+7 (985) 907-06-05

Карта сайта

Гражданину, желающему вложить денежные средства в строительство жилого дома, в первую очередь необходимо удостовериться в правомочности инвестора-застройщика возводить жилой дом.

Для этого юридическое лицо, с которым гражданин намеревается заключить договор, обязано представить для ознакомления документы, перечисленные в ч. 2 ст. 20 и ч. 2 ст. 21 указанного Федерального закона, а именно:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) разрешение на строительство;

5) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

6) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

7) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

8) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Особое внимание следует уделить наличию у застройщика разрешения на строительство жилого дома, поскольку только после его получения у застройщика возникает право заключать договоры участия в долевом строительстве жилья.

Приведем пример из судебной практики.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда рассмотрела дело по кассационной жалобе Б.С.В. на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 03.10.2008, по которому суд решил исковые требования Б.С.В. удовлетворить частично: признать договор об участии в долевом строительстве от 06.02.2008, подписанный ООО «РПК Ульяновск», с одной стороны, и Б.С.В. — с другой, незаключенным; взыскать с ООО «РПК Ульяновск» в пользу Б.С.В. в счет возврата основного долга 1 056 000 руб., в счет уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ — 76 472 руб., в счет возмещения судебных расходов — 100 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Б.С.В. к ООО «РПК Улья­новск» было отказано.

Заслушав доклад судьи Р. И. Николаевой, судебная коллегия установила следующее.

Б.С.В. обратилась в суд с иском к ООО «РПК Ульяновск» о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов. Ее требования были мотивированы тем, что 06.02.2008 она заключила с ООО «РПК Ульяновск» договор об участии в долевом строительстве, в соответствии с п. 2.1, 3.1 которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом в г. Ульяновске во втором полугодии 2008 г. Оплату за долевое участие в строительстве вышеуказанного жилого дома Б.С.В. произвела в полном объеме в сумме 1 056 000 руб. На момент подачи иска по неизвестным причинам строительство многоквартирного жилого дома, являвшегося объектом долевого строительства по вышеуказанному договору, не велось, что нарушало права истицы.

В кассационной жалобе Б.С.В. не согласилась с решением суда в части взыскания процентов в сумме 76 472 руб. и просила в этой части решение суда изменить, взыскав проценты за пользование денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день возврата денежных средств.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав Б.С.В., судебная коллегия не нашла оснований к отмене решения суда.

Как следовало из материалов дела, 06.02.2008 между ООО «РПК Ульяновск» и Б.С.В. был подписан договор об участии в долевом строительстве. В соответствии с данным договором застройщик — ООО «РПК Ульяновск» после завершения строительства жилого дома в г. Ульяновске и его приемки государственной приемочной комиссией должен был передать Б.С.В. оговоренную квартиру и предоставить истице право на ее оформление в собственность. Б.С.В. в соответствии с данным договором должна была обеспечить финансирование строительства квартиры в жилом доме путем внесения 1 056 000 руб. Факт оплаты истицей указанной суммы по договору подтверждался квитанциями о перечислении денежных средств на расчетный банковский счет ответчика.

Согласно п. 1.2 вышеуказанного договора основанием для его заключения являлись: постановление главы г. Ульяновска от 22.02.2006 № 393 «О передаче в аренду земельного участка по ул. Робеспьера в Ленинском районе для строительства пятиэтажных жилых домов», договор аренды земельного участка от 13.04.2006 № 24-4-012998, размещение проектной декларации в газете «Ульяновск сегодня».

В соответствии со ст. Закона об участии в долевом строительстве застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно ст. 3 вышеуказанного Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона об участии в долевом строительстве застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Как следовало из представленных документов, у ООО «РПК Ульяновск» отсутствовало разрешение на строительство соответствующего жилого дома, квартиру в котором ответчик обязался предоставить истице по договору об участии в долевом строительстве от 06.02.2007.

Из постановления главы г. Ульяновска от 22.02.2006 № 393 и разрешения на строительство от 10.10.2006 № 78-ю следовало, что вышеуказанный земельный участок был предоставлен Ассоциации предприятий местной промышленности «Облместпром» под строительство противооползневых сооружений и нулевого цикла жилых домов.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Однако ответчиком разрешение на строительство указанного многоквартирного жилого дома представлено не было. Из материалов дела следовало, что у ООО «РПК Ульяновск» имелось только разрешение, выданное АПМП «Облместпром» на строительство противооползневых сооружений и нулевого цикла жилых домов.

Согласно ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор о долевом участии в строительстве заключается между застройщиком и участником долевого строительства. Застройщиком при этом является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок.

Как следовало из представленных документов, земельный участок под строительство противооползневых сооружений и нулевого цикла жилых домов по соответствующему адресу был предоставлен на праве аренды Ассоциации предприятий местной промышленности «Облместпром», а не ООО «РПК Ульяновск» (договор аренды от 13.04.2006 № 24-4-012998). Документы, свидетельствовавшие о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка от Ассоциации предприятий местной промышленности «Облместпром» к ООО «РПК Ульяновск», суду представлены не были.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что ООО «РПК Ульяновск» по состоянию на 06.02.2008 не являлось застройщиком спорных объектов и в соответствии с требованиями действующего законодательства не имело права заключать договоры об участии в долевом строительстве с третьими лицами и привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

С учетом изложенного суд правильно признал договор от 06.02.2008 № 8-4/02-08 об участии в долевом строительстве между ООО «РПК Ульяновск» и Б.С.В. незаключенным и взыскал уплаченную по договору сумму 1 056 000 руб. и проценты в размере 76 472 руб.

Доводы Б.С.В., изложенные в кассационной жалобе, не могли служить основанием к изменению решения суда, поскольку договор об участии в долевом строительстве от 06.02.2008 был признан судом незаключенным, а потому установленные п. 8.7 договора условия об ответственности сторон не подлежали исполнению.

В силу изложенного решение суда было признано правильным и не подлежащим отмене по доводам кассационной жалобы (определение Ульяновского областного суда от 11.11.2008).

 

Самую серьезную проблему для застройщиков, из-за которой они пытаются избежать заключения договоров участия в долевом строительстве, представляют положения ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве об обязательных условиях договора участия в долевом строительстве.

Так, соответствующий договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Он должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Договор, в котором отсутствуют вышеперечисленные условия, счи­тается незаключенным.

Следует отметить, что теперь к обязательным условиям договора отнесен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Ранее, до законодательного закреп­ления этого положения, фактически все застройщики срок не указывали, ограничиваясь устными заверениями о быстром возведении дома, что лишало гражданина возможности, ссылаясь на договор, требовать от другой его стороны исполнения обязательств в срок.

Согласно ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, и единого для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действу­ющей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная Законом неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в преду­-
смотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Если говорить о процентном соотношении числа дел, связанных с нарушениями договоров участия в строительстве жилья, можно отметить, что бо`льшая их часть связана с нарушением срока строительства многоквартирного дома.

Однако в последнее время застройщики стали принуждать участников долевого строительства подписывать дополнительные соглашения об изменении сроков строительства. Нежелающим подписывать такие договоры предлагается их расторгать с возвратом денежных средств и оговоренных процентов. Граждане в подавляющем большинстве случаев на навязываемые изменения соглашаются.

С другой проблемой граждане сталкиваются при регистрации договоров участия в долевом строительстве жилья. Невозможность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве зачастую обусловлена неисполнением своих обязательств застройщиком, соинвестором, а порой и мошенничеством фирмы, выдающей себя за застройщика.

 

Б., К., Г., П., О., У. и Т. обратились с исками к ООО «ЖСК “Тара”», администрации Тарского муниципального района Омской области, ООО «ЗСЖБ № 6 — Застройщик» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 07.09.2007 № 866, о признании недействительной сделки расторжения договора аренды земельного участка, о признании их участниками долевого строительства жилого дома.

Истцы указали, что 13.10.2006 они заключили договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. У В.К.И., заключавшего договор, имелось распоряжение главы администрации Тарского района на передачу соответствующего земельного участка под застройку жилого дома ООО «ЖСК “Тара”».

ООО «ЖСК “Тара”» давало рекламные объявления о ведении строительства и о привлечении средств дольщиков на возведение жилого дома. Строительство дома действительно велось, поэтому у истцов не было оснований сомневаться в законности действий ООО «ЖСК “Тара”». Однако заключенные договоры на участие в долевом строительстве они зарегистрировать в установленном порядке не смогли, поскольку выяснилось, что именно по вине администрации района земельный участок был выделен с нарушениями закона. Но и В.К.И., и администрация района уверяли их, что все препятствия сделки будут устранены. Однако в ноябре 2007 г. истцы узнали, что ООО «ЖСК “Тара”» застройщиком уже не являлось, а ООО «ЗСЖБ № 6» из подрядчика превратилось в застройщика. Выяснилось, что администрация Тарского района расторгла с ООО «ЖСК “Тара”» договор аренды соответствующего земельного участка и продала его ООО «ЗСЖБ № 6» незаконно, без проведения аукциона, имея достоверные сведения о существовании дольщиков с заключенными договорами с ООО «ЖСК “Тара”».

По мнению истцов, именно администрация района гарантировала им соблюдение их прав как участников долевого строительства и именно по вине администрации они не смогли зарегистрировать свои договоры. Кроме того, в соответствии со ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве именно районная администрация должна была осуществлять государственный конт­роль и надзор за долевым строительством, а также за гарантиями осуществления прав истцов.

Истцы утверждали, что и досрочное расторжение договора аренды земли с ООО «ЖСК “Тара”», и договор купли-продажи этого же земельного участка с ООО «ЗСЖБ № 6» администрация района совершила незаконно, так как ей было известно о существовании фактических участников долевого строительства, что по вине администрации истцы не смогли зарегистрировать свои договоры, чем были грубо нарушены их права. Истцы просили суд признать недействительной сделку о расторжении договора аренды спорного земельного участка между администрацией Тарского района и ООО «ЖСК “Тара”», признать недействительным договор купли-продажи от 07.09.2007 № 866 между администрацией района и ООО «ЗСЖБ № 6» как сделку, совершенную с нарушением закона, признать истцов участниками долевого строительства соответствующего жилого дома согласно договорам.

В судебном заседании истцы Б., К., Г., П., О. поддержали иски, добавив, что не подавали официально документы на регистрацию их договоров с ЖСК в учреждение юстиции, так как понимали, что их там не зарегистрируют, поскольку у ЖСК не было разрешения на строительство дома, на земельный участок. Истцы заявили, что считают, что администрация района и ЖСК вводили их в заблуждение, предлагая заключать договоры долевого участия в строительстве дома, а они не убедились сами в наличии всех документов, необходимых для заключения такого договора, поверили газетным заметкам и выступлениям в прессе представителей ответчиков. Истцы попросили на основании ст. 165 ГК РФ вынести решение суда о регистрации всех их договоров долевого участия. По их мнению, признание недействительным договора купли-продажи земли вернуло бы спорный участок в аренду «ЖСК “Тара”», после чего администрация смогла бы продать с аукциона эту землю под строительство дома, который фактически уже был построен, с обременением.

Представитель ответчика администрации Тарского муниципального района Омской области К.А.В. иск не признал и суду пояснил следующее. Договор аренды № АЗ-37-074-2005 спорного земельного участка был заключен с нарушением закона, и указанная сделка соответственно не повлекла никаких юридических последствий.

Согласно ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки под строительство предоставляются по результатам проведения аукциона. В отношении указанного земельного участка торги не проводились. Сделка, заключенная с нарушением закона, согласно ст. 165 ГК РФ считается ничтожной с момента ее заключения. От руководителя ООО «ЖСК “Тара”» В.К.И. 04.07.2007 в адрес администрации района поступило заявление о расторжении в добровольном порядке договора аренды № АЗ-3 7-074-2005 спорного земельного участка, вследствие чего согласно ст. 450 ГК РФ сторонами в добровольном порядке было заключено соглашение о расторжении указанного договора (ничтожная сделка), соответствующее соглашение было подписано сторонами.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Применить данное положение было невозможно, так как у ООО «ЖСК “Тара”» не возникло прав на землю.

Следуя вышесказанному, договоры о долевом участии (либо предварительные), которые заключило общество, также являлись ничтожными. В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве договоры долевого участия подлежат обязательной государственной регистрации, без которой они считаются незаключенными (соответственно их стороны не вступают в законные правоотношения). Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Таким образом, сделка, заключенная между обществом и администрацией, является ничтожной в силу закона и общество не могло заключать договоры на долевое участие в строительстве. Договоры о долевом участии в строительстве, не заключенные надлежащем образом, считаются незаключенными и, соответственно, истцы не являются заинтересованными лицами, так как их интересы в сделках совершенных администрацией не затрагивались.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд отказал в удовлетворении иска по следующим причинам.

На основании ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве договоры долевого участия подлежат обязательной государственной регистрации, без которой они считаются незаключенными. Согласно этому Закону на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с указанным законом, застройщиком представляются: разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Статья 3 вышеуказанного Закона говорит о том, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В ходе исследования доказательств по делу было установлено, что ООО «ЖСК “Тара”» никогда не получало разрешения на строительство жилого многоэтажного дома по заявленному адресу, т.е. никогда не являлось застройщиком какого-либо дома на территории г. Тары. Также общество не опубликовывало, не размещало и не представляло проектную декларацию в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и не осуществляло государственную регистрацию права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, или договор аренды такого земельного участка. ООО «ЖСК “Тара”» указанные документы получены не были, т.е. данный ответчик никогда не являлся застройщиком в силу закона и не мог заключать соответствующие договоры. Истцы, проявляя осмотрительность, имели возможность убедиться в отсутствии всех указанных в законе документов у ЖСК. Их доводы о том, что в средствах массовой информации руководители администрации и ЖСК предлагали им заключать договоры долевого участия, не являлись основанием для принятия решения о государственной регистрации их договоров.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Договоры о долевом участии в строительстве, представленные всеми истцами, считаются незаключенными и соответственно истцы не являются заинтересованными лицами в оспаривании сделок с землей, совершенных администрацией района.

Кроме вышеуказанных требований закона ООО «ЖСК “Тара”»  на момент заключения договоров с истцами и на момент подачи иска не имело в собственности или в аренде земельного участка, необходимого для строительства многоквартирного дома. Из постановления главы администрации Тарского района от 15.11.2005 № 1471 и договора аренды земли от этой же даты было известно, что ООО «ЖСК “Тара”» была выделена под застройку лишь часть спорного земельного участка площадью в 923 кв. м, остальную часть ему предложили выкупить у собственников Н. и Ш., чего сделано не было. Данные обстоятельства подтверждались пояснениями всех сторон по делу, справками из администрации г. Тары и Тарского муниципального района о том, что они никогда не выдавали разрешения на строительство дома ООО «ЖСК “Тара”», которое в свою очередь не обращалось туда за таким разрешением. Таким образом, представленные истцами договоры с ООО «ЖСК “Тара”» об участии в долевом строительстве в силу ст. 168 ГК РФ были ничтожными, так как не соответствовали указанным в решении суда требованиям Закона об участии в долевом строительстве, поскольку ООО «ЖСК “Тара”»  не являлось застройщиком многоквартирного дома.

Отказывая в удовлетворении исковых требований всех истцов о признании недействительным договора купли-продажи спорного земельного от 07.09.2007 № 866, заключенного между администрацией Тарского муниципального района и ООО «ЗСЖБ № 6 — Застройщик» и о признании недействительной сделки расторжения договора аренды земельного участка от 04.07.2007 между администрацией Тарского муниципального района и ООО «ЖСК “Тара”», суд счел, что они в силу закона заинтересованными лицами не являлись. Действительно ст. 30.1 ЗК РФ устанавливает, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Однако администрация Тарского муниципального района, продавая 07.09.2007 спорный земельный участок ООО «ЗСЖБ № 6 — Застройщик», фактически исходила из того, что там уже был возведен силами и на средства ЗАО «ЗСЖБ № 6» многоквартирный дом и вся остальная земля под домом и прилегающей к нему территорией уже принадлежала на праве собственности ООО «ЗСЖБ № 6 — Застройщик», что подтверждалось свидетельствами о государственной регистрации права собственности на землю от 24.07.2007. Так, из установленных обстоятельств по делу, которые были приведены в данном решении суда, следовало, что все истцы заключили с ООО «ЖСК “Тара”» ничтожные сделки участия в долевом строительстве дома. В силу ст. 167 ГК РФ эти договоры не влекли юридических последствий, за исключением связанных с их недействительностью, они были недействительными с момента их подписания. Согласно ст. 166 ГК РФ требование о признании сделки недействительной либо о применении последствий недействительности сделок может быть предъявлено только заинтересованным лицом.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов в порядке, установленном законом. Все истцы по делу, не являясь сторонами оспариваемых сделок, в силу ст. 56 ГПК РФ должны были представить доказательства нарушения оспариваемыми сделками своих прав и законных интересов. Реализация права на предъявление иска возможна в том случае, если оспариваемой сделкой нарушены права или охраняемые законом интересы истца и целью предъявленного иска является восстановление названных прав. Таких доказательств ими представлено не было.

Согласно ст. 450 ГК РФ сторонами (администрацией района и ООО «ЖСК “Тара”») в добровольном порядке было заключено соглашение о расторжении указанного договора аренды земли (ничтожной сделки), соответствующее соглашение было подписано сторонами. В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к его заключению не допускается.

Таким образом, требования истцов о признании недействительными договоров купли-продажи земли и расторжения договора аренды земельного участка не служили способом защиты их нарушенного права в результате заключения ими ничтожных договоров участия в долевом строительстве и передачи по ним денежных средств ООО «ЖСК “Тара”». Для защиты их прав законом предусмотрены другие способы.

В силу ч. 3. ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения причиненных гражданину убытков.

Истцам было разъяснено право предъявления такого иска к ООО, но они им не воспользовались, что не препятствовало им в будущем заявить такие требования при наличии на то оснований.

Доводы истцов о том, что все их договоры было необходимо по решению суда зарегистрировать на основании ст. 165 ГК РФ, не основывались на законе. В силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Однако данным решением было установлено, что все сделки о долевом участии в строительстве дома, заключенные ООО «ЖСК “Тара”» с истцами, являются ничтожными, поэтому суд не может принять решение об их регистрации. Доводы истцов о том, что принимать участие в заключении вышеуказанных договоров население призывали руководители администрации района, которые уверяли, что все законно, не являлись основанием для удовлетворения исков. Доводы истцов о том, что до момента рассмотрения дела между ООО «ЖСК “Тара”» и ЗАО «ЗСЖБ № 6» не был расторгнут договор подряда от 23.09.2005, никак не влияли на правовую обоснованность их требований, поскольку они не являлись сторонами данного договора, в котором высказывались лишь намерения о сотрудничестве в виде выполнения заказа на строительство дома.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194—199 ГПК РФ, суд решил отказать истцам в удовлетворении иска к ООО «ЖСК “Тара”», администрации Тарского муниципального района Омской области, ООО «ЗСЖБ № 6 — Застройщик» о признании недействительным договора купли-продажи спорного земельного участка от 07.09.2007 № 866, о признании недействительной сделки расторжения договора аренды земельного участка от 04.07.2007, о признании истцов участниками долевого строительства жилого дома и регистрации их договоров (решение Тарского городского суда от 19.03.2008 № 2-7-82).

 

Риск заключения гражданином незаконной сделки присутствует и при вложении им денег в строительство жилья на основании договора об уступке прав требований по договору долевого строительства.

Эти рискованные сделки продолжают заключаться, несмотря на наличие в Законе об участии в долевом строительстве ст. 11, согласно которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Правила перехода прав кредитора к другому лицу установлены ст. 382 ГК РФ, согласно которой право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Таким образом, если участник долевого строительства уступает свое право требования по договору, оплаченное им в полном объеме, то при уступке права требования следует известить застройщика и, соответственно, зарегистрировать договор об уступке права требования. Этот порядок действует, если в договоре об уступке права требования не установлены иные требования.

Если участник долевого строительства, желающий заключить договор об уступке своего права требования, не произвел оплату по договору в полном объеме, то уступка должна осуществляться в соответствии с положениями п. 1 ст. 391 ГК РФ, согласно которой перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Приведем пример из судебной практики.

 

Б. обратился в суд с иском к ООО «Каскад» о расторжении договора уступки права требования и взыскании денежных средств. В обоснование своих требований истец указал, что 10.04.2007 он заключил договор № 31-42 с ООО «Каскад», в соответствии с которым ответчик обязался передать, а истец — принять на себя принадлежащее ответчику на основании договора от 07.02.2007 № 16194, заключенного между ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» и ООО «Каскад», право требования передачи объекта долевого строительства — квартиры. В соответствии с п. 4 договора от 10.04.2007 № 31-42 общая стоимость уступаемого права требования по настоящему договору составляла 1 958 400 руб., из которой 400 000 руб. правопреемник должен был внести в день подписания настоящего договора, а 1 558 400 руб. — в срок до 10.06.2007 путем перечисления денег на расчетный счет или наличными в кассу цедента.

Поскольку истец оставшуюся сумму внес не в срок, ему была начислена неустойка в период с 11.06.2007 по 26.07.2007 на сумму 20 475 руб. Истец свои обязательства по договору выполнил.

В ноябре 2008 г. истец обнаружил, что в течение трех месяцев строительство многоквартирного жилого дома не велось. Истец обратился к ответчику с вопросом о сроках строительства и, неудовлетворенный ответом, 15.12.2008 направил заявление о расторжении договора, ссылаясь на п. 12 указанного договора. Из ответа ООО «Каскад» следовало, что договор уступки права требования по договору долевого участия был зарегистрирован в УФРС Самарской области и обязательства по данному договору ООО «Каскад» были выполнены в полном объеме. Имевшаяся у истца документация свидетельствовала о том, что обязательства и сам договор, заключенный между истцом и ООО «Каскад», были выполнены. Дальнейшие отношения были возможны только между Б. и ЗАО «ФСК “Лада-Дом”».

09.02.2009 в адрес истца поступило предупреждение от ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» о погашении задолженности по уплате цены договора в размере 327 589 567 руб. 05 коп. в срок до 10.03.2009.

Истец 27.02.2009 направил заявление в ООО «Каскад» с просьбой предоставить подтверждение об оплате ЗАО «ФСК “Лада Дом”» за квартиру. Ответчик заявил, что оплату за объекты долевого строительства по договору от 07.02.2007 № 16194 в соответствующем строящемся жилом доме произвел, экспертизу сделок должным образом осуществил компетентный государственный регистратор. В соответствии с п. 3 договора от 10.04.2007 № 31-042 цедент подтвердил, что на момент заключения настоящего договора он произвел полную оплату стоимости строительства объекта долевого строительства, право требования передачи которого уступается в соответствии с настоящим договором. Однако заявления ООО «Каскад» оказались несоответствующими действительности.

На основании изложенного истец просил суд расторгнуть договор от 10.04.2007 № 31-042, взыскать с ответчика в пользу истца сумму уплаченного уступаемого права требования в размере 1 958 400 руб., неустойку в размере 20 475 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 429 345 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 7000 руб., расходы по оплате нотариальной доверенности в размере 520 руб., услуги банка за перевод денежных средств в размере 210 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 242 руб.

Представитель ответчика ООО «Каскад» в судебном заседании с иском не согласилась, письменные возражения, приобщенные к материалам дела, подтвердила, пояснила, что доводы истца о том, что ООО «Каскад» не выполнило своих обязательств по договору долевого участия в строительстве, являлись необоснованными. Свои обязательства ООО «Каскад» выполнило в полном объеме. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Самарской области 06.03.2007. После заключения договора от 07.02.2007 № 16194 между ООО «Каскад» ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» было достигнуто соглашение, согласно которому оплата по договору должна была производиться путем передачи ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» простых векселей. ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» по актам приема-передачи приняло от ООО «Каскад» в счет оплаты строящихся квартир по договору простые векселя. В связи с этим в иске Б. представитель ответчика просил отказать.

Представитель ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» в судебном заседании с требованиями истца согласилась в полном объеме. Свои доводы, изложенные в отзыве, приобщенном к материалам дела, поддержала.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные доказательства, нашел иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 307, 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться в срок и надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ при существенном нарушении договора одной стороной договор может быть расторгнут другой стороной в судебном порядке.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Отношения сторон по данному спору были обусловлены договором долевого участия в строительстве от 07.02.2007 № 16194, согласно которому ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» обязалось в предусмотренный договором срок построить соответствующий многоквартирный жилой дом с торговыми помещениями и трансформаторной подстанцией и находившиеся в его составе объекты долевого строительства и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объекты долевого строительства ООО «Каскад», которое в свою очередь приняло на себя обязательства уплатить обусловленную цену договора и принять объекты долевого строительства по акту.

В период действия данного договора ООО «Каскад» осуществило уступку права требования передачи квартир по данному договору гражданам — физическим лицам, в том числе Б. (по договору уступки от 10.04.2007 № 31-42 в отношении квартиры № 61).

В соответствии со ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Осуществление уступки права требования без перевода имеющегося долга является незаконным. Статья 391 ГК РФ указывает, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

В соответствии с п. 3.1 договора долевого участия в строительстве цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежавших уплате участником долевого строительства для создания объекта, составлял 286 158 850 руб.

Согласно п. 3.3 договора уплата его цены должна была производиться путем внесения платежей в срок до 30.12.2008 в соответствии с графиком платежей. Датой выполнения обязательств по оплате считался день зачисления денежных средств на расчетный счет или поступления их в кассу застройщика. По состоянию на день рассмотрения дела в суде в адрес ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» от ООО «Каскад» поступили денежные средства в размере 30 317 150 руб. и, таким образом, ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» недополучило по договору сумму в размере 255 841 700 руб.

Со стороны ООО «Каскад» в подтверждение своих обязательств по оплате цены договора долевого участия в строительстве в адрес ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» были переданы собственные простые векселя.

Пунктом 3.3 договора от 07.02.2007 № 16194 и нормами действующего законодательства был предусмотрен четкий порядок проведения взаимных расчетов между сторонами, не предусматривавший возможности оплаты договора долевого участия в строительстве векселями.

В соответствии со ст. 140 ГК РФ рубль является единственным законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории РФ. Платежи на территории РФ осуществляются путем наличных и безналичных расчетов.

Согласно ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве цена договора определена как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Исходя из буквального смысла положений законодательства и выше­указанного договора участия в долевом строительстве, ООО «Каскад» во исполнение принятых на себя по договору обязательств было обязано уплатить ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» денежные средства в размере 286 158 850 руб.

Кроме того, принятие векселей в оплату по договору изменяет состав обязательств, возникающих из договора участия в долевом строительстве, т.е. изменяется сам договор.

Согласно ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 25.1 Закона о госрегистрации изменение договора участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 165—167 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность, т.е. эта сделка не порождает правовых последствий.

Правовым последствием передачи векселей является прекращение обязательств по оплате договора. Поскольку такое изменение порядка оплаты по договору является ничтожным, это значит, что договор участия в долевом строительстве со стороны ООО «Каскад» является неоплаченным. Уступка прав по неоплаченному договору допускается только с одновременным переводом долга (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве). Перевод долга допускается только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). Следовательно, произведенная уступка прав по договору участия в долевом строительстве недействительна как сделка, не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

Более того, ООО «Каскад» не производило погашения самих простых векселей, переданных в подтверждение уплаты цены договора долевого участия, и, по всей видимости, производить их было не намерено, что обусловливалось следующими обстоятельствами.

В Арбитражном суде Самарской области во время рассмотрения настоящего дела рассматривалось судебное дело № А55-360/2009 об оплате данного вексельного долга. Требования ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» об оплате собственных простых векселей ООО «Каскад» не признавало.

На основании вышесказанного представлялось очевидным, что ООО «Каскад» не было намерено производить оплату по договору долевого участия в строительстве от 17.02.2007 № 16194.

Кроме того, сам характер взаимоотношений сторон в рамках данного договора участия в долевом строительстве предполагал необходимость полной денежной оплаты, так как ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» осуществляло строительство не отдельных квартир, а целого жилого дома и соответственно не могло исполнить договор только пропорционально объему выполненных контрагентами обязательств.

При этом сам договор долевого участия в строительстве с ООО «Каскад» был заключен в отношении почти всех квартир дома и неисполнение ООО «Каскад» своих обязательств по договору № 16194 фактически лишало ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» возможности осуществлять финансирование строительства многоквартирного дома за счет других источников в силу ограничений, установленных Законом об участии в долевом строительстве (в частности ст. 13).

В соответствии с п. 7.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Следовательно, застройщик (ЗАО «ФСК “Лада-Дом”») был вправе привлекать кредитные ресурсы на строительство дома только в рамках проектной декларации. Но так как строительство всех квартир в объекте должно было профинансировать ООО «Каскад», то ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» не имело возможности привлечь дополнительные кредитные ресурсы в банках. На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что со стороны ООО «Каскад» был существенно нарушен установленный законом и договором долевого участия в строительстве № 16194 порядок уплаты цены договора.

В соответствии со ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» было вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве № 16194 в одностороннем порядке с предупреждением за 30 календарных дней. ЗАО «ФСК “Лада-Дом”», следуя указанным требованиям Закона, направило в адрес ООО «Каскад» и иных участников долевого строительства предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и предупредило о последствиях неисполнения такого требования.

До момента вынесения судом решения вышеуказанные нарушения со стороны ООО «Каскад» устранены не были, принятые обязательства по уплате цены договора от 07.02.2007 № 16194 ООО «Каскад» оставались невыполненными. Такое неисполнение ООО «Каскад» своих обязательств по уплате цены договора предоставляло ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» в силу ст. 328 ГК РФ право приостановить встречное исполнение обязательств либо отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве и потребовать возмещения убытков. При этом если должник по обязательству, которое должно было исполняться первым по времени, не исполняет его в срок, то должник по встречному обязательству не вправе требовать исполнения в этом случае, а ограничен возможностями, предоставленными ст. 328 ГК РФ. Таким образом, отказ ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» от исполнения своих встречных обязательств являлся единственной возможной мерой защиты своих прав по договору долевого участия в строительстве.

Именно такие ситуации предусмотрел законодатель, устанавливая положения ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника.

Согласно ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. По смыслу ст. 384 ГК РФ предметом уступки права (требования) может быть только то требование, которое реально существует к моменту заключения договора об уступке. То право, которое возникнет в будущем, не может быть уступлено, так как это противоречит ст. 382 ГК РФ.

По смыслу положений гл. 24 ГК РФ уступка требования возможна только при условии, если уступаемое требование является бесспорным, возникло до его уступки и не обусловлено встречным исполнением. Кредитор вправе уступить свои права в случае, если он полностью выполнил свои обязательства по договору, корреспондирующие обязательству должника, и остается кредитором, т.е. не обременен в отношении контрагента встречными обязанностями и у него имеется лишь «чистое» право требования. Только такая уступка не противоречит требованиям законодательства.

В рассматриваемой ситуации на момент заключения договора уступки права требования ООО «Каскад» не обладало правом требования передачи квартиры (так как не выполнило своих первоначальных обязательств по уплате цены договора) и, следовательно, первоначальным кредитором было уступ­лено не существующее у него право требования.

Таким образом, ООО «Каскад» были изначально значительно нарушены права истца при подписании с ним договора уступки права требования по неоплаченному ООО «Каскад» договору долевого участия. Более того, и на момент вынесения судебного решения, несмотря на многочисленные судебные разбирательства и заявления ООО «Каскад» о выполнении им договорных обязательств, денежные средства в уплату цены договора в адрес ЗАО «ФСК “Лада-Дом”» не поступили.

В связи с этим суд счел требования Б. о расторжении договора от 10.04.2007 № 31-042 и взыскании оплаченного уступаемого права требования в размере 1 958 400 руб. подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, то в месте его нахождения, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требования кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Процентная ставка рефинансирования ЦБ РФ на день подачи иска составляла 13% годовых. Срок исполнения составлял 609 дней. Таким образом, сумма подлежавших уплате процентов составляла 429 345 руб. и подлежала взысканию с ответчика в пользу истца в полном размере.

На основании изложенного суд решил требования Б. к ООО «Каскад» о расторжении договора уступки права требования и взыскании денежных средств удовлетворить частично: договор от 10.04.2007 № 31-042, заключенный между Б. и ООО «Каскад», расторгнуть, взыскать с ООО «Каскад» в пользу Б. сумму уплаченного уступаемого права требования в размере 1 958 400 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 429 345 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 7000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 242 руб. (всего 2 410 987 руб.) (решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 04.06.2009 по делу № 2-3206/09).

 

Неоплата участником долевого строительства стоимости приобретаемого жилья является не только основанием для расторжения договора по инициативе застройщика. Застройщик также вправе требовать применения к должнику штрафных санкций, установленных Законом об участии в долевом строительстве.

Основания и последствия нарушения участником долевого строительства договора установлены ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой в договоре указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисля­емый годами, месяцами или неделями.

Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Руководствуясь ч. 3—7 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч. 4 и 5 ст. 5 настоящего Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным ч. 4 и 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком предусмотренных ч. 2 и 5 ст. 5 срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом об участии в долевом строительстве или договором, не допускается.

Copyright © 2015. All Rights Reserved.