 10.05.2006 основной договор купли-продажи 2/6 долей жилого дома. Л. обязалась уплатить М. 80 000 руб. в день подписания основного договора и сдачи документов для регистрации сделки, а также погасить задолженность М. за коммунальные услуги в сумме 13 603 руб. 96 коп. в качестве аванса в счет приобретения 2/6 долей указанного жилого дома. М. обязалась за счет собственных средств подготовить необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи в соответствующем управлении федеральной регистрационной службы. Также Л. и М. взяли на себя обязательства произвести оплату расходов по заключению и регистрации договора купли-продажи в равных долях.

Определением суда данное мировое соглашение было утверждено, производство по делу прекращено.

Президиум Курганского областного суда отменил определение суда как постановленное с существенным нарушением норм материального и процессуального права (ст. 387 ГПК РФ).

Из материалов дела следовало, что 29.08.2005 между М. и Л. был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи 2/6 долей жилого дома, принадлежавшего М., за 50 000 руб. Кроме того, в п. 4 предварительного договора Л. в обеспечение обязательств по предварительному договору обязалась погасить за М. задолженность по электроэнергии в сумме 10 000 руб. Срок заключения договора купли-продажи предварительным договором предусмотрен не был, в связи с чем в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ стороны должны были заключить основной договор купли-продажи в течение одного года с момента заключения предварительного договора.

Поскольку ответчица М. отказалась заключать основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора, Л. просила в судебном порядке обязать ее заключить договор купли-продажи.

В ходе судебного разбирательства стороны заключили мировое соглашение, которое было утверждено судом.

При этом суд не учел положение ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, в соответствии с которым суд не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Из дела следовало, что спорные 2/6 доли жилого дома принадлежали М. на основании договора купли-продажи от 30.09.1994. При этом судом не было выяснено, являлась ли М. единоличным собственником приобретенного имущества либо оно было приобретено ею в браке и в силу ст. 34 СК РФ является совместной собственностью супругов.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Из надзорной жалобы Л., пояснений М. в судебном заседании, из ее письменных возражений на частную жалобу следует, что она состоит в браке с М. и 2/6 доли спорного жилого дома были приобретены ими в период брака.

Таким образом, утверждая мировое соглашение, суд по существу разрешил вопрос, в том числе и о правах и обязанностях супруга М., который к участию в деле не привлекался.

Допущенные нарушения норм материального и процессуального права повлекли отмену определения судом надзорной инстанции (извлечение из Обзора судебной практики по гражданским делам за первое полугодие 2007 года, утвержденного постановлением президиума Курганского областного суда от 13.08.2007).

 

Зачастую стороны в сделке хотят закрепить свое волеизъявление на заключение основного договора относительно имущества, право собственности на которое за продавцом не зарегистрировано.

Цивилистами неоднократно высказывалось мнение о недопущении заключения предварительных договоров до регистрации за продавцом права собственности на недвижимое имущество, поскольку на момент заключения предварительного договора должны существовать все необходимые условия для заключения основного договора ― предмет договора, лица, имеющие правовые основания выступать в качестве сторон по основному договору. В ином случае возможность заключения основного договора будет зависеть не от волеизъявления и действий сторон при наступлении соответствующего срока, а от иных обстоятельств.

Однако следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев поводом для заключения предварительного, а не основного договора по отчуждению недвижимости, являлось то, что у продавцов не были надлежащим образом оформлены документы на недвижимость и, в частности, не были зарегистрированы права собственности на нее.

Судебная практика свидетельствует о том, что суды допускают заключение предварительных договоров до момента регистрации права собственности. Если право собственности на недвижимость зарегистрировано не будет или будет зарегистрировано не в том объеме, который оговорен сторонами в предварительном договоре, предварительный договор будет признан ничтожным.

 

Решением районного суда было отказано в иске П. к С. о понуждении заключить с ним договор купли-продажи квартиры во исполнение ранее заключенного предварительного договора. Судебная коллегия оставила указанное решение без изменения по следующим основаниям.

Согласно материалам дела истцом в качестве доказательства заключения с ответчиком предварительного договора купли-продажи квартиры была представлена расписка от 23.11.2005, согласно которой ответчица получила от истца денежную сумму в размере 290 000 руб. за спорную квартиру, проданную истцу за 390 000 руб., а оставшуюся часть денежных средств в размере 100 000 руб. истец обязался уплатить до 01.01.2007.

Однако спорная квартира передана в собственность ответчице и ее несовершеннолетним детям только в 2006 г. Согласно договору о приватизации указанной квартиры от 17.02.2006 и 13.04.2006 доля каждого приобретателя в размере 1/3 в праве собственности на спорную квартиру была зарегистрирована в ЕГРП.

Таким образом, на момент составления расписки от 23.11.2005 спорная квартира не принадлежала ответчику и достигнутое сторонами соглашение о ее продаже нарушало права проживающих в нем несовершеннолетних детей, которые впоследствии стали сособственниками этого жилого помещения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о ничтожности предварительного соглашения о продаже спорной квартиры.

Кроме того, в соответствии с требованиями п. 2 ст. 429 и ст. 550 ГК РФ основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен на условиях предварительного договора, а предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен заключаться в форме, преду­смотренной для основного договора (т.е. в письменной форме), и содержать существенные условия основного договора.

Расписка, представленная истцом в доказательство заключения предварительного договора купли-продажи жилого помещения, по мнению судебной коллегии, не может свидетельствовать о его заключении в письменной форме, поскольку не содержит указания на то, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи жилого помещения в будущем на условиях, предусмотренных этой распиской, а сама по себе расписка не содержит указаний на все существенные условия договора купли-продажи недвижимости (жилого помещения), в частности, не содержит перечня лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Ничтожная сделка является недействительной с момента ее совершения (заключения) и не порождает каких-либо юридических последствий, поэтому у суда не было оснований к понуждению ответчика к заключению договора купли-продажи квартиры.

В силу изложенных обстоятельств вынесенное судом решение об отказе в иске П. к С. являлось обоснованным и правомерным (кассационное определение Архангельского областного суда № 33-2146).

 

Если в предварительном договоре определено обязательство заключить в будущем договор купли-продажи при условии получения соответствующего имущества в собственность и это условие не наступит по независящим от сторон обстоятельствам, то суд признает обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными. Предварительный договор в таком случае недействительным признан не будет.

Возникает вопрос: а можно ли в судебном порядке обязать сторону по предварительному договору оформить документы, отсутствие которых не позволяет сторонам заключить основной договор?

Суды исходят из того, что такое требование не основано на законе, так как по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Условия предварительного договора о регистрации права собственности для заключения основного договора или оформлении иных необходимых документов, а также условия об ответственности продавца за несвоевременное оформление не относятся к существенным условиям предварительного договора купли-продажи объекта. Отношения, регулируемые предварительным договором, могут возникнуть после приобретения продавцом права собственности на отчуждаемый объект.

Рассмотрим последнее требование к предварительному договору о сроке. В соответствии со ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он заключен не будет либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

Требование о соблюдении указанного срока особо строго проверяется судом. Судя по практике применения ст. 429 ГК РФ, в случае пропуска сторонами срока для заключения договора суды признают предварительный договор прекращенным, поэтому заинтересованной стороне следует особенно внимательно следить за соблюдением срока.

Если основной договор не будет заключен до окончания срока, установленного предварительным договором для заключения основного договора, заинтересованная в заключении договора сторона должна направить предложение о заключении договора. К письменному предложению рекомендуется приложить проект основного договора.

Следует обратить внимание, что предложение о заключении ос­нов­ного договора должно быть направлено до окончания срока, установленного для подписания основного договора. Если предложение будет направлено днем позже, оно не будет иметь для другой стороны юридических последствий, так как действие предварительного договора уже прекращено.

 

С.А. обратился в суд к С. с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи, ссылаясь на то, что 26.07.2003 заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи земельного участка по цене 133 000 долл. США. С. по устной договоренности был обязан изменить вид разрешенного использования земель. Впоследствии в счет исполнения своих обязательств С. брал у С.А. по соглашениям о задатке 66 500 долл. США 40 000 долл. США и 6000 долл. США. В декабре 2004 г. С. и С.А. обратились в нотариальную контору в г. Истра для заключения договора, однако ответчик отказался подписывать данный договор, указывая на несогласие с суммой договора. Истец просил суд понудить ответчика заключить с ним договор купли-продажи земельного участка и установить срок для его заключения.

Ответчик С. иск не признал, пояснив, что действительно заключил с истцом предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка и в счет заключения данного договора взял у истца 112 500 долл. США в разное время. Он заявил, что считает, что предварительный договор прекратил свое действие, поскольку закон предусматривает возможность обращения в суд в течение одного года с момента его заключения.

Решением Истринского городского суда от 10.11.2005 иск был удовлетворен.

С таким решением С. не согласился и обжаловал его в кассационном порядке как незаконное и необоснованное.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия нашла обжалуемое решение подлежащим отмене как постановленное с нарушением норм материального права.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд мотивировал свое решение тем, что согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть преду­смотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Руководствуясь указанными нормами материального права, суд пришел к выводу о том, что поскольку принятое в соответствии с условиями заключенного между сторонами предварительного договора от 26.07.2003 обязательство о продаже С.А. спорного земельного участка ответчиком С. не исполнено до настоящего времени, то в силу положений п. 3 ст. 425 ГК РФ предварительный договор является действующим и в настоящее время, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению на основании п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Судебная коллегия не смогла согласиться с указанными выводами суда и сочла, что при разрешении спора суд неправильно применил нормы материального права, что в силу п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ является основанием к отмене решения суда в кассационном порядке.

При этом судебная коллегия исходила из того, что в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела усматривается, что при заключении предварительного договора стороны не оговорили срок, в который обязуются заключить основной договор, следовательно, он подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Пункт 13 предварительного договора срок заключения основного договора не устанавливал, в связи с чем вывод суда о сохранении у сторон обязательств по предварительному договору до момента заключения основного договора судебная коллегия нашла противоречащим требованиям п. 4 и 6 ст. 429 ГК РФ.

Поскольку в течение года с момента заключения предварительного договора стороны не заключили основной договор и в ходе рассмотрения дела истец не представил доказательств направления до истечения годичного срока одной из сторон предложения о его заключении, то в силу положений п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратили свое действие с 27.07.2004.

При прекращении у сторон обязательств по предварительному договору у суда отсутствовали предусмотренные п. 1 ст. 421 и п. 5 ст. 429 ГК РФ основания для понуждения ответчика С. к заключению договора купли-продажи спорного земельного участка на условиях, предусмотренных этим предварительным договором.

Обращение сторон к нотариусу в декабре 2004 г. с целью заключения основного договора, по мнению судебной коллегии, не являлось юридически значимым обстоятельством по делу, поскольку в указанный период стороны уже были свободны от обязательств, предусмотренных условиями предварительного договора, вправе были заключить договор на иных условиях, в связи с чем данное обстоятельство в силу закона не могло являться основанием для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи спорного земельного участка (определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16.01.2006 по делу № 33-412).

 

Предложение с проектом основного договора следует отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении. Также при отправке желательно составлять опись вложения, в которой необходимо по возможности подробнее указать, что находится в конверте. С учетом того, что опись вложения не может быть пространной, можно указать так: «1) предложение о заключении договора на условиях предварительного договора от 01.01.2009; 2) проект договора купли-продажи квартиры». Эта рекомендация основана на том, что суды не всегда признают почтовую квитанцию об отправке корреспонденции надлежащим доказательством того, что в конверте находилось именно предложение о заключении основного договора во исполнение предварительного договора.

Перед направлением проекта основного договора его следует подписать со своей стороны.

Бывают случаи, когда после подписания предварительного договора аренды или купли-продажи недвижимости и до заключения основного договора приобретатель вступает в фактическое владение и пользование объектом, производит в нем ремонт, перестраивает его, производит иные действия по благоустройству за свой счет.

Если по истечении срока для заключения основного договора он заключен не будет, то обстоятельство, что стороной произведены вложения в объект недвижимости, не является основанием для суда отказать в признании обязательств сторон по предварительному договору прекращенными. Однако, если суд установит, что допуск в помещение и работы были произведены с ведома собственника недвижимости, в результате таких работ недвижимость приобрела дополнительные качественные характеристики, что, соответственно, привело к увеличению его стоимости, суд может взыскать с собственника в пользу другой стороны по предварительному договору, стоимость произведенных работ. Приобретение таких улучшений суды признают неосновательным обогащением собственника.

Предварительные договоры о предстоящем отчуждении недвижимости в очень редких случаях не обеспечиваются авансом или задатком.

Из всех способов обеспечения исполнения обязательства самым действенным является задаток, так как согласно ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Соглашение о задатке повсеместно используется при подписании предварительных договоров. Между тем при разрешении дел о взыскании задатка за неисполнение обязательства о заключении основного договора суды признают задаток авансом, поскольку по действующему законодательству исполнение предварительного договора не может обеспечиваться задатком и более того, задаток не может быть применим в предварительном договоре. Такая позиция сформировалась на основе различий задатка и предварительного договора по своей правовой природе и назначению.

Согласно ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задаток является доказательством того, что договор заключен.

По предварительному договору стороны только обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1 ст. 429 ГК РФ).

Следовательно, из предварительного договора может возникнуть только одно обязательство — обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Какие-либо денежные обязательства сторон по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, из предварительного договора возникнуть не могут ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество. Следовательно, условие предварительного договора об оплате ответчиком до заключения основного договора стоимости имущества, являющегося предметом незаключенного основного договора, ничтожно в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащее ст. 429 ГК РФ.

Рассмотрим примеры из судебных постановлений по данному вопросу.

 

П. обратилась в суд с иском к К. о взыскании задатка в двойном размере. В обоснование иска она указала, что 26.02.2008 между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в г. Пензе, по условиям которого К. получил от нее задаток в сумме 20 000 руб. и обязался заключить основной договор в срок до 26.03.2008. По просьбе К. 21.03.2008 она передала ему дополнительную сумму задатка в размере 100 000 руб., а всего сумма задатка составила 120 000 руб. Поскольку, по словам ответчика, он уезжал из города 25.03.2008, они договорились оформить сделку после его возвращения 04.04.2008. Однако 4 апреля ответчик сообщил, что цены на квартиру поднялись и он готов продать спорную квартиру за 1 380 000 руб. Поскольку договор не был заключен по вине ответчика, истица просила взыскать с него двойную сумму задатка в размере 240 000 руб.

Ленинский районный суд г. Пензы удовлетворил иск частично и взыскал с К. в пользу П. 120 000 руб.

Проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не нашла оснований для их удовлетворения и отмены решения суда.

С учетом положений ст. 380 ГК РФ суд пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами предварительный договор следует рассматривать как договор о намерении сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в будущем и не может служить основанием для возложения ответственности на ответчика в виде взыскания двойной суммы задатка.

Судебная коллегия сочла данный вывод суда правильным, основанным на нормах материального права и установленных в судебном заседании обстоятельствах, оцененных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Как следует из положений ч. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет платежей, причитающихся с нее по договору другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Судом же было установлено, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами не заключался. Договор, названный сторонами предварительным, хотя и содержал условия о предмете договора и о цене продаваемого имущества, был ограничен сроком, в течение которого К. и П. должны были заключить основной договор.

Как установил суд, в течение установленного договором срока стороны не заключили договор купли-продажи и ни одна из сторон в обусловленный договором срок (до 26.03.2008) не обратилась с требованием о понуждении к заключению договора, как это предусмотрено п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что заключение основанного договора купли-продажи квартиры в обусловленный сторонами срок не состоялось, намерение сторон заключить договор осталось невыполненным, в договорные отношения стороны не вступили, суд обоснованно признал переданную П. сумму авансом и взыскал ее с ответчика (определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 05.08.2008 по делу № 33-1455).

 

Приведем пример другой мотивировки отказа суда в удовлетворении требования истца о взыскании двойной суммы задатка, идентичный по сути вышеприведенному:

Поскольку согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороны в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, задаток должен выполнять три функции — удостоверяющую, обеспечительную и платежную. В рассматриваемом случае договор купли-продажи между сторонами письменно не заключался и не мог быть надлежаще заключен, поскольку право собственности за собой ИЧП «Универсал» не зарегистрировало, спорная земля оформлена не была. Следовательно, 15 000 руб., переданные Х. директору ИЧП «Универсал», не выполняли обеспечительную функцию, что подтверждалось письменным соглашением, именованным «соглашение о задатке». Данная сумма являлась не задатком, а авансом, который следовало взыскать с ответчика (из решения Марксовского городского суда Саратовской области от 10.09.1999 по делу № 2-948/99).

 

Несмотря на то, что позиция судов о том, что соглашение о задатке в предварительном договоре не имеет юридической силы, широко распространена, в практике встречается и противоположное мнение. Оно заключается в том, что из смысла п. 1 ст. 329 и п. 1 ст. 380 ГК РФ не следует, что задатком может быть обеспечено только денежное обязательство, а предварительный договор является одним из видов договоров, предусмотренных действующим законодательством. Следовательно, обязательства, возникающие из него, могут быть обеспечены задатком (из постановления ФАС Центрального округа от 07.07.2006 по делу № А48-6424/05-10).

 

Тем не менее, во избежание спора по поводу того, как расценивать внесенную денежную сумму — как аванс или как задаток, лучше устанавливать в договоре штрафные санкции за неисполнение обязательства заключить в будущем основной договор.

В отличие от задатка аванс подлежит возврату вне зависимости от того, по чьей вине не состоялась сделка. Потерпевшая сторона может только требовать возмещения убытков, которые она понесла в связи с неисполнением договора.

Б. обратился в суд с требованиями о расторжении договора аванса от 24.05.2003 и взыскании денежных средств, переданных ответчику по договору в размере 144 250 руб.

Решением суда в удовлетворении требований истца было отказано.

В кассационной жалобе истец просил решение суда отменить как незаконное.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия нашла решение суда подлежащим отмене как принятое с нарушением норм материального и процессуального права и в отсутствие определения судом всех обстоятельств, имеющих значение для дела (подп. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ).

Отказывая в удовлетворении требований заявителя в полном объеме, суд исходил из того, что договор аванса от 24.05.2003 являлся предварительным договором. Поскольку до 08.06.2003 основной договор — договор купли-продажи земельного участка сторонами заключен не был, обязательства по указанному договору в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ были прекращены. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований о расторжении договора и взыскании денежных средств в сумме 144 250 руб. не имелось.

С данным выводом суда судебная коллегия не согласилась.

Делая вывод о том, что требование о взыскании денежных средств как последствие расторжения договора истцом заявлено неправомерно, суд не учел положений п. 5 ст. 453 ГК РФ. Согласно указанной норме закона, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением и расторжением договора (определение Московского областного суда от 18.01.2006 по делу № 33-638).

 

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, необходимо обращаться в суд с требованием о понуждении ответчика к заключению основного договора. Если истец заявит требование о признании права собственности на основании предварительного договора, такой иск не будет удовлетворен. Требование о признании права собственности является ненадлежащим способом защиты, поскольку защищающейся стороной в этом случае неправильно определяется вид субъективного права, которое подверглось нарушению. Предварительный договор не является основанием для возникновения права собственности.



[1] Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

[2] Вестник ВАС РФ. 1997. № 7.

Copyright © 2015. All Rights Reserved.