+7 (985) 907-06-05

Карта сайта

Споры о выселении граждан из жилых помещений в связи со сносом или реконструкцией многоквартирных домов всегда занимали особое положение в судах. Принимая социальную значимость решения проблемы сноса ветхих домов, суды никогда особо не стояли на защите прав отселяемых граждан, так как сносом дома решались жилищные или иные проблемы другого большего неопределенного круга лиц, для которых на месте сноса домов должно быть построено новое жилье или, к примеру, автомобильная развязка.

Только публикуемые рекомендации Верховного Суда РФ заставляли судей учитывать права отселяемых граждан. Так в 90-х годах собственникам изымаемых жилых помещений давали жилье, равноценное по стоимости изымаемому жилью, что причиняло для собственников убыток в виде получения жилья меньшего размера по площади, так как новое жилье априори дороже сносимого ветхого жилья. Когда Верховный Суд РФ указал на то, что собственникам жилое помещение необходимо в первую очередь для проживания, а не для получения выгоды от продажи, суды стали требовать от отселяющих лиц предоставления собственникам другого жилья равноценного по площади. Однако, в большинстве случаев новые дома строились и строятся отличными от старой планировки. В новых домах большую долю площади квартир занимают вспомогательные помещения (коридор, кухня), когда в старых домах на той же площади умещалось большее количество жилых комнат. Суды несколько лет конца прошлого века и начала нового столетия признавали законным предоставление собственникам равноценных по площади квартир, но меньших по количеству комнат, пока Верховный Суд РФ не указал, что для собственника равноценным является то количество комнат, которым он владел, которым привык пользоваться, в связи с чем, изменение порядка пользования жилым помещением при предоставлении другого жилья является для собственника ущемлением его жилищных условий.

Вот так складывалась судебная практика до введения в действие Жилищного кодекса РФ, статья 32 которого теперь аж в 12 пунктах описывает порядок и условия изъятия у собственников их недвижимости.

С введением в действие нового Жилищного кодекса РФ родилась и новая судебная практика по делам о выселении собственников из жилых помещений, значительно отличающаяся от старой. Есть свои плюсы, и есть свои минусы. Но обо всем этом по порядку.

Итак, отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, регламентированы статьей 32 ЖК РФ, состоящей из 12 пунктов, рассмотрим по очереди судебную практику по применению всех частей статьи 32 ЖК РФ.

Вначале только напомню основы - п. 3 ст. 35 Конституции РФ, которым установлено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В части 1 статьи 32 ЖК РФ говорится о том, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Жилищный кодекс РФ определил перечень оснований для выкупа у собственников их жилых помещений в связи изъятием земельных участков – это государственные или муниципальные нужды. Основания достаточно обширные, поскольку к государственным или муниципальным нуждам, согласно статьи 49 Земельного кодекса РФ, относятся:

1) выполнение международных обязательств Российской Федерации;

2) размещение следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, случаи, установленные законами субъектов Российской Федерации.

Таким образом, законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены иные, не указанные в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации, случаи изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации.

К примеру, законодательный орган города Москвы установил следующие обстоятельства, являющиеся основанием для изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд применительно к землям, находящимся в собственности города Москвы или муниципальной собственности:

1) проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если такой капитальный ремонт либо реконструкция не могут быть проведены без освобождения жилых помещений и отселения граждан;

2) перевод жилого дома, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, в нежилой фонд;

3) признание в установленном порядке жилого дома непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу;

4) изъятие или использование части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов (статья 4 Закона г. Москвы от 31.05.2006 №21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве").

Судя по такому расширенному толкованию муниципальных нужд, особенно, в городе Москве, собственникам сносимых жилых помещений не легко избежать угрозы произвольного лишения их права собственности.

Небольшим подспорьем в определении того, являются ли причины изъятия земельного участка государственными или муниципальными нуждами, могут быть рекомендации Пленума Верховного Суда РФ, который указал, что под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений) (п. 20 подп. «в» постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Собственник, считающий, что причины выкупа его жилого помещения в связи с изъятиям земельного участка не имеют ничего общего с государственными или муниципальными нуждами вправе обжаловать решение об изъятии земельного участка в судебном порядке.

Обязанность по доказыванию, что причины выкупа жилого помещения у собственника действительно основаны на муниципальных или государственных нуждах, лежит на органе, принявшем такое решение. Если муниципальным или государственным органом подан иск к собственнику о выкупе его жилого помещения, то последний вправе подать встречный иск о признании решения этого органа недействительным, или ссылаться на то, что изъятие земельного участка не связано с государственными или муниципальными нуждами, в своих возражениях. Во всех случаях суд должен проверить обоснованность доводов собственника выкупаемого жилья.

Приведу пример грамотно и полно аргументированного решения суда по этому вопросу.

Администрация г. Томска обратилась в суд с иском к К. о прекращении путем выкупа администрацией права общей долевой собственности К. на жилое помещение.

Суд иск удовлетворил, указав что из материалов дела следует, что изъятие земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд обосновывалось в постановлении необходимостью строительства ул. Сибирской от ул. Л.Толстого до ж.д. переезда, в том числе автомобильной дороги общего пользования, транспортной развязки и моста через р. Ушайку.

Из подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ следует, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения городского округа относится дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах городского округа, а также осуществление иных полномочий в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п. 4 ст. 3 Федерального закона «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» дано определение дорожной деятельности, к которой относится деятельность по проектированию, строительству, реконструкции, капитальному ремонту, ремонту и содержанию автомобильных дорог.

В ч. 11 ст. 5 указанного Закона закреплено, что автомобильными дорогами общего пользования местного значения городского округа являются автомобильные дороги общего пользования в границах городского округа, за исключением автомобильных дорог общего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог.

Исходя из ст. 2-3, ч. 3 ст. 5 ФЗ «Об автомобильных дорогах …», автомобильная дорога общего пользования призвана обслуживать интересы неопределенного круга лиц, а именно пользователей автомобильными дорогами, собственников автомобильных дорог, государства, муниципальных образований.

При таких обстоятельствах, строительство автомобильной дороги общего пользования в городе Томске, безусловно, относится к муниципальным нуждам, поскольку представляет собой деятельность, осуществляемую в интересах муниципального образования «Город Томск» и неопределенного круга лиц.

При этом, суд не ставит под сомнение необходимость строительства автомобильной дороги общего пользования, поскольку принятие решения о таком строительстве относится к исключительной компетенции органов местного самоуправления городского округа.

В п. 1 ст. 239 ГК РФ установлено, что изъятие у собственника имущества допускается в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке. При этом, требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 239 ГК РФ).

Невозможность строительства автомобильной дороги без изъятия жилого помещения ответчика подтверждается положительным заключением ОГУ от 14.09.2007г. и выкопировкой из генерального и разбивочного плана, согласно которым дом в г. Томске находится в зоне строительства автомобильной дороги, в связи с чем подлежит сносу (решение Советского районного суда города Томска от 23 апреля 2010 года по делу №2-1442/2010).

Еще один пример, свидетельствующий о расплывчатости формулировки «для государственных нужд». Так, судом было признано законным изъятие земельного участка, для размещения Государственной Резиденции Российской Федерации в Калининградской области. Суд сослался на ст. 35 Конституции РФ (право частной собственности охраняется законом), родственные ей ст. 30 Жилищного Кодекса РФ и ст. 288 Гражданского Кодекса РФ, на ст. 32 Жилищного Кодекса РФ. 

Аргументировал тем, что строительство Государственной резиденции Российской Федерации в г. Пионерский Калининградской области осуществляется для государственных нужд, а отселяемым гражданам будут предоставлены другие благоустроенные квартиры, равноценные ранее занимаемым (решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 18 мая 2009 г. по делу № 2-356/2009).

Если в первом решении суд, со ссылками на нормативные акты, обосновал, почему строительство автомобильной дороги является муниципальной нуждаемостью и проверил доказательства необходимости ее строительства именно на земельном участке под жилыми домами граждан, то во втором судебном решении суд даже не удосужился проверить, что решение об изъятии соответствующего земельного участка действительно принято в целях удовлетворения государственных нужд, что эти нужды невозможно было удовлетворить иным путем, т.е. без изъятия указанного участка, что в данном случае не имеет места злоупотребление властью. Хотя в вышеупомянутом п. 20 подп. «в» постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указывается на необходимость установления отсутствия других вариантов размещения объектов государственного или муниципального значения без изъятия земельных участков.

Часть 1 статьи 32 ЖК РФ содержит и другое немаловажное требование о том, что выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок. Иные лица обращаться в суд с требованием об освобождении собственниками своих жилых помещений права не имеют.

Раньше, к примеру, те же московские власти могли возлагать на инвесторов обязанности по отселению жильцов сносимых домов. Теперь такого права у инвесторов нет.

Приведу пример из судебной практики.

Истец ООО «Яков» обратился в суд с иском к М.В., В.Д., Т.И. о выселении с предоставлением денежной компенсации, ссылаясь на то, что в целях реконструкции центральной части города 26.11.2003 года Мэром г.Ростова-на-Дону вынесено постановление № 2508 по которому на ООО «Яков» возложена обязанность собственникам объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, возместить убытки, связанные с предоставлением ООО «Яков» места размещения жилого комплекса на оснований соглашений между сторонами или решения суда.

Обосновывая исковые требования, истец ссылается на то, что правоотношения между сторонами возникли до 01.03.05г., а потому к ним применимы положения ст.49.3. ЖК РСФСР. Между тем, с такой позицией истца по первоначальному иску суд согласиться не может.

Вне зависимости от времени возникновения правоотношений, связанных с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, данные правоотношения регулируются, в первую очередь, нормами гражданского и земельного права.
В соответствии со ст.11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд.

В соответствии со ст. 55 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным ст. 49 настоящего кодекса. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

В соответствии со ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ.

В соответствии со ст. 282 ГК РФ если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием, поэтому в данном случае исковые требования (первоначальные) заявлены ненадлежащим истцом.

ООО «Яков» не вправе требовать выселения ответчиков из домовладения, исключения их из числа собственников домовладения с выплатой им денежной компенсации (решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 10 февраля 206 г. по делу № 2-215/2006).

И в настоящее время имеют место случаи, когда частные инвесторы выкупают за свой счет все жилые помещения в многоэтажном доме с тем, чтобы снести дом и на его месте построить более рентабельную недвижимость. Однако отношения между собственниками квартир и коммерческими организациями основываются исключительно на договорных отношениях. Обязать собственников жилых помещений в судебном порядке получить компенсацию за сносимое жилье и освободить жилое помещение такой инвестор не вправе, в связи с чем, рискует не реализовать свой проект по новому строительству.

Однако, это один из лучших для собственников вариантов выехать из ветхого жилья, так как коммерческие организации, осознавая возможный риск не решения проблемы полного отселения дома, изначально закладывают в свои расходы приобретение для собственников иного жилья, лучшего выкупаемому, в связи с чем собственники сносимого жилья улучшают жилищные условия, о чем они не смогли бы мечтать, если бы выкупом занимались государственные или муниципальные органы. Самое главное для собственников в этом случае проверить юридическую чистоту сделок, так как может случиться, что спрашивать будет не с кого, а возвращаться некуда.

Хотя имеют место случаи, когда оставшимся несговорчивым собственникам создаются невыносимые для проживания условия. Как один в поле не воин, так и один жилец в многоквартирном доме не хозяин. Отселяющему лицу даже не нужно принимать особых мер для разрушения многоквартирного дома, как только дом большей частью пустеет, в него во все окна и двери начинают проникать посторонние лица – любители поживиться всякой всячиной, как оставленной хозяевами при выезде, так и всеми принадлежностями дома (трубами, окнами, ваннами и т.п.).

Тут уж оставшимся в невыносимых условиях собственникам приходится искать защиты в суде. В отличие от коммерческих организаций, собственники вправе обратиться в суд с требованием к юридическому лицу о выкупе их жилых помещений. Это право основано уже не на жилищном законодательстве, а на гражданском, регламентирующем последствия причинения вреда. Только в случае причинения ущерба жилому помещению собственник вправе обращаться в суд, в иных случаях требования собственника не будут основаны на законе.

Приведу пример судебного решения. 

Б и В обратились в суд к открытому акционерному обществу «Стойленский горно-обогатительный комбинат» (ОАО СГОК) о взыскании убытков.

В обоснование своих требований сослались на следующие обстоятельства.

Они являются собственниками жилого дома по ½ доли в праве, расположенного в селе Котеневка Старооскольского района.

Земельный участок, где расположен дом, был изъят для государственных нужд и отведен «Стойленскому ГОКу» под строительство и размещение его объектов, что подтверждается архивной справкой и решениями №21, №115 от 23.01.1976 года и 19.02.1976 года Старооскольского райсовета и Белгородского облисполкома, справкой сельской администрации о принадлежности земельного участка ОАО «Стойленский ГОК». На протяжении 31 года «Стойленский ГОК» продолжал строительство и занимал отведенные земли, в результате дом, где они зарегистрированы, проживают и являются собственниками, оказался размещенным на расстоянии 174 метра от границ отвалов. В 1992 году госпредприятие СГОК было реорганизовано в ОАО «СГОК» и к нему перешли все обязанности по переселению. Согласно постановления главного государственного санитарного врача РФ № 38 от 10.04.2003 года введены в действие санитарные нормы и правила (приложено) и в силу п. 4.1.3. класса 3 п.9., которых (САНПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) размер санитарно-защитной зоны для отвалов при добыче железа составляет 300 метров. То есть дом, находится в пределах санитарно-защитной зоны «Стойленского ГОКа». Пунктом 2.30. САНПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 установлено, что в СЗЗ не допускается размещение объектов для проживания людей.

В силу ст.42 Конституции РФ, ст. 8 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст.11 ФЗ «Об охране окружающей среды» установлено: каждый имеет право на проживание в благоприятной окружающей среде. Проживание в доме, находящегося в СЗЗ, нарушает их право на благоприятную среду проживания. В силу ст.52 ФЗ «Об охране окружающей среды» СЗЗ создаются в целях охраны жизнедеятельности человека, среды обитания растений и животных, а согласно п.2.8. санитарных норм и правил СЗЗ предназначена для создания санитарно-защитного барьера между территорией предприятия и жилой застройкой. Исходя из этого, дом не пригоден для использования в целях проживания, окружающая среда вокруг дома так же неблагоприятна для проживания.

Считают, что их нарушенное право подлежит возмещению путем компенсации стоимости жилья в месте, выбранном ими для проживания. Они решили избрать своим местом жительства г. Старый Оскол исходя из их интересов проживания в нем.

Представитель ответчика ОАО «СГОК» возражала против удовлетворения иска пояснив, что новый Жилищный кодекс РФ предусматривает выкуп или предоставление иного жилья собственнику жилого дома при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32). Истцы неправильно трактуют данную статью. Факт нахождения жилых домов в санитарно-защитной зоне сам по себе не является основанием для предоставления жилых помещений. САНПиН запрещает размещение вновь создаваемых объектов. Предоставление жилья взамен расположенного в СЗЗ законодательством не урегулировано. Вины ответчика в причинении вреда истцам не имеется.

Суд в решение указал следующее.

Согласно ч. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина , подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Действующим законодательством не урегулирован порядок и основания обеспечения граждан жилыми помещениями в случае сноса домов в связи с изъятием земельных участков в пользу государственного предприятия, которое впоследствии реорганизовано в коммерческое.

Поскольку отсутствуют нормы права, прямо регулирующие рассматриваемые правоотношения у суда есть основания для применения аналогии закона в силу ст. 11 ГПК РФ и ч. 1 ст. 7 ЖК РФ. В данном случае подлежит применению ст. 32 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение может быть изъято для государственных и муниципальных нужд путем выкупа. Согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом стоимости в выкупную цену.

В силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а поэтому отселение граждан из жилых домов, эксплуатация которых невозможна, и прекращение права собственности на эти дома могут быть осуществлены только с согласия собственников путем заключения договоров, что соответствует положениям п. 1 ст. 235 ГК РФ.

Согласно ст. 15 ч.1 ГК РФ лицо, право, которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые, лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб).

 Свободно избранное истцами место жительства село Котеневка и дом непригодны для дальнейшего проживания. Им необходимо изменить место жительство.

В силу ст.27 ч.1 Конституции РФ гарантировано, право каждому выбирать себе место жительства свободно.

Согласно ст.1 ч.2.4.5 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права и распоряжаются ими. Они имеют право свободно выбрать себе жилое помещение для проживания в качестве собственника.

В силу ст.1 ч.5 ЖКРФ ограничение права гражданина на свободу выбора жилого помещения для проживания допускается только на основании федерального закона. Это гарантировано и ст.55 ч.3 Конституции РФ.

Таким образом, с целью восстановления прав Б, В с ответчика подлежат взысканию денежные средства, которые бы позволили им приобрести жилье в с. Монаково (г. Старый Оскол) Старооскольского района и восстановить свои права (решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 05 июня 2008 года по делу №2-1141/2008).

Продолжим комментировать статью 32 ЖК РФ, в части 2 которой указывается, что решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации). Такие рекомендации даются в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Решение уполномоченного органа об изъятии жилого помещения является ограничением (обременением) права собственности на жилое помещение, которое по истечении времени может указанное право прекратить.

Ограничением (обременением) является наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Государственная регистрация ограничения (обременения) прав возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости.

Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации. Таким образом, закон возлагает обязанность уведомить собственника жилого помещения на орган, осуществляющий государственную регистрацию.

Кроме того, что регистрирующий орган должен известить собственников о принятии решения об изъятии у собственника жилого помещения, такая обязанность возлагается и на орган, принявший это решение.

Согласно ч. 4 статьи 32 ЖК РФ, собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 20 своего постановления от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" особо обращает внимание судов на соблюдение процедуры уведомления. При этом, указывает Пленум Верховного Суда РФ, исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.

Это очень важное для собственников жилых помещений положение, так как раньше муниципальные власти, во избежание роста числа регистраций граждан по месту жительства в сносимых домах, тщательно скрывали от жильцов таких домов факт предстоящего выселения, что порой создавало для собственников безвозвратные убытки, связанные с ремонтом своих жилых помещений или приобретением встроенной мебели.

Теперь, согласно ч. 5 статьи 32 ЖК РФ, собственник, надлежащим образом извещенный о предстоящем отселении, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период (1 год) вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Относительно всевозможных запретов на регистрацию по месту жительства, на отчуждение жилых помещений, которые так любили накладывать муниципальные органы, и которые все по прошествии времени признавались неконституционными вышестоящими судами, то теперь запрет на эти ограничения прямо установлен ч. 5 ЖК РФ, в соответствии с которой, собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.

Положение ч. 4 статьи 32 ЖК РФ добавило органам, принимающим решение об изъятии жилых помещений и не привыкшим особо считаться с отселяющимися гражданами, проблем по их надлежащему извещению и длительному ожиданию исполнения этого решения.

После вступления в силу Жилищного кодекса РФ суды не стали придавать особого значения этому требованию закона, пока Верховный Суд РФ не указал на обязательное соблюдение процедуры уведомления и годового срока подготовки собственников к предстоящему отселению.

Приведу пример из судебного решения.

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Т., З. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом.

Судом постановлено решение, которым исковые требования удовлетворены.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Законодательно закрепленный порядок прекращения права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд предусматривает первоначально принятие двух решений: предусмотренного ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации решения об изъятии земельного участка и предусмотренного ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации решения об изъятии жилого помещения.

Оба решения подлежат государственной регистрации. При этом согласно п. 4 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации решения об изъятии земельного участка с указанием ее даты, а согласно ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации он должен быть извещен о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения и дате его государственной регистрации не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Соблюдение процедуры уведомления собственников о предстоящем изъятии принадлежащих им участка и жилого дома для муниципальных нужд относится, прежде всего, к правилам соблюдения истцом порядка выкупа земельного участка и жилого дома у ответчиков. Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона в той мере, в какой это необходимо в целях защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Государственная регистрация права на изъятие имущества путем выкупа является обязательным условием для предъявления собственнику требования о заключении соглашения о выкупе.

Между тем уведомления об изъятии земельного участка и расположенного на нем жилого дома были направлены еще до того, как постановление от 08 февраля 2008 года N 428 прошло процедуру регистрации: Т. - 18 апреля 2008 года, а З. - 17 апреля 2008 года. Имеющаяся в материалах дела иная переписка между сторонами, датированная позже указанных дат, также не содержит сведений об извещении собственников о регистрации принятого решения. Таким образом, истцом нарушены требования закона об уведомлении собственников земельного участка и жилого дома о принятом решении об изъятии земельного участка и жилого дома, расположенного на нем, и о дате государственной регистрации этого решения. В связи с чем несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию земельного участка и жилого помещения у собственников, влечет за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе земельного участка и жилого помещения.

Судебная коллегия, отменяя решение районного суда, постановила новое решение об отказе в удовлетворении иска Администрации г. Екатеринбурга в связи с несоблюдением установленного гражданским и жилищным законодательством порядка, регламентирующего выкуп земельного участка и расположенного на нем дома (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 12 января 2010 года, дело №33-171/2010).

Требования закона об уведомление собственников о принятом решении по изъятию жилого помещения и о дате государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения не применяются при изъятии земельного участка в случае признания находящегося на нем многоквартирного дома аварийным.

Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, для муниципальных нужд и, соответственно, изъятие каждого жилого помещения в указанном доме, происходит в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 ст.32 ЖК РФ, о чем говорится в ч. 10 статьи 32 ЖК РФ, которую мы рассмотрим далее. В этой части десятой нет ссылок на применение положений ч. 4 статьи 32 ЖК РФ об обязательном уведомлении собственников жилых помещений.

Перейдем к самому важному для собственников моменту – компенсации за изъятие жилого помещения. Если читатель обратил внимание, то изначально в статье 32 ЖК РФ говорится исключительно о выкупе у собственников жилых помещений. Об этом не двусмысленно говорится в п. 6 статьи 32 ЖК РФ: «Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение».

Мы снова вернулись в 90-е года, когда жилье граждан при его сносе оценивалось только исключительно в денежном выражении. Ранее в законодательстве говорилось только о том, что взамен старого жилья должны предоставлять другое равноценное жилье, а «равноценность» можно было трактовать по разному. Для кого-то равноценно жилье по площади, для другого по количеству комнат в жилом помещений. Теперь же из закона положения о равноценности исчезло для собственников жилых помещений, как равно и требование о предоставлении собственникам других жилых помещений взамен изымаемых.

В части 8 статьи 32 ЖК РФ указывается, что другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену взамен изымаемого жилого помещения может быть предоставлено исключительно по соглашению с собственником жилого помещения.

Более того, Пленум Верховного Суда РФ в п. 20 своего постановления от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" пошел еще дальше. Он разъяснил, что суд также не вправе обязать органы государственной власти или органы местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Теперь посмотрим как суды применяют это положения закона на практике.

Префектура СВАО г. Москвы обратилась в суд с иском к И., И.А., И.В., И.И., З. и З.Э. о выселении из трехкомнатной квартиры с предоставлением другого жилого помещения - трехкомнатной квартиры.

Решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 15 июля 2008 года иск удовлетворен.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 октября 2008 года решение суда оставлено без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что имеются основания, предусмотренные законом для отмены вынесенных судебных постановлений.

Из материалов дела следует, что ответчик не предлагал выплатить И. выкупную цену изымаемой квартиры по Югорскому проезду, а от переселения в другое жилое помещение она возражала.

При рассмотрении дела, в судебном заседании и в надзорной жалобе И. также отрицала, что ею был выбран способ возмещения в натуральной форме, то есть получение другого жилого помещения взамен изымаемого. Доказательства, опровергающие данное обстоятельство, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований, предусмотренных законом, для удовлетворения требований заявленных истцом, принявшим решение об изъятии жилого помещения и переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение, а поэтому решение суда является незаконным (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18 августа 2009 г. №5-В09-86).

Для государственных и муниципальных органов, осуществляющих отселение граждан, положения закона о предоставлении денежной компенсации за изымаемое жилье до сих пор очень тяжело осуществимо, так как в годовые бюджеты должны быть заложены предстоящие расходы и иметься в наличии денежные средства для расчета с собственниками изымаемого жилья. Необходимо обосновывать все эти расходы перед вышестоящим руководством. И потом, взаимодействие государственных или муниципальных органов и застройщиков (инвесторов) долгие годы складывалась таким образом, что застройщики рассчитывались с органами власти, предоставлявшими им земельные участки под строительство, исключительно квартирами в построенных ими домах или недвижимость для расчета приобретали на стороне. По этому принципу и по сей день работают городские программы решения жилищных проблем граждан. Все эти годами сложившиеся условия вынуждают государственные и муниципальные органы уговаривать собственников изымаемого жилья получать взамен другое жилье. Здесь следует отметить, что проблема с собственниками не особо остра, так как мало какому собственнику хочется занимать себя поиском другого жилья. Да еще придется торговаться при определении выкупной стоимости недвижимости.

Мало того, что теперь по закону предоставление другого жилья осуществляется исключительно по желанию государственных или муниципальных органов, занимающихся отселением собственником, Верховный Суд РФ в том же п. 20 своего постановления от 02.07.2009 №14"О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" признает законность требовать от собственников выплаты разницы стоимости изымаемого и нового жилья.

Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника (п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14"О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Здесь хотелось бы напомнить иное мнение Верховного Суда РФ по данному вопросу.

Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 02.04.2003 N 148пв-02 был признан противоречащим федеральному законодательству и недействующим со дня его принятия абзац 4 пункта 3.5 Положения "О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы", утвержденного постановлением Правительства г. Москвы от 18 января 2000 г №30.

Этим абзацем предусматривалось, что если стоимость предоставляемого в связи с освобождением ранее занимаемого собственниками жилого помещения выше стоимости принадлежащего на праве собственности жилого помещения и размера компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома, разница в их стоимости взимается с собственника.

Верховный Суд РФ указал, что правоотношения по отселению собственника жилого помещения регулируются как нормами гражданского законодательства о порядке реализации и защиты права собственности на жилое помещение, так и нормами специального жилищного законодательства, предусматривающие порядок предоставления жилых помещений гражданам, по тем или иным причинам лишившимся жилья. При этом, следует иметь в виду, что права собственников жилых помещений и членов их семей в связи с повышенной значимостью конституционного права граждан на жилище защищаются не только нормами гражданского законодательства, но и нормами жилищного законодательства.

Поскольку при сносе дома нарушаются законные права собственников квартир и членов их семей, последние вправе требовать устранения нарушения их жилищных прав и восстановления этих прав в полном объеме путем предоставления равноценного жилья без установления в законе каких-либо встречных обязательств гражданина перед органами и организациями, обязанными восстановить его жилищные права.

При сносе дома возникают не отношения по договору мены, основанные на свободе договора (ст. 421 ГК РФ), а отношения, основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого жилья другое равноценное жилое помещение. Такие отношения по своему характеру соответствуют нормам гражданского законодательства, регулирующим обязательства вследствие причинения вреда имуществу собственника.

В соответствии со ст. ст. 1064, 1082 ГК РФ причинитель вреда обязан возместить вред в полном объеме. В ч. 1 ст. 1064 и в ст. 1082 ГК РФ предусмотрено право потерпевшего на возмещение вреда в натуре, путем предоставления вещи того же рода и качества, в данном случае - другого жилого помещения.

Таким образом, в гражданском законодательстве установлена обязанность государственных органов и органов местного самоуправления при сносе дома предоставить собственнику квартиры и членам его семьи другое равноценное жилое помещение. При этом обязанность собственника квартиры в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сносимого и предоставляемого жилья законом не установлена.

Что же получается жилищное законодательство вошло в противоречие с гражданским законодательством, признающим за лицами, которым причинен вред, право выбора возмещения вреда, в том числе в натуре и без встречных возмещений разницы.

Судебная практика долгие годы исходила из того, что если государственный или муниципальный орган не может предоставить равноценное жилье, то это их проблемы, за которые собственники не должны отвечать рублем.

Давая разъяснения по вопросу применения п. 8 статьи 32 ЖК РФ, Пленум Верховного Суда РФ в указанном постановлении также указал, что по смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения).

Поскольку на сегодняшний день мы имеем, то, что имеем, перейдем к вопросу о том, как определяется выкупная цена жилого помещения.

Согласно п. 7 статьи 32 ЖК РФ, в выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Сразу отмечу, что Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 02.07.2009 №14, которым разъяснял как применять положения статьи 32 ЖК РФ, каких-либо рекомендаций по применению п. 7 статьи 32 ЖК РФ не дал, посчитав, что в этом пункте содержится исчерпывающий перечень возможных убытков собственника при изъятии его жилого помещения.

Единственно, что Верховный Суд РФ указал на необходимость проведения экспертизы для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения (статья 79 ГПК РФ), но об этом и так все юристы знают, поскольку эти требования не являются особенностью применения статьи 32 ЖК РФ.

Поскольку речь зашла об экспертизе, то необходимо помнить, что государственный или муниципальный орган обязательно до обращения в суд проведет свою оценку рыночной стоимости изымаемой недвижимости, которая по обыкновению значительно занижена. Этот трюк подготовлен специально для юридически безграмотных и не умеющих себя защитить граждан, которые не знают о том, что они имеют право производить свою оценку рыночной стоимости недвижимости, которая конечно будет более точной, так как оценщик в этом случае побывает в оцениваемом жилом помещении. Собственник изымаемой недвижимости, также, в суде вправе требовать проведения судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости его недвижимости, предлагать экспертные учреждения, которым он доверяет. Очень часто ко мне приходят на консультации граждане уже после того, как все случилось и начинают «после драки махать кулаками», на мой резонный вопрос: «а почему вы в суде не требовали провести экспертизу», я слышала ответы: «так это нам нужно было б тогда платить экспертам» или «мы говорили судье, что муниципалитет насчитал мало, а она (судья) не обращала на нас никакого внимания».

Все эти «возражения» не имеют ничего общего с требованиями гражданского процессуального законодательства, согласно которому каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд только определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (статья 56 ГПК РФ).

Что касается расходов собственника, связанных с проведением экспертизы по оценке рыночной стоимости его недвижимости, то здесь имеется коллизия норм права, которую еще не разъяснил Верховный Суд РФ. С одной стороны, в силу статьи 103 ГПК РФ, в пользу выигравшей дело стороны должны быть взысканы все судебные расходы, к коим относятся затраты на экспертизу, если в этом случае работу экспертов оплачивал ответчик (собственник изымаемого жилого помещения), то, по идее с государственного или муниципального органа расходы не подлежат взысканию.

С другой стороны, не смотря на «исчерпывающий» перечень убытков собственника, установленный п. 7 статьи 32 ЖК РФ, расходы по оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости, безусловно, можно отнести к убыткам собственника, которые возникли исключительно по причине изъятия у него жилья.

Профессиональный оценщик в своей деятельности руководствуется требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно ч. 2 ст. 3 указанного Закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из этого следует, что оценщик не должен занижать стоимость недвижимости в связи с тем, что жилое помещение не просто продается, а выкупается вынужденно в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Также, я рекомендую поставить перед экспертами – оценщиками вопрос о том, какова возможная стоимость приобретаемой взамен недвижимости при наличии равных характеристик (метраж, этажность, наличие инфраструктуры и т.д.), но не ветхого и аварийного, с учетом расходов на приобретение этой недвижимости (оказание реэлторских услуг, государственная регистрация сделки).

Разница между стоимостью изымаемого жилья и стоимостью приобретаемого жилья, которая, по смыслу п. 7 статьи 32 ЖК РФ, является убытком собственника, и по идее подлежит взысканию, хотя об этом нигде не говорится.

Прежде чем продолжить критиковать п. 7 статьи 32 ЖК РФ, давайте посмотрим судебные решения, в которых особое внимание судей обращены на оценки рыночной стоимости недвижимости.

Так, решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 18.04.2006 было отменено Президиумом Московского городского суда по следующим основаниям.

Отчет N 161.05 об оценке рыночной стоимости доли города составлен независимым профессиональным оценщиком К.С. по состоянию на 16.09.2005. В сопроводительном письме указанного независимого профессионального оценщика указано, что оценка произведена в соответствии с уровнем цен, сложившимся на московском рынке недвижимости в сентябре 2005 года и выполнена в соответствии с требованиями Международных стандартов оценки МСО 2003 г., отчет N 05/БК-114-9 об определении выкупной цены за изымаемый земельный участок, составлен специалистами Секции "Инженерные проблемы стабильности и конверсии" Российской инженерной академии 02.12.2005, в то время как решение было постановлено судом в апреле 2006 года, то есть спустя длительное время после проведения соответствующих оценок.

Таким образом имеются противоречия, которые судом не устранены (постановление Президиума Московского городского суда от 28 сентября 2006 года по делу №44г-617).

Д-ы определили размер денежной компенсации за квартиру в сумме 1 287 тысяч 10 рублей из расчета стоимости 1 квадратного метра жилья в Читинской области в сумме 17 900 рублей ( 71,9 кв.м х 17900 руб.), в соответствии с Приказом Министерства регионального развития № 91 от 04.09.2007г., согласно которому утверждена средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации, подлежащая применению для расчета размеров субсидий, для всех категорий граждан, которым указанные субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений.

 Доводы администрации о том, что средняя стоимость 1 кв.метра жилого помещения на территории Ононского района составляет 6 148,60 рублей и при удовлетворении иска следует исходить из этой стоимости, необоснованны поскольку противоречат требованиям ч.7 ст.32 ЖК РФ, определяющей что выкупная цена жилого помещения определяется соглашением с собственником и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

 Право собственности Д-х на принадлежащую им квартиру должно быть прекращено после выплаты денежной компенсации.

 На основании изложенного, суд решил взыскать с Администрации муниципального района «Ононский район» в пользу Д-й и Д-а стоимость жилого помещения в размере 1 287 тысяч 10 рублей (решение Ононского районного суда Читинской области от 23 января 2008 года).

В части 3 статьи 35 Конституции РФ указывается, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В самой статье 32 ЖК РФ ничего не говорится о «предварительном» возмещении, но этот пробел не значителен, так как Конституция РФ имеет верховенство над всеми законами.

Итак, возмещение должно быть предварительным, т.е оплаченным собственнику до изъятия его жилого помещения.

Теперь еще раз обратим внимание на п. 7 статьи 32 ЖК РФ, который к убыткам собственника относит расходы, которые, по моему мнению, предварительно оценить невозможно. К примеру, как определить общую стоимость расходов, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения. Срок такого проживания может составлять от 1 месяца до бесконечности.

Как определить, сколько обойдется переезд, и, в частности, стоимость рейсов грузового автотранспорта до загрузки годами не разбираемого «обихода» жилого помещения.

В известной мне судебной практике, к сожалению, на эти вопросы ответа нет.

Продолжая изучения статьи 32 ЖК РФ ненадолго остановимся на ее части 9, согласно которой, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения (это и так понятно, что про него не забудут). Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

Очень интересное положение закона, не понятно с чем связан именно двухлетний срок, учитывая, что немало случаев, когда решения принимаются и не исполняются, в связи с чем, могут возникнуть споры и за пределами двухлетнего срока исковой давности, но в пределах общеисковой давности, установленной гражданским законодательством в три года.

Очень большое внимание в статье 32 ЖК РФ уделяется вопросам аварийного жилья.

Согласно ч. 10 ЖК РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Положения части 10 статьи 32 ЖК РФ направлены на то, чтобы позволить собственникам жилых помещений, не желающим менять свое место жительства и имеющим финансовую возможность, самостоятельно решить проблему аварийного жилья путем его сноса или реконструкции.

Следует предположить, что это положение можно применить к частным домам, признанным аварийными, поскольку, стоимость сноса или реконструкции жилого дома наверняка превышает финансовые возможности даже самых состоятельных жильцов многоквартирного дома. К тому же, в многоквартирных домах имеются квартиры, занимаемые гражданами по договорам социального найма, каким образом муниципальные органы должны участвовать совместно с другими собственниками жилья в решении этой проблемы.

Верховный Суд РФ нашел выход из такой ситуации, в п. 22 постановления Пленума от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указал, что необходимо обратить внимание судов на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Из этого следует, что если в многоквартирном доме имеются квартиры, занимаемые гражданами по договорам социального найма, то государственным или муниципальным органам даже не нужно предлагать собственникам самостоятельно решать вопрос ликвидации аварийного жилья.

Также, в п. 10 статьи 32 ЖК РФ не разъясняется, каким образом должно приниматься решение собственников о самостоятельном сносе или реконструкции: это должно быть собрание, какого количества голосов достаточно для принятия решения, кто и как должен обязывать собственников, не поддержавших решение большинства совладельцев, осуществлять снос дома.

Учитывая изначальную сомнительность в возможности решения этой проблемы самими жильцами дома, законодатель и не стал особо расписывать всю эту процедуру, поэтому в ч. 10 статьи 32 ЖК РФ между строк можно прочитать фразу типа «соблюли конституционные права граждан».

Хотя, признаться в отдельных случаях, за это положение могут ухватиться грамотные собственники. К примеру, в центре Москвы имеются маленькие особнячки на несколько квартир, а земля под ними стоит баснословных денег. Если сносом такого особнячка займутся московские власти, все уедут в Бутово (с благословения суда), тогда как расторопные собственники аварийного особнячка могут обратиться за помощью к инвестору – застройщику, не жирующему у кормушки московских властей. Здесь уже жильцы дома могут диктовать свои условия, правда кто им даст это сделать, московское правительство найдет тысячи способов, чтобы не допустить к строительству на своей территории постороннего инвестора, еще учитывая, что в ч. 10 статьи 32 ЖК РФ ничего не говорится об уплате им мзды.

В общем, в судебной практике отсутствуют примеры споров о желании собственников самостоятельно осуществить снос или реконструкцию аварийного дома.

Зато появилась другая судебная практика об оспаривании требований государственных или муниципальных органов о сносе собственниками домов и решений о признании жилых помещений аварийными, которая свидетельствует, что муниципальные власти злоупотребляют своими права, признавая без надлежащих заключений дома аварийными, с тем, чтобы захватывать дорогостоящие земли под домами.

Приведу примеры судебных решений. 

Заявители обратились в суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Правительcтва Санкт-Петербурга от 21.11.2005 года № 180-рп, в части касающейся сноса их дома в Санкт-Петербурге в·связи с yгpозой егo обрушения. Заявители являются·собственниками квартир в доме· и считают, что дом не является аварийным, не признан таковым в установленном законом порядке, соответственно не подлежит сносу.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд полагает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Заинтересованными лицами не представлены доказательства наличия угрозы обрушения. Так, согласно акта № 46 от 26.10.2005 года, составленного экспертной строительной комиссией по обследованию строительных конструкций в жилых и общественных зданиях, находящихся в аварийном состоянии, угрозы обвала здания по косвенным признакам комиссия не установила, за исключением балконов фасада. Выход на оставшиеся не срезанные балконы следует запретить.

Здание было обследовано представителями Петроградского РЖА и ОАО «Жилкомсервис № 2» 15.09.2005 года, для целей передачи его на баланс ТСЖ. По результатам обследования был составлен акт, в данном акте также отсутствует указание на наличие дефектов, которые могут привести к обрушению здания.

Ссылка ответчиков, что заявителями не доказано нарушение их прав, в связи с тем, что их никто не выселяет, а распоряжение не исполняется, не состоятельна. Действие оспариваемого распоряжения не ограничено сроком, соответственно его исполнение может быть произведено в любой момент.

Принятие peшения о сносе здания до признания его аварийным в установленном законом порядке, бесспорно нарушает права заявителей и как лиц проживающих в данном доме, и как собственников жилых помещений.

Ссылка представителя Жилищного комитета на то, что расселение будет производиться с соблюдением установленного порядка, также не обоснована, так как порядок, установленный ч. 10 ст. 32 ЖК РФ был нарушен при издании распоряжения, поскольку не разрешает гражданско-правовые вопросы с собственниками жилых помещений по поводу их изъятия. Собственникам не было сделано предложение о сносе дома своими силами, и дом не был признан аварийным в установленном законом порядке.

Суд также считает; что угроза обрушения, как понятие не правовое, не могла быть указана в распоряжении как основание для расселения жильцов дома и сноса указанного дома.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что оспариваемое распоряжение как противоречащее действующему законодательству и нарушающее права граждан подлежит признанию недействительным в части пунктов 2.3. и 2.5., в отношении дома заявителей (решение Смольнинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 18 октября 2006 г. по делу № 2-968/06).

До введения в действие Жилищного кодекса РФ мне не раз приходилось на консультациях разводить руками перед гражданами, задававшими вопрос о том, как им ускорить процедуру отселения из явно аварийного жилья, поскольку, судебная практика с подачи Верховного Суда РФ складывалась таким образом, что нельзя было обязать муниципальные органы переселять граждан из ветхого жилья. По старому Жилищному кодексу РСФСР, на предоставление жилья вне очереди могли рассчитывать только граждане, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания (ст. 37 ЖК РСФСР).

И даже факт лишения жилья еще не свидетельствовал о том, что обездоленным немедленно предоставлялось другое жилья, их ставили на очередь на улучшение жилищных условий во вне очередном порядке. Где-то даже встречала рассуждения на эту тему, что о какой очереди может идти речь, когда в законе говорится дословно «вне очереди».

Поскольку существовала очередь внеочередников, то суды отказывали гражданам в немедленном предоставлении другого жилья, указывая на необходимость учета прав других граждан, включенных в список внеочередников ранее обратившихся в суд граждан.

И вот теперь хвала Верховному Суду РФ. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.11.2009 был утвержден "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года".

В этом Обзоре Президиум Верховного Суда РФ, отвечая на вопрос 3 о том, вправе ли суд по заявлению заинтересованных лиц признать неправомерным бездействие органа местного самоуправления, уклоняющегося от совершения указанных в статье 32 ЖК РФ действий в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, дал следующее разъяснение: «Бездействие органа местного самоуправления по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, является основанием для его обжалования гражданами в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ».

Конечно, может быть Верховный Суд РФ и не в расширенном смысле указал на возможность обжалования бездействий муниципальных властей, но уже появилась положительная для граждан, проживающих в аварийных домах, судебная практики, признающая за гражданами право требовать от муниципальных органов отселить их из такого жилья.

В подтверждение приведу примеры.

Ч.М., Ч.А., Ч.Е. обратились в суд с иском к администрации г. Томска о выселении из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения в собственность.

В обоснование своих требований указали, что проживают в квартире, принадлежащей им на праве общей совместной собственности, квартира расположена на первом этаже дома, над ней на втором и третьем этаже находятся муниципальные квартиры, жильцы которых расселены.

10 декабря 2001 года произошло размораживание и разрыв труб отопления на втором этаже, в результате чего произошло затопление квартиры, которое повлекло за собой обвал части потолка, образовалось сквозное отверстие, часть кирпичной стены пристройки отошла от основного строения, произошло проседание фундамента и разрушение кирпичной кладки стен, пристройка отклонилась от вертикального положения основного строения, произошло обрушение перекрытий пристройки, администрация ремонт муниципальных квартир не осуществляет, указанная трехэтажная пристройка находится в аварийном состоянии, в связи с чем ремонт своей квартиры он возможности не имеет. Межведомственной комиссией принадлежащая им квартира признана непригодной для проживания.

Представитель администрации г. Томска Х., исковые требования не признал, пояснил, что вопрос о выкупной цене с истцами не достигнут, вины администрации г. Томска в том, что жилое помещение истцов непригодно для проживания не имеется, квартира, расположенная над истцами расселена.

Выслушав пояснения представителя истца, заключение прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, обеспечения сохранности жилищного фонда и т.п. (ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса РФ).

Согласно заключению Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г. Томска, комиссия приняла решение о признании жилой пристройки (квартир № 1 и № 20) дома по ул. К., 1 в г. Томске, непригодной для проживания.

ООО «Судебная экспертиза» установлено: жилая пристройка дома № 1 по ул. К., в г. Томске (квартира № 1 и № 20) с технической точки зрения является непригодной для проживания людей, поскольку имеется возможность обрушение стен и перекрытия, которое местами уже началось; при физическом износе равном 72 % техническое состояние жилой пристройки признается ветхим, дальнейшая ее эксплуатация представляет непосредственную опасность для жизни людей. и нразрушение кирпичной кладки стен, пристройка отклонилась от вертикального положения основног

Постановлением Мэра г. Томска «Об утверждении решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» признаны непригодными для проживания жилые помещения – комнаты в квартирах № 1 и № 20, расположенные в жилой пристройке дома.

Вместе с тем, как следует из пояснений представителя истца, а также не оспаривается ответчиком, изъятие (выкуп) принадлежащего Ч.М., Ч.А., Т. на праве собственности жилого помещения, ответчиком до настоящего времени не произведено.

Жилищное законодательство не предусматривает возможности проживания граждан в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу. Признание иного означало бы нарушение основополагающих принципов, закрепленных в ст. 1 ЖК РФ, к которым относится и обеспечение безопасности жилища.

Как следует из разъяснения, содержащегося в абзаце 2 п.22 постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ», муниципальные нужды в этих случаях заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Дальнейшее разрешение указанного вопроса путем выкупа жилого помещения, предусмотренного ст. 32 ЖК РФ, суд находит недопустимым, поскольку в настоящее время существует реальная угроза обвала конструкций жилого помещения.

Исходя из этого, сам по себе факт неизъятия земельного участка, являющийся в силу ст. 32 ЖК РФ основанием для последующего изъятия жилых помещений в доме, подлежащем сносу, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о предоставлении взамен другого жилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительное неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в доме, подлежащем сносу, не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем предоставления другого жилого помещения, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.

Поскольку Ч.М., Ч.А., Т. являются собственниками жилого помещения, признанного в установленном законом порядке непригодным для проживания, то при их выселении администрацией г. Томска должны учитываться вышеприведенные положения жилищного законодательства.

По мнению суда, восстановление прав истцов возможно путем предоставления им равноценного жилого помещения на том же праве, на котором они занимают жилое помещение, признанное непригодным для проживания.

В ч. 8 ст. 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.

Постановлением мэра г. Томска, который в силу ст. 37 Устава города Томска, руководит администрацией города Томска жилое помещение истцов признано непригодным для проживания.

С учетом этого, обязанность по предоставлению жилого помещения лежит на администрации г. Томска, его стоимость подлежит зачету в выкупную цену.

В нарушение части 3 ст. 35 Конституции РФ и ст. 32 ЖК РФ, выкуп жилого помещения, в котором проживают истцы администрацией г. Томска не производится. Другое жилое помещение на праве собственности им не предоставляется.

Иного жилья они не имеют, в настоящее время в связи с реальной угрозой обрушения пристройки им приходится арендовать квартиру, что подтверждается соответствующим договором, доказательств обратному ответчиком не представлено.

В статье 35 Конституции РФ (часть третья) закреплен принцип равноценного возмещения при принудительном отчуждении имущества для государственных нужд.

Данная норма Конституции РФ, исходя из ее смысла, не требует дополнительной регламентации и не содержит указания на возможность ее применения при условии принятия федерального закона, регулирующего права, свободы, обязанности человека и гражданина.

Согласно ч. 1 ст. 15 Конституции Российской Федерации, Конституция имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации.

С учетом изложенного суд считает возможным при разрешении настоящего дела непосредственно применить ч. 3 ст. 35 Конституции РФ.

Суд учитывает, что ч. 8 ст. 32 ЖК РФ в качестве условия предоставления жилого помещения взамен изымаемого называет соглашение с собственником. Кроме того, данная норма гласит, что жилое помещение предоставляется с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Администрация г. Томска не предпринимает незамедлительных мер по выкупу у истцов жилого помещения, равно как и по заключению соглашения о предоставлении другого жилого помещения, что не позволяет надеяться на скорейшее решение данного вопроса, дальнейшее же проживание истцов в аварийном жилом помещении создает угрозу их жизни и здоровью.

Таким образом, исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Суд обязал администрацию г. Томска предоставить в совместную собственность Ч.М., Ч.А., Т. благоустроенное жилое помещение, находящееся на территории муниципального образования город Томск, отвечающее санитарным и техническим правилам и нормам, общей площадью не менее ранее занимаемого жилого помещения 37,0 кв.м. с зачетом его стоимости в выкупную цену (решение Советского районного суда г. Томская от 2 февраля 2010 года по делу № 2-314/10).

Продолжая тему аварийного жилья, перейдем к последним частям статьи 32 ЖК РФ.

Согласно ч. 11 статьи 32 ЖК РФ,         в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

В части 12 статьи 32 ЖК РФ указывается, что изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Таким образом, часть 11 статьи 32 ЖК РФ на «корню зарубила» попытки соблюсти конституционное право собственников самостоятельно с возможной выгодой для себя решить проблему аварийного жилья. Уж поверьте, если земельный участок под аварийным домом чего-то стоит, обязательно к постановлению о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, будет принято решение о развитии застроенной территории. А проверить подпадает ли проектная документация к «развитию застроенной территории» в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности не реально, так как в ч. 1 статьи 46.1 Градостроительного кодекса РФ понятие «развитие застроенной территории» достаточно размыто и звучит дословно так: «Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей». Что же касается предоставления собственникам дома возможности подать заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома, это вообще оставляю без всяких комментариев, потому что, это уже слишком.

В конце комментирования статьи 32 ЖК РФ хотелось бы отметить еще один не маловажный пробел в этой статье, касающийся прав граждан, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, но не являющихся собственниками жилых помещений.

С получением выкупной цены за изымаемое жилое помещение, на собственника не возлагается обязанность приобрести другое жилье, к тому же, суд не может обязать собственника не только приобрести другое жилье, но и вселить туда его членов семьи или бывших членов семьи. Да, закон в настоящее время расширил права собственника прекратить право бывших членов своей семьи (статья 31 ЖК РФ) или членов семьи бывшего собственника (статья 292 ГК РФ) пользоваться его жилым помещением. Однако, по смыслу статьи 32 ЖК РФ, с выкупом у собственника жилого помещения автоматически прекращаются права пользования им у категории граждан, права которых по пользованию прекращены быть не могли. Это дети, родители, супруг собственника, а также, лица, отказавшиеся от участия в приватизации (статья 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ). Пока суждений по этому вопросу законодательные и судебные органы не дали.

 

 

Copyright © 2015. All Rights Reserved.