+7 (985) 907-06-05

Карта сайта

Наступивший 2015 год принесет юридическим лицам, имеющим в собственности недвижимость, увеличение расходов по уплате налога.

Дело в том, что  еще с 1 января 2014 года в Налоговый кодекс РФ в отношении отдельных объектов недвижимости введен порядок исчисления налога на имущества исходя из их кадастровой стоимости. Кстати, это с 1 января 2015 года коснулось и физических лиц, владеющих недвижимостью.

Такой порядок определения налоговой базы устанавливается представительными органами муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

До утверждения указанных результатов, налоговая база определяется исходя из инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, которая, как известно, намного ниже рыночной стоимости. А кадастровая стоимость, в соответствии с новыми положения законодательства, должна приравниваться к рыночной стоимости строений.

В Москве с 1 января 2015 года уже утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства. При сравнении с предыдущей кадастровой оценкой, которая была установлена Правительством Москвы, стоимость возросла.

При этом, увидев кадастровые стоимости на известные нам объекты недвижимости, мы (авторы статьи), хоть и не являющиеся риелторами, без сомнения определили, что кадастровые цены были установлены значительно выше рыночных. И это без учета кризиса, в результате которого цены на недвижимость еще больше упали. 

К тому же был расширен перечень объектов недвижимости, в отношении которых осуществлена государственная кадастровая оценка. Правда на сегодняшний день (дату написания настоящей статьи) сведения о кадастровой стоимости объектов, утвержденные Правительством Москвы, еще не появились на сайте Росреестра в разделе Публичная кадастровая карта.  В общем-то, в будущем эта информация на сайте Росреестра будет обновлена, но, не мешает проверять соответствие сведений с сайта Росреестра путем получения справок о кадастровой стоимости, а также, проверять на сайте Правительства Москвы.

Кроме того, что исчислять теперь налог придется исходя из кадастровой стоимости, которая возросла, изменились налоговые ставки. Так в Москве налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, была в 2014 году – 0,9%, в 2015 году составит 1,2%, в 2016 году будет 1,5% и так по нарастающей: 2017 год – 1,8%, 2018 год – 2%.

Есть ли выход из этой ситуации? Платить налоги конечно нужно. Мы не сторонники укрывательства от налогообложения, но считаем законным определение налогооблагаемой базы исходя из реальной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Для этого необходимо оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов. И если юридическое лицо хотело бы уменьшить свою налогооблагаемую базу уже в 2015 году, это нужно сделать в 2015 году (обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суд). Об этом говорится и в Налоговом кодексе и в других нормативных актах. Изменение кадастровой стоимости объекта по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Учитывая, сколько комиссия будет рассматривать обращение, не смотря на регламентированные сроки, сколько будет рассматривать иск суд, а также, исполняться решение суда, лучше не откладывать эту проблему в долгий ящик.

Благо оспаривать кадастровую стоимость объекта не придется каждый год.

Теперь государственная кадастровая оценка может проводиться не чаше чем один раз в течение трех лет. А то в судебной практике имелось не мало примеров, когда пока длился суд, скорые на налоговое нормотворчество Московские власти и власти Московской области устанавливали новые кадастровые стоимости. Суды отказывали в изменении кадастровой стоимости, т.к. не допускается внесение изменений в ГКН на предыдущий период.

Для начала нужно обратиться в Кадастровую палату с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Эти сведения будут проверяться оценщиком, к которому необходимо обратиться для установления рыночной стоимости объекта. Отчет оценщика должен получить положительное экспертное заключение экспертов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. К выбору оценщика нужно отнестись серьезно. Если в прошлые годы Московские и Подмосковные власти в суде весьма редко оспаривали отчеты об оценке, представленные истцами, из-за отсутствия финансирования, то теперь деньги на это им выделены. Теперь не только в случаях выявления намеренного существенного занижения рыночной стоимости объектов, представители ответчиков будут просить о проведении судебной оценки, но и при обнаружении ошибок как арифметического, так и методологического характера. А это грозит не только потерей времени, но и увеличением рыночной стоимости объекта по решению суда, который всегда принимает решение на основе выводов экспертов, назначенных судом.

И потом, очень много было отказов в удовлетворении исков из-за того, что истцы и привлеченные ими оценщики неправильно определяли дату, на которую необходимо оценивать недвижимость.

  Следующий этап – обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для юридических лиц теперь это обязательно, физические лица могут сразу пойти в суд.

Если комиссия отказала в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, можно обращаться в суд.

Сам отказ комиссии обжаловать не нужно.

Теперь дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подсудны верховному суду республики, краевому, областному суду, суду федерального значения и т.п.

То есть, вне зависимости от того, кем является истец: юридическим или физическим лицом, иск будет рассматривать суд общей юрисдикции. Если недвижимость находится в Москве, то Мосгорсуд, если в Московской области, то Мособлсуд.

Основанием для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Вполне возможно, что владельцу недвижимости придется обращаться и по двум этим основаниям. При формировании перечней объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, за основу зачастую брались старые сведения технической инвентаризации, которые на дату кадастровой оценки могли не соответствовать количественным и качественным характеристикам объекта. Если недостоверность сведений об объекте возникла в результате ошибки, а с расчетом кадастровой стоимости за 1 кв.м. владелец недвижимости согласен, то вопрос решится скорее всего на уровне комиссии. Если же объект был перестроен и т.п., это еще дополнительная работа для адвоката, которую необходимо будет предварительно провести.

В случае принятия судом решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, измененные сведения должны быть внесены в ГКН в течение 5 рабочих дней.

 

Адвокаты Латынова Елена Васильевна

Лукирская Анна Витальевна

Телефон:

Copyright © 2015. All Rights Reserved.