+7 (985) 907-06-05

Карта сайта

Разделить жилое помещение или выделить в нем долю в натуре можно, если жилое помещение представляет собой дом. Квартиру в 99% случаев разделить в натуре нельзя, так как при разделе или выделе доли каждому собственнику необходимо передать в собственность не только жилые комнаты, но и подсобные помещения (кухню, туалет, ванную, коридор и т.п.), у каждого из разделяющихся совладельцев квартиры после раздела должен быть отдельный выход из квартиры на лестничную площадку. В обычной квартире это сделать невозможно. Из этого правила могут быть исключения. Судебные решения о разделе квартир в натуре существуют, но во всех случаях они могли быть приняты только из-за того, что до раздела квартиры были объединены из двух и более квартир. Сособственники обыкновенной квартиры могут только определить порядок пользования жилым помещением.

Статьей 252 ГК РФ предоставлена возможность прекратить общую долевую собственность — выплата денежной компенсации. При этом статья предусматривает два основания для такой выплаты, которые суды зачастую путают или вольно толкуют.

Первое основание применяется, если эксперт установит, что раздел дома в натуре или выдел доли в доме невозможен или если предметом спора является квартира, разделить которую априори невозможно. В таком случае истец вправе требовать от других участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Если предметом спора является дом, который в принципе может быть разделен, истец должен первоначально обратиться с требованием о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, и только после того, как экспертизой будет установлена невозможность раздела недвижимости, изменить исковые требования или снова обратиться в суд с иском о выплате денежной компенсации за долю.

Конечно, изучая судебную практику, можно встретить дела, в которых суды не придавали значения этому обстоятельству и не требовали от истцов представления доказательств невозможности раздела дома. Однако аргумент суда о том, что сторонами не была доказана невозможность раздела дома, опровергнуть фактически невозможно, а получить решение суда, которым отказывается в удовлетворении иска по этому основанию, по меньшей мере обидно. При этом судьи не всегда подсказывают сторонам, какие доказательства следует представить.

Приведем в качестве примера соответствующее судебное постановление.

 

А. обратилась в суд с иском к А.Т. и А.Е. о признании за ней права собственности на обязательную долю в наследстве в размере 1/3 доли от наследственного имущества, принадлежавшего на праве собственности ее сыну А.А., умершему 23.11.2005, состоявшего из 11/100 долей дома, ссылаясь на то, что она являлась нетрудоспособной, инвалидом II группы. В соответствии с завещанием от 26.09.1989 ее сын А.А. завещал все принадлежавшее ему имущество жене А.Т.

А.Т. и А.Е. обратились в суд со встречными исковыми требованиями к А., просили признать за А.Е., дочерью умершего, являвшейся инвалидом, право собственности на обязательную долю в наследстве на 1/3 долю наследственного имущества, за А.Т. — право собственности на 2/3 доли наследственного имущества и разделить наследственное имущество. А. они были согласны выплатить денежную компенсацию за причитавшуюся ей долю в наследственном имуществе в сумме 117 133 руб. в соответствии с заключением эксперта.

А. встречные исковые требования не признала, просила признать за ней право собственности на гараж, за А.Т. и А.Е. — на остальное наследственное имущество.

Решением мирового судьи 212 судебного участка Раменского судебного района Московской области от 14.12.2007, оставленным без изменения определением Раменского городского суда от 18.02.2008, в удовлетворении исковых требований А. было отказано, встречные исковые требования удовлетворялись.

В надзорной жалобе А. просила отменить принятые судебные постановления в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум нашел жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следовало из материалов дела, стороны являлись наследниками А.А., умершего 24.11.2005. 26.09.1998 А.А. было составлено завещание, согласно которому все свое имущество он завещал А.Т. В состав наследственного имущества вошла изолированная согласно определению Раменского городского суда от 06.12.2004 часть дома, состоявшая из двух пригодных для жилья комнат, неоконченной строительством комнаты в мансарде и неоконченного строительством гаража.

А. являлась нетрудоспособной по возрасту, инвалидом II группы, А.Е. — инвалидом I группы.

Мировой судья установил, что А. и А.Е. имели право на обязательную долю в наследстве, по 1/3 доле от наследственного имущества каждая.

Отказывая в удовлетворении исковых требований А., мировой судья исходил из того, что наследственное имущество в виде указанных помещений в доме являлось неделимой вещью и в соответствии со ст. 1168 ГК РФ наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью. А.Т. постоянно проживала в наследственной части дома и другого жилья не имела, поэтому мировой судья посчитал необходимым все наследственное имущество в виде части дома и гаража выделить ответчицам, а в пользу А. взыскать денежную компенсацию в сумме 117 133 руб., стоимости обязательной доли А. в наследстве.

Суд пришел к выводу о том, что гараж составлял с домом единое целое и должен был перейти к наследнику вместе с домом.

Между тем с таким выводом суда нельзя согласиться.

Согласно ст. 1164 ГК РФ к общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения гл. 16 ГК РФ об общей долевой собственности.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Таким образом, выплата наследнику денежной компенсации в счет причитающейся ему доли наследственного имущества производится лишь при невозможности выдела доли в натуре либо с его согласия.

Однако, как следовало из материалов дела, А.А. принадлежала часть дома в размере 11/100 долей, истица А. также являлась сособственником того же дома (ей принадлежало 13/100 долей дома). С учетом изложенного выдел ей доли в натуре в виде гаража, стоимость которого меньше стоимости обязательной доли, и выдел двум другим наследницам изолированной части дома не повлек бы нарушения принципа неделимости наследственного имущества А.А. — принадлежавшей ему части дома. Суд при рассмотрении спора не принял во внимание изложенные обстоятельства. А. не давала согласия на выплату ей денежной компенсации и настаивала на выделе гаража в счет ее наследственной доли (постановление президиума Московского областного суда от 30.07.2008 № 474 по делу № 44г-193/08).

 

Такая позиция судов подкреплена п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4, согласно которому при наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.

Требование о выплате денежной компенсации вправе выдвигать любой участник общей долевой собственности, вне зависимости от размера его доли. Если такое требование истцом не заявлено, то навязать ему такую компенсацию суд не вправе, поскольку это является выходом за пределы исковых требований. Участник общей долевой собственности вправе требовать только выплаты ему денежной компенсации. Требовать выплатить компенсацию ответчикам и тем самым принудительно лишить их собственности нельзя.

Из этого правила имеются исключения, но они относятся ко второму основанию для выплаты компенсации, которое мы рассмотрим позже.

Приведу пример из судебной практики, подтверждающий отмеченное выше.

 

А. просила суд решить вопрос о выплате Ш. компенсации за принадлежавшую ему 1/2 доли собственности в праве на земельный участок для садоводства площадью 602,0 кв. м в садоводческом товариществе «Весна» Октябрьского района, в сумме 129 000 руб. и признать Ш. утратившим право на долю в общем имуществе.

А. пояснила, что ей и ответчику принадлежало по 1/2 доли собственности в праве на указанный земельный участок для садоводства, на котором располагался садовой домик. Однако и в домик, и на земельный участок существовал только один вход. Совместное пользование долями было невозможно, поэтому Ш., никогда не обрабатывавший земельный участок и не имевший интереса в совместном использовании общим имуществом, многократно предлагал выплатить ему стоимость его доли, но каждый раз при попытке достигнуть договоренности о выплате Ш. увеличивает стоимость его доли до неразумных размеров, лишая А. возможности выплаты ему стоимости его доли. Истица указала, что она обратилась в специализированную фирму, специалисты которой определили рыночную стоимость1/2 доли в праве собственности на спорный земельный участок в сумме 129 000 руб.

Учитывая намерение Ш. получить стоимость его доли, при невозможности реального ее выдела, отсутствие существенного интереса Ш. в совместном использовании имущества, ссылаясь на ст. 252 ГК РФ, истица просила суд и при отсутствии согласия Ш. решить вопрос о выплате ему как участнику долевой собственности компенсации.

В судебном заседании ответчик Ш. исковые требования не признал, пояснив, что не был намерен самостоятельно обращаться в суд с вопросом о выделе в натуре своей доли из общего имущества, сохранял интерес к спорной доле земельного участка, в том числе желал осуществлять права владения и пользования им.

Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

В силу п. 2 и 3 названной статьи участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Таким образом, по общему правилу выделяющийся сособственник может требовать в судебном порядке выдела своей доли в натуре и соответственно заявлять право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В то же время, как следовало из заявленных требований и пояснений истицы А. в судебном заседании, она не ставила вопрос о выделе в натуре своей доли из общего имущества. Тем самым истицей по ее инициативе и помимо воли другого сособственника был поставлен вопрос о реализации принадлежавших ему субъективных прав требования выдела своей доли в натуре либо требования выплаты компенсации, что не основано на приведенных выше нормах закона (решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 01.12.2008).

Основные вопросы, которые должен разрешать суд при рассмот­рении требования о выплате истцу компенсации за его долю в праве общей долевой собственности, сводятся к тому, имеют ли ответчики финансовую возможность для выкупа доли истца, размер денежной компенсации которой в отличие от продажи доли постороннему лицу по ст. 250 ГК РФ устанавливается на основании судебной оценки стоимости доли.

Приведем пример из решения суда, использованные в котором аргументы являются типичными при рассмотрении дел по требованиям о выплате компенсации за долю в общем имуществе.

А. обратился в суд с иском к С. о взыскании денежной компенсации стоимости доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Он указал, что ему принадлежало 2/3 доли в праве собственности, ответчику — 1/3 доли. В спорном жилом помещении проживал ответчик с семьей. Совместное проживание сособственников в однокомнатной квартире и выдел доли в натуре были невозможны. На продажу квартиры либо выкуп своей доли ответчик не соглашался, ссылаясь на заинтересованность в жилье, приобретать долю истца также отказывался. По изложенным основаниям истец просил взыскать с ответчика стоимость 2/3 долей в праве собственности в размере 1 000 000 руб.

С. иск не признал, ссылаясь на отсутствие денежных средств для выкупа доли истца, пояснил, что его семье негде проживать, а истец в жилье не нуждался. С. установил двери, произвел ремонт и перепланировку, которую узаконил совместно с истцом. Ранее по предложению истца была достигнута договоренность о выкупе его доли за 500 000 руб., но потом истец увеличил сумму вдвое. На момент рассмотрения дела в суде С. оценку квартиры он не оспаривал, поскольку денежных средств для выкупа доли истца не имел.

Решением Березовского городского суда Свердловской области от 26.05.2008 было постановлено иск удовлетворить, взыскать с С. в пользу А. стоимость 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру в сумме 1 000 000 руб.; разъяснить, что с получением компенсации стоимости доли в праве общей долевой собственности на квартиру А. утрачивает право на эту долю.

В надзорной жалобе С. просил отменить данные судебные постановления, указывая на существенное нарушение норм материального и процессуального права, незаконность принудительного наделения его правом собственности с возложением обязанности по уплате отсутствующих у него денежных средств, а также на несоответствие выводов суда материалам дела, искажение судом кассационной инстанции его возражений на иск.

Заслушав доклад судьи С. А. Шестаковой, пояснения ответчика С., поддержавшего доводы надзорной жалобы, президиум счел обжалуемые судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следовало из материалов дела, ответчик С. последовательно не признавал иск в суде первой инстанции, указывая на свою неплатежеспособность, отсутствие препятствий в пользовании долей истцом, свое согласие с тем, чтобы истец распорядился своей долей в пользу третьих лиц. В кассационной жалобе он заявил о категорическом несогласии приобретать долю истца в собственность, ссылаясь на отсутствие денежных средств и невозможность получения кредита в банке под свою низкую заработную плату.

Истец в ходе судебного разбирательства не оспаривал отсутствие у истца денежных средств для выкупа доли.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сослался на положения ст. 252 ГК РФ, указал, что истец являлся собственником 2/3 долей в праве собственности на спорную квартиру, выдел доли в натуре был невозможен, рыночная стоимость квартиры, не оспоренная ответчиком, составляла 1 500 000 руб. без учета отделки.

Соглашаясь с таким решением, суд кассационной инстанции дополнительно указал, что ответчик единолично использовал всю квартиру, использование квартиры обеими сторонами невозможно, продажа истцом своей доли третьим лицам с учетом фактических обстоятельств возможна на крайне невыгодных условиях, поскольку потенциальный покупатель будет учитывать эти факты, отказ ответчика от приобретения доли не носил категоричного характера, так как в досудебном порядке ответчик соглашался на приобретение доли, но не был согласен с выкупной стоимостью в размере 1 000 000 руб., хотя в суде заявленную истцом сумму (1 000 000 руб.) не оспорил, таким образом, имело место не принудительное наделение правом собственности, а определение условий такого права.

Приведенные выводы были основаны на неправильном применении норм материального права.

Статья 252 ГК РФ закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них (п. 1 и 2).

Вместе с тем в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Реализация этого права осуществляется в соответствии с правилами п. 4 ст. 252 ГК РФ, согласно которым выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Таким образом, выплата компенсации возможна только с согласия выделяющегося собственника либо без такого согласия при наличии установленной законом совокупности условий.

Иное правило, не учитывающее размер долей и волеизъявление собственника, приводило бы к ситуации, когда участники гражданских правоотношений в принудительном порядке могли наделяться правом собственности на любое имущество.

Ошибочное применение норм материального права по настоящему делу повлекло навязывание дорогостоящего имущества в собственность неплатежеспособному лицу вопреки правилам ст. 252 ГК РФ, положениям ст. 35 Конституции РФ, ст. 9, 10, 218 ГК РФ, в силу которых принудительное наделение либо лишение собственности допустимо лишь в исключительных случаях, предусмотренных законом.

Нельзя согласиться и с выводами судов о том, что избранный истцом способ защиты своего права являлся единственно возможным.

Из установленных судом обстоятельств и положений ст. 209, п. 2 ст. 247, ст. 250 ГК РФ следовало, что истец, обладая возможностью по своему усмот­рению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, распорядиться ею иным не противоречащим закону способом с предоставлением права преимущественной покупки, не имея интереса в использовании спорного помещения для личного проживания, получении компенсации за пользование своей долей, настаивал на прекращении своего права собственности исключительно посредством передачи жилого помещения в единоличную собственность ответчика с присуждением в свою пользу денежной компенсации, пропорциональной рыночной стоимости квартиры.

Ссылка суда кассационной инстанции на то, что отчуждение собственности в пользу третьих лиц возможно на невыгодных для истца условиях, не может служить основанием для принудительного выкупа имущества ответчиком по максимальной возможной цене.

Тот факт, что в досудебном порядке стороны пришли к соглашению о выкупе доли по кратно меньшей цене и истец отказался от этой договоренности, не имел правового значения для разрешения данного судебного спора.

Учитывая изложенное, президиум счел возможным исправить допущенную судами первой и кассационной инстанций ошибку в применении норм материального права, не передавая дело на новое рассмотрение, постановить по делу новое решение об отказе в иске (постановление президиума Свердловского областного суда от 25.03.2009 по делу № 44-Г-15/2009).

Как видно из приведенных судебных постановлений, участнику общей долевой собственности добиться в суде выплаты ему денежной компенсации за его долю очень не просто, и позиция судов по этому вопросу жесткая.

В принципе решить вопрос о компенсации за долю по требованию о выплате денежной компенсации в судебном порядке возможно при согласии или хотя бы при молчаливом согласии ответчика.

Известны случаи положительных решений суда, когда ответчики, в принципе не возражая против выплаты денежной компенсации, не соглашались с размером денежной компенсации. Тогда суд удовлетворял иск, предварительно проверив все досудебные и судебные оценки недвижимости и мотивируя решение тем, что ответчик от выплаты не отказывается, а стоимость доли подтверждена надлежащими доказательствами и ответчиком не оспорена. Упрощает процесс принятия решения судом представление ответчиком своей оценки, на основании которой суд может вынести решение.

Перейдем к рассмотрению второго основания, которое дает участнику общей долевой собственности право требовать выплаты другому участнику общей долевой собственности денежной компенсации за его долю с лишением его тем самым права собственности на недвижимость.

В п. 4 ст. 252 ГК РФ указывается, что в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[1] отмечается, что лишение права собственности на долю может иметь место только в исключительных случаях (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Там же разъясняется, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Суды очень осторожно подходят к решению вопроса о лишении участника общей долевой собственности его доли путем выплаты ему денежной компенсации. Положительных решений очень мало, а до недавних пор их вообще не существовало. Однако в последнее время наметилась тенденция удовлетворения исков о выплате денежных компенсаций совладельцам незначительных долей.

Однако следует отметить, что суды, причем не первой инстанции, допускают большую вольность в толковании положений п. 4 ст. 252 ГК РФ. Приведем пример из судебного постановления, которое, на наш взгляд, можно назвать как минимум спорным.

 

МУП «Управление жилищного хозяйства» Одинцовского района Московской области обратилось в суд с иском к К. об исключении ее из числа собственников, выплате денежной компенсации, снятии с регистрационного учета, признании права собственности на жилое помещение, указав, что истцу принадлежит 3/4 доли в праве собственности на указанную квартиру, ответчице — 1/4 доля в праве собственности. Доля ответчицы незначительна, квартира является однокомнатной и неделимой. Ссылаясь на то, что в настоящее время на предприятии имеются работники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, истец просил суд исключить ответчицу из числа собственников на квартиру с выплатой ей стоимости 1/4 доли в сумме 160 000 руб.

К. исковые требования не признала, обратилась к МУП «Управление жилищного хозяйства» со встречными исковыми требованиями об исключении из числа собственников, выплате денежной компенсации, признании права собственности на 3/4  доли указанной квартиры, ссылаясь на то, что в спорной квартире проживал ее сын, который в 1995 г. погиб. После смерти сына она вселилась в квартиру, где постоянно проживает более 10 лет, оплачивает необходимые расходы по содержанию квартиры, принята в члены ЖСК «Рассвет», квартира является ее постоянным местом жительства.

Решением Одинцовского городского суда от 02.07.2009 в удовлетворении исковых требований МУП «Управление жилищного хозяйства» было отказано, исковые требования К. были удовлетворены, за ней было признано право собственности на 3/4  доли квартиры, с нее в пользу МУП «Управление жилищного хозяйства» была взыскана денежная компенсация в размере 623 000 руб., МУП «Управление жилищного хозяйства» было исключено из числа собственников квартиры.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20.08.2009 решение суда было отменено, а дело направлено на новое рассмотрение.

В надзорной жалобе К. просила определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В связи с тем, что при рассмотрении надзорной жалобы на основе изучения представленных материалов возникли сомнения в законности обжалуемого судебного постановления, дело было истребовано в Московский областной суд.

Определением судьи Московского областного суда от 28.12.2009 дело по надзорной жалобе К. было передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум нашел жалобу подлежащей удовлетворению.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора было установлено, что с 1988 г. в квартире был зарегистрирован и проживал по день смерти сын К. Истица являлась собственником 1/4 доли квартиры в порядке наследования после смерти сына, постоянно проживала в квартире, несла бремя расходов по ее содержанию. Поскольку спорная квартира являлась однокомнатной, суд пришел к выводу о том, что данное жилое помещение представляло собой неделимый объект недвижимости, совместное пользование которым было невозможно. С учетом изложенных обстоятельств суд удовлетворил исковые требования К., признав за ней право собственности на всю спорную квартиру и исключив из числа собственников МУП «Управление жилищного хозяйства».

Судебная коллегия, отменяя решение суда и направляя дело на новое рассмотрение, указала, что судом первой инстанции при рассмотрении спора были неправильно применены нормы ст. 252 ГК РФ, не было принято во внимание то обстоятельство, что МУП «Управление жилищного хозяйства» имело долю в праве собственности на квартиру, превышающую долю К. Кроме того, обращаясь в суд с иском, МУП «Управление жилищного хозяйства» указывало на то, что предприятие имело существенный интерес в использовании квартиры, она была необходима для работников предприятия, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

С таким выводом суда кассационной инстанции согласиться было нельзя.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Из содержания п. 4 ст. 252 ГК РФ следует, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре и без его согласия допускается лишь при определенных условиях: когда его доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Спорная квартира являлась для К. постоянным местом жительства, в квартире она проживала с 1995 г. и именно для нее указанная квартира представляла существенный интерес в использовании данного имущества.

Как следовало из материалов дела, МУП «Управление жилищного хозяйства» с момента регистрации права собственности не проявляло интереса к данному жилому помещению, не несло расходов по его содержанию, никогда не использовало спорную квартиру по назначению.

С учетом изложенных обстоятельств, несмотря на превышение доли МУП «Управление жилищного хозяйства» в праве собственности на данное жилое помещение, суд пришел к правильному выводу об исключении МУП «Управление жилищного хозяйства» из числа собственников на данный объект недвижимости и признании права за К. на всю квартиру с выплатой истцу денежной компенсации за принадлежавшую ему долю.

Таким образом, суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и направляя дело на новое рассмотрение, неправильно применил к данным правоотношениям нормы материального права.

Допущенные судом кассационной инстанции существенные нарушения норм материального права являлись в силу ст. 387 ГПК РФ основанием для отмены принятого судебного постановления и оставлению без изменения решения суда первой инстанции (постановление президиума Московского областного суда от 03.02.2010 № 25 по делу № 44г-11/10).

 

Как следует из приведенного постановления, президиум Московского областного суда счел, что для выплаты денежной компенсации параметры «незначительной» доли не имеют никакого правового значения. Либо президиум посчитал, что для выплаты денежной компенсации достаточно одного из условий, установленных в п. 4 ст. 252 ГК РФ: незначительность доли, невозможность реального выдела доли или отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества.

Однако такой подход неверен. Иная позиция, которой придерживаются большинство судебных инстанций и с которой следует согласиться, высказана Конституционным Судом РФ в Определении от 07.02.2008 № 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Конституционный Суд РФ указал, что применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Обратимся к другим решениям суда и без изучения подробностей рассмотренных ими дел опишем, какие доводы приводят суды при разрешении вопросов о выплате денежной компенсации.

Удовлетворяя требование о выплате денежной компенсации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 24.10.2006 № 56-В06-17 указала следующее.

Как было установлено судом и усматривалось из материалов дела, Б.Н. неоднократно обращалась к Б.В. с просьбами об урегулировании возникшего между ними конфликта по поводу владения и пользования общим имуществом (спорной квартирой), предлагая при этом различные варианты прекращения общей долевой собственности ее с сыном и Б.В. на данную квартиру. Однако согласия на предложенные Б.В. варианты в виде выкупа принадлежавших ей и ее сыну 3/4 долей квартиры либо покупки его 1/4 доли Б.Н. от ответчика не получила, в связи с чем вправе была на основании вышеприведенной нормы обратиться за разрешением спора в суд.

Поскольку в ходе рассмотрения дела было установлено, что произвести раздел квартиры в натуре представлялось невозможным, доля истцов (матери и несовершеннолетнего сына, проживавших одной семьей) значительно превышала долю Б.В., жилой комнаты, по размерам не превышавшей 6,7 кв. м (жилой площади, принадлежавшей Б.В.), в спорной квартире не имелось, вывод суда о выплате истцами денежной компенсации Б.В. за его долю являлся правильным.

Давая оценку обстоятельствам, связанным с наличием у Б.В. существенного интереса в использовании общего имущества — спорной квартиры, суд принял во внимание и нахождение у Б.В. в собственности индивидуального жилого дома, а также его фактическое непроживание в спорной квартире.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что Б.В. свое право на выкуп у истцов принадлежавшей им доли в праве собственности на спорную квартиру или продажу им своей доли в квартире не реализовал, хотя препятствий для осуществления данного права у него не было, сам чинил истцам препятствия в осуществлении ими прав, связанных с владением и пользованием спорной квартирой, оснований для несогласия с постановленным по делу решением суда не имелось.

В другом случае из материалов дела следовало, что С. по праву собственности принадлежало 16/27 долей квартиры, 4/27 доли указанной квартиры находилось в собственности С.С, 4/27 доли — в собственности С.А. и 1/9 доля — в собственности В.

На момент рассмотрения дела в квартире были зарегистрированы по месту жительства С. и С.А.

Доле С.С. и С.А. в квартире соответствовало 17,98 кв. м жилой площади.

Разрешая заявленные требования, суд применил к правоотношениям сторон п. 3 ст. 1168, п. 1 ст. 1170 и ст. 252 ГК РФ и пришел к выводу о том, что требования С. были основаны на законе и подлежали удовлетворению.

При этом суд учел, что С. постоянно проживала в квартире, принимала участие в приватизации и имела значительную долю в праве собственности на жилую площадь.

В решении суд сослался на апелляционное решение Басманного районного суда г. Москвы от 02.11.2006, в котором С.С. и С.А. было отказано в предоставлении в пользование части общего имущества в виде жилой комнаты размером 21,1 кв. м, так как она по своему размеру не являлась равной сумме их долей в спорной квартире.

Суд также отметил, что ответчики С.С. и С.А. были обеспечены другой жилой площадью, помимо спорной квартиры.

В надзорной жалобе С.С. и С.А. указали, что судом были допущены существенные нарушения норм материального права, а также неправильно определены обстоятельства, имевшие значение для дела.

Удовлетворяя требования истицы и признавая за ней право на доли ответчиц в спорной квартире, суд вынес решение, исходя из поддержки прав и интересов С.

Между тем необходимо было проверить обстоятельства, касающиеся законных прав и интересов ответчиков по спору С.С. и С.А.

В надзорной жалобе ответчики указывали, что при постановлении решения суд не учел, что спорная жилая площадь являлась единственным местом жительства С.А. с 2005 г., а их доля в спорной квартире не могла быть признана незначительной, поскольку составляла 30% от площади квартиры.

Таким образом, по мнению ответчиков, судом надлежащим образом не был исследован вопрос о том, имели ли они существенный интерес в использовании жилой площади, кроме того, представленным в деле доказательствам в этой части судом не была дана оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Заявители также ссылались на то, что стоимость их доли при оценке была существенно занижена. Из материалов дела следовало, что решение было постановлено 27.12.2001 в отсутствие ответчиц, отчет о рыночной стоимости спорной квартиры был предоставлен представителем С. в указанном судебном заседании. С.А. и С.С. были лишены возможности ознакомиться с указанным документом и представить по нему свои возражения и замечания.

Кроме того, в надзорной жалобе С.С. и С.А. обоснованно указали на то, что суд, определяя стоимость их долей в сумме 1 349 629 руб. 63 коп. каждой, не проверил платежеспособность С. и возможность выплаты ею указанной суммы с учетом возраста, состояния здоровья и материального положения.

Из материалов дела следовало, что до настоящего времени решение суда не было исполнено, компенсация истицей ответчикам выплачена не была (постановление президиума Московского городского суда от 11.10.2007 по делу № 44г-678).

Президиум Приморского краевого суда, рассмотрев надзорную жалобу ответчика на решение Первореченского районного суда г. Владивостока Приморского края от 10.06.2008, которым было прекращено право собственности М.О. на 1/6 долю в праве собственности на квартиру со взысканием в пользу М.О. компенсации стоимости ее доли, указал, что решение суда являлось законным и обоснованным.

Так, судом первой инстанции было установлено, что принадлежавшая ответчику 1/6 доля в праве собственности на спорную квартиру не могла быть реально выделена; доля ответчика в спорной квартире являлась незначительной (1/6 часть в праве собственности на спорную квартиру составляла 5,1 кв. м ее жилой площади); в силу ее незначительности и с учетом характеристик квартиры не могла быть им использована по своему прямому назначению — для проживания.

Суд первой инстанции также установил, что ответчик не имел существенного интереса в использовании квартиры для своего проживания, так как совместно со своей семьей на условиях аренды проживал в другой квартире. При этом суд первой инстанции дал оценку представленному ответчиком договору аренды как удостоверяющему факт постоянного проживания ответчика с его семьей в данной квартире без существенного для него материального обременения (размер ежемесячной арендной платы составлял 200 руб.).

Таким образом, обстоятельства, влиявшие на решение вопроса о том, имел ли М.О. существенный интерес в использовании общего имущества, а именно его нуждаемость в использовании квартиры, судом первой инстанции также были установлены (постановление президиума Приморского краевого суда от 13.03.2009 № 44г-19).

 

Позиция суда по вышеприведенному делу о наличии у ответчика прав на другое жилое помещение, которое он занимал по договору аренды, весьма интересна. Как известно, договор аренды (найма) заключается на время и не порождает у арендатора (нанимателя) каких-либо прав на жилье, кроме временного права пользования. Арендатор может быть без особых усилий выселен, в связи с чем приведенный довод суда можно признать несостоятельным. Получается, что суд лишил ответчика единственного жилья, на которое у того имелось самостоятельное, не зависящее ни от чьей воли право пользования.

Вернемся к анализу судебной практики.

 

Суд удовлетворил иск, так как посчитал установленным, что все три условия, предусмотренные п. 4 ст. 252 ГК РФ, имели место.

Судебная коллегия сочла, что такой вывод суда не соответствовал обстоятельствам дела.

Как следовало из материалов дела, хотя доля ответчика в праве общей долевой собственности по сравнению с долей истца была незначительна, стороны не оспаривали, что эта доля не могла быть реально выделена, однако доказательства по делу свидетельствовали о том, что ответчик имел существенный интерес в использовании общего имущества.

Так, материалами дела подтверждалось, что ответчик, избрав своим постоянным местом жительства спорную квартиру, встала на регистрационный учет в данном жилом помещении, в суде первой инстанции заявила, что намерена пользоваться спорной квартирой для проживания, при этом она не приобрела право собственности на другое жилое помещение: другого жилья на праве собственности либо по договору социального найма не имела.

Данные обстоятельства свидетельствовали о том, что ответчица имела существенный интерес в использовании общего имущества, в связи с чем не могла быть лишена права собственности на принадлежавшую ей долю в праве общей собственности на квартиру. В данном случае лишение ответчицы права собственности на спорную квартиру нарушало ее конституционное право на жилище, предусмотренное ст. 40 Конституции РФ.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия, отменяя решение суда на основании п. 3, п. 4 ч. 1 ст. 362, ст. 363 ГПК РФ, сочла возможным вынести новое решение: в удовлетворении иска В. отказать (определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 28.03.2006 по делу № 33-1680/2006).

В решении Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 21.01.2010 указывалось следующее. Доводы истицы о том, что ответчик не пользовался жилым помещением, утратил к нему интерес, не оплачивал коммунальные услуги, что доля ответчика не составляла комнаты в спорной двухкомнатной квартире, у ответчика имелось другое жилье, не могли повлиять на лишение доли ответчика как собственника, так как сторона истца не представила доказательств наличия денежных средств для выкупа доли ответчика, у ответчика имелся интерес к своей доле, до момента судебного рассмотрения спора между истцом и ответчиками (бывшими супругами) не был разрешен судебный спор о разделе совместно нажитого имущества. С учетом недостижения соглашения между сторонами о разделе долевой собственности и отсутствия денежных средств у истицы суд счел, что иск был заявлен преждевременно и в исковых требованиях отказал.

Согласно решению мирового судьи судебного участка № 7 Заволжского района города Ульяновска от 15.07.2009 был определен порядок пользования квартирой в г. Ульяновске по которому Г.Ю.М. была передана в пользование комната площадью 12,31 кв. м, Г.Л.Ю. и Г.В.Ю. — комнаты площадью 12,75, 16,93, 10,29 кв. м, коридор, кухня, ванная комната были переданы сторонам в совместное пользование. Решение вступило в законную силу 31.07.2009.

Истица Г.Л.Ю. просила выселить ответчика Г.Ю.М. из спорной квартиры в связи с невозможностью совместного проживания с выплатой компенсации его доли в праве общей долевой собственности в размере 600 000 руб.

Ответчику Г.Ю.М. принадлежала 1/4 доля спорного жилого помещения в праве общей долевой собственности.

Стороны в судебном заседании не оспаривали факт сложившихся между ними неприязненных отношений, однако данное обстоятельство не являлось законным основанием для выселения ответчика из спорного жилого помещения.

Поскольку доля ответчика Г.Ю.М. в праве общей долевой собственности жилого помещения была определена, собственники определили порядок пользования спорным жилым помещением, по которому ответчику была передана в пользование комната площадью 12,31 кв. м, ответчик фактически проживал в спорном жилом помещении, следовательно, требование истицы о выплате ответчику компенсации являлось незаконным и необоснованным (решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 30.12.2009 по делу № 2-3952/09).

 

Copyright © 2015. All Rights Reserved.