+7 (985) 907-06-05

Карта сайта

Проблема снятия со специализированных жилых помещений статусов общежитий или служебных квартир, обсуждалась еще до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Практика судов тех лет свидетельствовала, что в отсутствие надлежащего законодательного регулирования, отсутствовала реальная возможность помочь гражданам решить их жилищные проблемы путем приватизации жилых помещений, имеющих статусы общежитий или служебных помещений. Единственным слабым основанием для обращения в суд было несоответствие общежитий или служебных квартир требованиям, предъявляемым к специализированному жилью (отсутствие необходимой мебели, пропускной системы и т.п.). Однако, суды, в своем большинстве, критически относились к этим доводам, принимая во внимание наличие ранее установленного на бумаге статуса специализированного жилья.

И вот, видимо в связи с окончанием права граждан на приватизацию, законодатель сжалился над гражданами, а вернее над большей частью граждан, бессрочно, как показало время, проживающих в общежитиях и служебных квартирах.

Вводным законом было установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма (ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Не смотря на то, что в статье 7 Вводного закона говорится об общежитиях, это положение может быть применено и к служебным квартирам. Это, во всяком случае, следует из Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года". В п. 21 этого Обзора говорится, что факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Давайте теперь, с учетом разъяснений Верховного Суда РФ по применению данного положения Вводного закона разберемся, в каких случаях можно признать, что граждане занимают жилое помещение, имевшее статус общежития или служебного жилья, по договорам социального найма, а в каких случаях, общежития или служебные квартиры не утратили своего статуса с введением в действие Жилищного кодекса РФ.

  1. 1.Вариант №1: Общежития или служебные квартиры находились в жилых домах, принадлежавшим государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям. Такие жилые помещения можно признать занимаемыми гражданами по договорам социального найма только при условии, что государственные или муниципальные предприятия или учреждения добровольно передали жилой фонд в ведение органов местного самоуправления. Это правило относится к государственным и муниципальным предприятиям или учреждениям, которые являются таковыми и не приватизировались, не акционировались, не реорганизовались в иные частные формы собственности. Если государственное предприятие продолжает существовать, жилой фонд этого предприятия не передан в муниципальную собственность, общежитие сохраняет свой статус. При этом не имеет значения, что после введения в действие, указанные предприятия или учреждения не подтвердили статус жилого фонда в качестве общежитий или служебных квартир. Не имеет значения, что после разграничения собственности еще в 1991 году и после введения в действие Жилищного кодекса РФ предприятия не оформили свои права хозяйственного ведения или оперативного управления на общежития или служебные квартиры в порядке, установленном Постановлением Правительством РФ от 26.01.2006 №42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений".

Подтверждением передачи общежития или служебного жилья в ведение органов местного самоуправления является соответствующее распоряжение (акт) главы (руководителя) органа местного самоуправления. В Москве этот вопрос находится в ведении как Префектов округов Москвы, так и Правительства Москвы, и решается на основании их распоряжений (постановлений) о передаче общежитий или служебных квартир в муниципальную собственность.

Не имеет никакого значения, когда были переданы общежития или служебные квартиры в муниципальную собственность от государственных предприятий или учреждений до введения в действие Жилищного кодекса РФ или после. Это обстоятельство не влияет на права граждан занимать жилые помещения по договорам социального найма. Передача общежитий или служебных квартир от государственных или муниципальных предприятий или учреждений в ведение органов местного самоуправления с сохранением статусов общежитий или служебных квартир является нарушением закона и прав граждан, проживающих в общежитиях или служебных квартирах. Суды должны признать за такими гражданами права пользования этими жилыми помещениями по договорам социального найма.

  1. 2.Другая ситуация возникает, когда общежития или служебные квартиры «зависли» на балансе давно приватизированных, акционированных или иным образом реорганизованных в коммерческие организации бывших колхозов, совхозов, заводов, фабрик и т.п. По закону весь жилой фонд при приватизации (акционировании, реорганизации в коммерческие организации) подлежит передаче в муниципальную собственность. Это следует из ст.18 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.

Также, в соответствии с п.1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могут быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты относятся к федеральной (государственной) собственности и находятся в ведении администрации по месту расположения объекта.

 Однако, в большинстве своем, органы местного самоуправления всячески препятствовали принятию в свою собственность недвижимости, требующей при передаче, по меньшей мере, проведения хорошего ремонта и расселения жителей, проживающих по несколько семей в одной комнате на «койко-местах». Законодательная возможность муниципальным властям не обременять себя нерентабельной недвижимостью всегда была. Суды стояли на том, что принятие имущества в муниципальную собственность, есть дело добровольное и никто не вправе принудить органы местного самоуправления принять эту недвижимость в свою собственность. Так тянулось до принятия нового Жилищного кодекса РФ, а вернее до разъяснений Верховного Суда РФ, который указал, что нежелание местных органов власти принимать в свою собственность жилой фонд, не включенный в состав приватизированного имущества предприятия, не может ограничивать права граждан на заключение с ними договоров социального найма и приватизации этих жилых помещений. В отличии от владения общежитиями и служебными квартирами государственными или муниципальными предприятиями, при нахождении жилого фонда на балансе коммерческих предприятий, факт передачи этого фонда в муниципальную собственность, не обязателен для признания за проживающими в нем гражданами прав пользования по договорам социального найма. Суды исходят из того, что общежития (служебные квартиры) приватизированных предприятий уже в силу закона находятся в муниципальной собственности.

В этой связи следует прибавить ситуации, когда предприятия, реорганизованные из совхозов, колхозов, фабрик и заводов, оформляли при приватизации в собственность акционированного предприятия общежития или служебные квартиры. Безусловно, что такие сделки осуществлялись с нарушением закона и, по сути, являются недействительными. Судебная практика свидетельствует, что это обстоятельство, также, не является основанием для ограничения прав граждан, проживающих в незаконно приватизированных юридическим лицом жилых помещениях. Суды обязывают органы местного самоуправления, не смотря, на отсутствие зарегистрированного права муниципальной собственности, заключать с гражданами договоры социального найма. Имеются такие положительные решения судов по делам, в которых даже не заявлялись требования о признании недействительной сделки (плана приватизации, договора купли-продажи государственного имущества и т.п.), на основании которой у акционированного колхоза (совхоза, завода и т.п.) возникло право собственности на общежитие или служебное жилье.

Более того, имеются решения судов об удовлетворении исков об обязании муниципальных органов заключить договоры социального найма, при том, что по ранее рассмотренным делам было отказано в удовлетворении требований о признании недействительными сделок по приватизации юридическим лицом общежитий в связи с пропуском сроков исковой давности. Все равно суды признавали за гражданами права пользования жилыми помещениями в бывших общежитиях по договорам социального найма. 

Очень часто муниципальные органы, выступавшие в судах в качестве ответчиков по делам об обязании заключить с гражданами договоры социального найма на жилые помещения, использовавших в качестве общежитий, находящихся из-за бездействия органом местного самоуправлении на балансе коммерческих организаций, в возражениях указывали, что статья 7 Вводного закона применяется только к ситуациям, когда общежития переданы от государственных или муниципальных предприятий в ведение органов местного самоуправления. Если предприятие коммерческое, общежитие в ведение муниципальных властей не передавалось, то, соответственно, нельзя на органы местного самоуправления по указанной статье возложить обязанность заключить с гражданами договоры социального найма или, тому хуже признавать за гражданами право на приватизацию занимаемых ими помещений. Этот довод судами, как показывает практика, не принимался, в большинстве своем, даже без комментариев в своих решениях.

Еще раз обращаю внимание, что правом на заключение договоров социального найма обладают граждане, проживающие в жилых помещениях, принадлежавших предприятиям, реорганизованным в коммерческие предприятия, путем передачи имущества в частную собственность, к примеру, в собственность работников этого предприятия. Если государственное предприятие после акционирования осталось в государственной собственности, к примеру это относится ОАО «РЖД», где учредителем является Российская Федерация, то граждане не вправе требовать снятия статуса общежития или служебного жилья.

  1. 3.За гражданами не может быть признано право пользования жилыми помещениями по договорам социального найма, если общежитие или служебное жилье было построено или приобретено в собственность коммерческой организацией за счет собственных средств. Также, положения статьи 7 Вводного закона не применяются, если при приватизации совхоза и т.п. недвижимое имущество являлось нежилым и, в этой связи вошло в план приватизации предприятия, после чего коммерческая организация (бывший совхоз и т.п.) перевел это нежилое помещение в жилой фонд и заселил его своими работниками, обозвав свой жилой фонд «общежитие» или «служебное жилье». Такое жилье не может иметь статус общежития в силу статьи 92 Жилищного кодекса РФ, поскольку, общежития и служебные квартиры должны находиться исключительно в государственной или муниципальной собственности. А к отношениям по пользованию жилой площадью в «общежитиях и служебных квартирах», принадлежащих коммерческим организациям должны применяться положения о коммерческом найме, т.е. через пять лет, а может и раньше, таких работников можно выселить без всяких проблем и без предоставления другого жилья.
  2. 4.Нет шансов на заключение договоров социального найма или приватизацию у граждан, проживающих в общежитиях, которые изначально, с разграничением государственной собственности в 1991 году, являлись муниципальными общежитиями (Постановление ВС РФ от 27.12.1991 №3020-1 (ред. от 24.12.1993) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность").
  3. 5.Рассмотрев вопросы в чьем ведении или собственности находится жилой фонд, перейдем к другим проблемам, связанным с характеристиками жилых помещений в общежитиях. Начнем с самого страшного слова «койко-место». В свое время я пыталась найти хоть где-то в законодательных актах хоть что-нибудь о «койко-местах». Тщетно.  Между тем, «койко-место» стало камнем преткновения в спорах о правах граждан на заключение с ними договоров социального найма. Длительное время суды отказывали, руководствуясь исключительно принципами разумности, в признании за гражданами права пользования жилым помещением по договорам социального найма, если у них в ордерах на общежития значилось «койко-место». Исходили суды из того, что предметом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК РФ). Все это длилось до тех пор, пока Верховный Суд РФ не снизошел до «койко-место». Он разъяснил, что если гражданин занимает все изолированное жилое помещение один, хотя по документам значится, что ему предоставлено «койко-место», то с ним должен быть заключен договор социального найма на всю комнату, если, конечно, еще кто-то не обладает правом пользования «койко-местом» в этой комнате в общежитии. Если имеется гражданин, который, также, обладает правом пользования «койко-местом» в этой же комнате, то решить проблему заключения договора социального найма на комнату можно двумя способами. В первую очередь проживающий гражданин вправе требовать признания не проживающего на «койко-месте» гражданина утратившим право пользования жилым помещением, если он выехал на другое постоянное место жительства, признать его неприобретшим права пользования спорным жилым помещением, если он не вселялся в эту комнату (это случается чаще всего в общежитиях, где ордер выдают на одну комнату, а фактически вселяют в другую), признавать умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев (ст. 45 ГК РФ). Если в судебном порядке избавиться от «сокоечника» нельзя, то Верховный Суд РФ рекомендует судам принимать решения о передаче гражданам, проживающим в жилом помещении на условиях "койко-места", в пользование изолированное жилое помещение в целом, с заключением с ними («сокоечниками») одного договора социального найма как с сонанимателями.

Жилые помещения, переданные в пользование таким гражданам по договору социального найма, подлежат последующей приватизации на основании Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в равных долях при условии согласия каждого из них на получение жилья в собственность (Определение Верховного Суда РФ от 28.07.2009 №77-В09-5).

 Следует полагать, что при таком варианте, требовать заключения договора социального найма или передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации должны все лица, проживающие в комнате на «койко-местах». Если кто-то из жильцов комнаты будет не согласен с этим, а в случаях с приватизацией, это особо актуально, их нельзя обязать заключить договор социального найма или договор передачи жилья в собственность.

Другим распространенным доводом ответчиков - бывших балансодержателей общежития и органов местного самоуправления - является невозможность идентифицировать номер спорной комнаты или определить, какое помещение предоставлялось гражданину, требующему в судебном порядке заключения с ним договора социального найма. В таких случаях, суды устанавливают, какую комнату фактически занимает истец, не придавая никакого значения тому, какое помещение истцу предоставлялось изначально. Проблема с отсутствием нумерации комнат в общежитии, решается судами путем истребования технических паспортов на жилые помещения. В решении о заключении договоров социального найма суды указывают данные помещений так, как они обозначены в технических паспортах.

  1. 6.Как свидетельствует судебная практика, заключения договоров социального найма или приватизации жилых помещений вправе требовать граждане, вселившиеся в жилые помещения, являвшиеся общежитиями или служебными квартирами, как до их передачи в муниципальную собственность, так и после передачи в муниципальную собственность. Вне зависимости от того, кем было предоставлено это помещение, государственным предприятием, предприятием до приватизации, этим же предприятием после приватизации, органами местного самоуправления после принятия жилого фонда в муниципальную собственность. Вне зависимости от того, когда гражданин вселился в общежитие (служебную квартиру) до введения в действие Жилищного кодекса РФ или после.

Однако, если жилое помещение будет предоставлено гражданину предприятием после официальной передачи жилого фонда в муниципальную собственность, такое вселение может быть правомерно оспорено органами местного самоуправления и гражданин признан неприобретшим права пользования жилым помещением с выселением без предоставления другого жилого помещения, поскольку, после принятия жилого фонда в муниципальную собственность, предприятия, на балансе которых или в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которых находилось общежитие, не вправе распоряжаться таким жилым фондом.

 

 

Copyright © 2015. All Rights Reserved.