+7 (985) 907-06-05

Карта сайта

Граждане приобретают право общей долевой собственности в связи с приватизацией жилья, с разделом имущества между супругами, а также в связи с наследованием. В отличие от лиц, совместно проживающих в жилых помещениях по договорам социального найма, у владельцев долей в общей долевой собственности имеется больше шансов решить жилищную проблему, поскольку долями можно распоряжаться: продавать, дарить, завещать. Продав долю в общей долевой собственности, на вырученные деньги можно приобрести иное жилье (возможно, с доплатой).

Общеизвестно, что при продаже отдельная доля в праве собственности на жилое помещение стоит гораздо дешевле, нежели эта же доля при совместной продаже недвижимости всеми совладельцами, однако договориться с другими сособственниками о продаже недвижимости можно не всегда.

Продать долю собственности в квартире, особенно если в ней остаются проживать другие сособственники, если среди них есть дети или квартира однокомнатная, очень сложно. 

В то же время с ростом цен на недвижимость несложными вариантами продаж долей стали интересоваться так называемые черные маклеры, которых в данном случае, пожалуй, стоит назвать «серыми», поскольку ничего противозаконного они не совершают.

Схема заработка заключается в следующем. Маклеры за небольшую сумму приобретают долю в квартире, в которой остается еще один, максимум два совладельца из категории лиц, не имеющих возможности в силу возраста, здоровья или характера постоять за себя. Доля приобретается с оформлением в собственность на всевозможных антисоциальных лиц, которые могли бы значительно осложнить жизнь других совладельцев в случае совместного с ними проживания.

Через какое-то время оставшиеся участники долевой собственности вынуждены соглашаться на явно невыгодные условия маклеров, лишь бы прекратить такое соседство.

После покупки долей по частям маклеры продают квартиру целиком, на чем хорошо зарабатывают.

Отметим, что на практике часто встречаются случаи, когда участники общей долевой собственности, желающие продать свои доли и не видящие перспектив продажи своих долей за достойную цену посторонним лицам, начинают шантажировать других совладельцев их общей недвижимости тем, что если их не выкупят совладельцы, продадут свои доли мигрантам или другим нежелательным потенциальным сособственникам.

Мало того, что продать долю в общей долевой собственности постороннему лицу не так просто, но чтобы продажи долей посторонним лицам не имели массового характера, и в целях предоставления остающимся участникам общей долевой собственности возможности улучшить свои жилищные условия, законодатель в ст. 250 ГК РФ установил определенные ограничения в реализации права на отчуждение долей.

Процитируем ст. 250 ГК РФ в полном объеме:

«1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с пуб­личных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены».

Итак, закон установил требования, которые должен соблюсти участник общей долевой собственности при продаже своей доли постороннему лицу.

Однако здесь продавец доли сталкивается с распространенной проблемой: невозможностью найти других участников общей долевой собственности, неизвестностью их места проживания, отказом участников общей долевой собственности от получения предложений о продаже.

Чтобы продавцу доли не утруждать себя поиском совладельцев, соблюдением процедуры преимущественного права покупки, используется схема продаж долей в обход закона путем заключения договора дарения доли с получением денег от покупателя «в черную», т.е. заключается притворная сделка.

Такая схема дарения доли сопряжена с определенным риском, поскольку передача денег может и не состояться, кроме того, при дарении недвижимости лицу, не являющемуся родственником дарителя, необходимо уплатить налог. Тем не менее притворные сделки данного вида имеют большое распространение.

Участникам общей долевой собственности, которых лишили возможности воспользоваться преимущественным правом покупки доли, доказать, что в действительности доля их бывшего совладельца была продана, а не подарена, весьма сложно. Практика содержит немного положительных решений о признании договоров дарения недействительными и переводе прав и обязанностей покупателей на участников общей долевой собственности.

Если две стороны договора дарения утверждают, что сделка была безвозмездной, истцу практически невозможно доказать ее притворность.

Приведем часто встречающийся в судебной практике пример.

 

Ш. обратилась в суд с требованием к Б. о признании за собой преимущественного права покупки доли, принадлежащей Б. в общей долевой собственности в квартире, и перевести на нее права и обязанности покупателя указанной части квартиры, а также с требованием о выселении из квартиры К., указав в обоснование своих требований, что она является собственником 1/2 доли квартиры, которая находилась в общей долевой собственности с ответчиком Б. Ответчик Б. указала, что подарила свою долю в общей долевой собственности на квартиру дочери К. О настоящем договоре дарения истица ответчиком в известность поставлена не была. Истица заявила, что не согласна с этой сделкой, так как желала сама приобрести спорную часть квартиры.

Б. иск не признала, пояснив, что продавать свою долю собственности не собиралась, так же, как и дарить ее кому бы то ни было, кроме дочери.

Третье лицо — К. — с иском не согласилась, пояснила, что живет в спорной квартире с 1998 г. и прописана в ней с 2000 г., что Б. подарила ей долю в спорной квартире и что истица была в курсе о сделке дарения.

Выслушав истца, ответчика, третье лицо, исследовав материалы дела, выслушав заключение прокурора, полагавшего, что правовых оснований для удовлетворений требований истицы не было и в иске следовало отказать, суд пришел к выводу о том, что Ш. следует отказать в иске к Б. по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Таким образом, согласно ст. 250 ГК РФ преимущественным правом покупки охватываются только сделки купли-продажи и мены доли.

Судом было установлено, что Б. подарила своей дочери К. 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

При таких обстоятельствах утверждения истицы о том, что ответчик Б. нарушила ее права, подарив свою долю в общей долевой собственности другому лицу, вступают в противоречие с действующим законодательством, поскольку на договор дарения норма ст. 250 ГК РФ не распространяется.

Таким образом, у суда не оказалось законных оснований для удовлетворения требований истца (решение Федерального районного суда общей юрисдикции Дзержинского района г. Новосибирска от 07.07.2009 по делу № 2-1800/09).

 

Из редко встречающихся решений судов, которыми договоры дарения долей были признаны недействительными и по основаниям их притворности, приведем примеры того, какие доводы и факты суд может принять в качестве доказательств притворности договоров дарения доли в общей долевой собственности.

 

Х. обратился в суд с заявлением о признании договора дарения 4/10 долей домовладения от 13.11.2008 недействительным, ссылаясь на то, что является сособственником указанного домовладения в размере 5/10 долей. Владельцем 4/10 долей указанного домовладения являлся Б. В сентябре 2008 г. Б. изъявил желание продать принадлежащую ему долю домовладения, о чем истцу было направлено соответствующее уведомление с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки. Последний письменно уведомил Б. о своем согласии на приобретение доли домовладения. 13.11.2008 Б. по договору дарения передал свою долю домовладения Н. Считая данную сделку притворной, заключенной с целью прикрытия фактической сделки договора купли-продажи, истец просил суд удовлетворить иск.

Ответчик Б., ответчик Н. и его представитель Д. иск не признали, в его удовлетворении просили отказать за необоснованностью.

Решением Нальчикского городского суда от 12.05.2009 было постановлено признать недействительным договор дарения 4/10 долей домовладения от 13.11.2008 между Б. и Н. в силу его притворности.

Б. просил решение суда от 12.05.2009 отменить как вынесенное с нарушением норм конституционного, материального и процессуального права, и принять новое, отказав в удовлетворении требований Х., указав следующее.

Принимая 12.05.2009 решение, суд нарушил права ответчика, предусмот­ренные ст. 35, 36 Конституции РФ и ст. 209 ГК РФ; судом не были приняты и отражены доводы Б. о том, что сделка прошла на безвозмездной основе.

Н. также не согласился с вынесенным решением суда и в кассационной жалобе просил отменить его и принять новое, отказав Х. в удовлетворении его требований. Н. указал, что, принимая указанное решение, суд лишил Б. прав, предусмотренных ст. 209 ГК РФ.

Не были основаны на законе выводы суда о притворности сделки, якобы совершенной Б. и Н. Так, имеющимися в материалах дела доказательствами (договором дарения, свидетельством о государственной регистрации права) подтверждалось, что состоялась сделка не по купле-продаже, а по договору дарения и нормы ст. 250 ГК РФ в данном случае не применимы.

Сторона истца не представила доказательств, подтверждающих притворность сделки, а ссылка суда на показания свидетелей несостоятельна, так как они показали, что о продаже ничего не слышали.

Доводы Б. суд не принял, хотя они были в полном объеме подтверждены, в том числе и истцом. Голословные заявления истца не могли быть свидетельством наличия притворной сделки, поскольку других доказательств по делу представлено не было. Таким образом, выводы суда были надуманными и построенными на предположениях.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи М., обсудив доводы кассационных жалоб и возражения сторон и их представителей, рассмотрев дело в отсутствие Н., не явившегося в суд по неизвестным суду причинам, судебная коллегия нашла решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Суд первой инстанции обоснованно признал договор дарения 4/10 долей домовладения недействительным и применил последствия недействительности сделки.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Выводы суда, изложенные в решении, основаны на доказательствах, исследованных судом и имевшихся в материалах дела.

По делу было достоверно установлено, что Б. имел намерение продать принадлежащую ему часть домовладения и через нотариуса Нальчикского нотариального округа уведомил собственника Х. о продаже 4/10 доли земельного участка и жилого дома за цену в 950 000 руб. 14.10.2008 Х., получив данное уведомление, в тот же день также через нотариуса уведомил Б. о согласии на покупку на указанных условиях.

Действия Х. и Б. были основаны на положениях п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ, предусматривавших, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Однако затем Б. 13.11.2008 заключил договор дарения с Н. и этот договор был правильно признан судом притворной сделкой. Кроме письменного уведомления о намерении продать долю домовладения желание Б. о продаже своей доли подтвердили суду и свидетели, оснований не доверять показаниям которых у суда не было.

Н. и Б. в родственных отношениях не состояли. Пояснения самого Б. суду являлись противоречивыми, так как он утверждал, что они с Н. являлись деловыми партнерами по бизнесу, в то же время поясняя суду, что он работал в правоохранительных органах и частным предпринимателем не являлся.

Свидетель К. суду первой инстанции показал, что у него в собственности имелось домовладение, о продаже которого он дал объявление. По этому объявлению к нему приходил Н., который осмотрел дом и договорился о цене.

Этими показаниями подтверждалось, что не только Б. хотел продать часть домовладения, но и Н. присматривал для покупки недвижимость в этом мик­рорайоне.

Оценив эти доказательства в совокупности, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что Б. и Н. заключили притворную сделку — договор дарения — вместо фактически заключенного договора купли-продажи с целью ограничить преимущественное право покупки Х. Суд кассационной инстанции не ставил под сомнение выводы суда в этой части и не принял во внимание доводы жалоб Б. и Н. о нарушении судом предусмотренных Конституцией РФ (ст. 35, 36) и ГК РФ (ст. 209) прав Б. как собственника. Никто не принуждал Б. продать домовладение. Свое соответствующее намерение он объявил сам, без чьего бы то ни было влияния. Х. не предлагал до уведомления купить принадлежащую ему часть домовладения и никаких действий по принуждению Б. к продаже не предпринимал.

Наоборот, из дела следовало, что до получения письменного уведомления Х. не было известно о продаже части домовладения. Сам Б. в суде не утверждал, что от Х. исходили какие-то предложения, и не оспаривал, что решение о продаже он принял осознанно и добровольно.

Поэтому о нарушении судом имущественных прав собственника речи не шло. Кроме того, следовало иметь в виду, что любая возмездная сделка более выгодна для продавца, чем безвозмездная, и Б. не смог убедительно доказать суду, почему для него было выгоднее подарить дом, чем продать его. Статья. 250 ГК РФ не противоречит Конституции РФ и лишь защищает права сособственника и предоставляет ему преимущественное право на приобретение перед другими покупателями. Ограничений прав собственника данная норма не содержит, так как продавцу должно быть все равно, кому он продает свое имущество по объявленной цене (кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.07.2009 по делу № 33-688/2009).

 

Приведем еще один пример.

 

К. обратилась в суд с иском к ответчику, указав, что З. без согласия К. в 1996 г. подарил свою долю З-ной.

К. просила признать договор дарения недействительным, поскольку фактически З. продал З-ной свою долю и о продаже доли К. в известность не поставил.

В судебном заседании З. иск не признал, пояснив, что он подарил свою долю З-ной и она с детьми проживает там на законных основаниях. З-на иск не признала по тем же основаниям.

Суд, выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, нашел правильным иск удовлетворить по следующим основаниям.

Материалами дела был бесспорно установлен факт владения К. и З. половиной дома.

23.03.1996 между З. и З-ной был заключен договор дарения принадлежащей З. доли в общей долевой собственности с К. Данный договор, во-первых, был заключен без согласия К., а во-вторых, между сторонами фактически был заключен договор купли-продажи доли. Факт купли-продажи подтверждался распиской З. (подпись на ней З. подтверждалась заключением почерковедческой экспертизы, не доверять выводам которой у суда не было оснований), пояснениями З-ной на беседе по настоящему делу. К последующим ее пояснениям, данным в судебных заседаниях, с учетом процессуального положения З-ной, суд отнесся критически, как к данным с целью избежать ответственности. При таких обстоятельствах договор дарения был сочтен притворной сделкой (решение Заводского районного суда г. Саратова от 20.05.2009).

 

Самой большой ошибкой судов, когда они признают договор недействительным, является возвращение доли в собственность продавца и уклонение от перевода на истца (участника общей долевой собственности) прав и обязанностей покупателя.

 

К. на праве собственности принадлежало две комнаты в квартире, Л. принадлежала на праве собственности одна комната в указанной квартире.

16.09.2003 К. по договору дарения передала Г. 26/100 долей квартиры, состоящих из комнаты размером 14,8 кв. м.

Истица обратилась в суд с иском о признании договора дарения недействительным. По ее мнению, он был заключен ответчиками с целью сокрытия факта договора купли-продажи комнаты, чтобы избежать заключение с ней договора купли-продажи по праву преимущественной покупки. Она утверждала, что данный договор являлся притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку, что ее права были нарушены. Ранее Л. заявляла требования о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору с признанием за ней права собственности на комнату.

К. и Г. иск не признали, указывая, что был заключен договор дарения.

Решением суда иск был удовлетворен.

Определением суда дело по иску Л. о признании сделки недействительной, переводе прав и обязанностей покупателя производством было прекращено.

В кассационной жалобе Г. и Л. просили об отмене решения суда как незаконного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия нашла, что решение суда подлежит отмене.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что договор дарения являлся притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку — договор купли-продажи. При этом суд указал, что право Л. на преимущественное право покупки указанной комнаты было нарушено.

Однако судом не было учтено, что указанная сделка может быть признана недействительной из-за нарушений требований ст. 250 ГК РФ только в случае предъявления требований о преимущественном праве покупки и переводе прав и обязанностей покупателя, которые взаимосвязаны друг с другом. Судом же указанные требования закона соблюдены не были, и производство по требованию о преимущественном права покупке были необоснованно производством прекращены.

С учетом изложенного решение суда нельзя было признать законным и оно подлежало отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку устранить допущенные нарушения в заседании судебной коллегии было невозможно.

При новом рассмотрении суду следовало учесть изложенное, уточнить требования истцов, более тщательно проверить доводы сторон об обоснованности заявленных требований, предложить сторонам представить доказательства в подтверждение доводов о заключении притворной сделки и, дав им оценку, разрешить спор в соответствии с требованиями сторон (определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30.01.2006 по делу № 33-1112).

 

Другим немаловажным вопросом, встающим перед судами при рассмотрении споров о нарушении преимущественного права покупки доли, является определение цены и других условий, на которых была продана доля.

Отметим, что решение этого вопроса особенно затруднительно при рассмотрении дел о признании договоров дарения притворными. Установить, за какую цену была продана в действительности доля, не так просто, поскольку в договоре дарения никаких сведений о цене не содержится.

Суды по-разному подходят к решению этой проблемы. Судебной практике известны случаи, когда суды определяли цену, за которую была продана доля, исходя из цен, указанных в объявлениях, которые давали продавцы долей, или исходя из стоимости доли, указанной в предложении о покупке доли, посланном совладельцу до заключения договора дарения.

Однако, по нашему мнению, такие способы определения цены основываются лишь на косвенных доказательствах. Решение, построенное только на таких доказательствах, может быть отменено вышестоящими судебными инстанциями.

 

29.11.2008 между Б. как дарителем и С. как одаряемой был заключен договор дарения 1/3 доли в праве на квартиру, в соответствии с которым Б. передал в дар, а С. приняла 1/3 долю в праве собственности на трехкомнатную квартиру. Данный договор был подписан сторонами и зарегистрирован в УФРС 26.12.2008.

13.05.2009 Б-ва обратилась в суд с иском. В обоснование требований она указала, что ее сын Б. без ее ведома и согласия, нарушив ее преимущественное право как участника долевой собственности на покупку доли в праве общей собственности, продал за 100 000 руб. принадлежавшую ему 1/3 долю в праве С. Для того чтобы быстрее и дешевле оформить переход права собственности, а также чтобы Б-ва не смогла оспорить состоявшуюся сделку купли-продажи, сделка была оформлена как договор дарения, что свидетельствует о притворности сделки. О том, что между ее сыном и С. состоялась притворная сделка, Б-вой стало известно лишь в марте 2009 г., когда С. поставила вопрос о вселении и определении порядка пользования квартирой. Данная сделка нарушала не только ее законные права и интересы, но и интересы несовершеннолетнего ребенка, которому в спорной квартире принадлежала 1/3 доли.

Ответчик Б. исковые требования признал в полном объеме. Ответчик С. и ее супруг, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, причину неявки суду не сообщили.

Решением Нальчикского городского суда от 23.06.2009 было постановлено исковые требования Б-вой удовлетворить, договор дарения 1/3 доли в праве на квартиру от 29.11.2008 признать недействительным, признать за Б-вой преимущественное право покупки 1/3 доли в праве собственности на трехкомнатную квартиру, принадлежащую Б., на тех же условиях, на которых она была продана С., перевести на Б-ву права и обязанности покупателя.

В кассационной жалобе С. просила отменить это решение и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. В обоснование этих требований С. указала, что неправильным толкованием норм ст. 250 ГК РФ и ст. 167 ГПК РФ были нарушены ее права.

Суд, придя к выводу, что договором дарения была прикрыта сделка по купле-продаже, применил правила, в том числе предусмотренные ст. 250 ГК РФ, относящиеся к доле недвижимости.

Суд не принял во внимание расписку, согласно которой Б. продал свою долю квартиры за 300 000 руб., сославшись на то, что она не была заверена надлежащим образом. При этом суд не потребовал подлинника этой расписки и не заверил ее сам. Таким образом, суд, не определив размер денежной суммы, подлежащей выплате первоначальному покупателю —  С., не мог признать прикрываемую сделку заключенной.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи М., обсудив доводы кассационной жалобы, поддержанной представителем С., выслушав возражения Б-вой, судебная коллегия нашла решение суда подлежащим отмене в части признания за Б-вой преимущественного права покупки 1/3 доли в праве собственности на квартиру и перевода на нее прав покупателя. В остальной части решение суда соответствовало требованиям ст. 195 ГПК РФ и выводы суда в этой части в кассационной жалобе не оспаривались.

Суд первой инстанции обоснованно признал сделку — договор дарения от 29.11.2008 притворной, а потому недействительной.

Однако затем суд неправильно применил нормы материального права и вынес необоснованное, противоречивое решение.

Хотя суд и применил ст. 250 ГК РФ, он применил ее неправильно. Признание преимущественного права покупки и перевод прав покупателя не должны носить декларативный характер.

Договор дарения от 29.11.2008 суд признал недействительным, указав, что этой сделкой фактически была прикрыта другая сделка — договор купли-продажи и что договор дарения был заключен с ущемлением преимущественного права покупки Б-вой и М.

В п. 2 ст. 170 ГК РФ указано, что притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, а они имели в виду договор купли-продажи, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Эти правила суд по настоящему делу не применил. Суд не установил, за какую цену была продана 1/3 доля квартиры. В деле имелось две расписки (на 100 000 и на 300 000 руб.), но они не были упомянуты в мотивировочной части решения.

Пунктом 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Суд первой инстанции истолковал данную норму права неправильно, заблуждаясь относительно правовой природы понятия перевода прав покупателя.

Суд первой инстанции неправильно посчитал, что на основании данной нормы достаточно признать заключенную сделку недействительной и декларативно признать преимущественное право покупки за истицей и теоретически перевести на нее права и обязанности покупателя. Из решения следовало, что суд полагал, что после вынесения решения Б-ва и Б. вправе заключить между собой договор купли-продажи. На каких условиях должен быть заключен этот договор, суд не указал и значения цене доли не придал, хотя в п. 1 ст. 250 ГК РФ указано: лицо имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. В решении суда не было указано, кто именно и какую сумму должен возвратить С.

Принятое судом решение в этой части являлось противозаконным и не соответствовало ст. 250 ГК РФ.

Смысл данной нормы заключается в том, что в случае нарушения чьего-либо преимущественного права покупки суду нет необходимости признавать сделку (договор купли-продажи) недействительной и приводить стороны в первоначальное положение. В удовлетворении такого иска судом должно быть отказано.

Надлежащим ответчиком по иску о переводе прав покупателя является покупатель и суд, вынося решение, надлежащим покупателем признает истца, переводит на него права покупателя, указывает его стороной в договоре купли-продажи, взыскивает с него в пользу ответчика уплаченную последним продавцу цену проданной доли недвижимости, признает за истцом право собственности на долю в недвижимости. Сделка недействительной не признается, в ней лишь заменяется сторона покупателя с переводом прав и обязанностей. При этом следует иметь в виду, что сособственник доли в имуществе должен не только изъявить желание на приобретение другой доли в имуществе, но и, обращаясь в суд, доказать свою платежеспособность. В резолютивной части решения суд обязан взыскать с истца в пользу ответчика цену доли имущества. Переход права собственности на имущество происходит при этом только одновременно с оплатой стоимости имущества, потому что иных условий по оплате имущества сторонами оговорено не было.

Ввиду того, что суд не определил цену, за которую была продана доля имущества, не дал оценку доказательствам, не мотивировал свои выводы в этой части, суд кассационной инстанции был лишен возможности вынести новое решение и дело в этой части подлежало направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следовало установить цену проданного имущества и разрешить дело с правильным применением норм материального права (кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.07.2009 по делу № 33-758/2009).

Л. обратилась в суд с иском к К. и просила признать за ней право собственности на 2/9 доли в квартире; признать частично недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между М-вой и К. 21.11.2000 и зарегистрированный 28.11.2000 в части отчуждения 2/9 доли спорной квартиры; перевести на Л. права и обязанности покупателя К. по договору купли-продажи квартиры от 21.11.2000 на основании преимущественного права покупки 7/9 доли квартиры с выплатой компенсации; признать право собственности на всю квартиру.

Исковые требования были мотивированы тем, что 07.02.1993 был убит М., родной отец истицы. Квартира должна была находиться в долевой собственности, поскольку Л. приняла фактически обязательную долю наследства после смерти отца, она имела преимущественное право покупки 7/9 доли данной квартиры и имела право требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Квартира была продана К. исходя из оценки БТИ по цене 208 625 руб. На момент рассмотрения дела в суде стоимость указанной квартиры по оценке БТИ составляла 201 218 руб. 29 коп., соответственно, стоимость  7/9  долей квартиры составляла 156 503 руб. 11 коп.

Решением Тимирязевского районного суда г. Москвы от 26.12.2006 было постановлено признать за Л. право на приобретение в порядке наследования после смерти М. обязательной доли в размере 2/9 долей собственности в квартире; признать частично недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между М-вой и К. в части отчуждения 2/9 долей квартиры; признать преимущественное право покупки по договору купли-продажи квартиры от 21.11.2000 на 7/9 долей в праве общей долевой собственности квартиры, перевести на Л. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи квартиры от 21.11.2000 на 7/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру; взыскать с Л. в пользу К. по договору купли-продажи квартиры от 21.11.2000 3 520 221 руб. 10 коп.; после выплаты денежных средств Л. К. прекратить право собственности К. на 7/9 долей в праве собственности на квартиру; признать за Л. право собственности на 7/9 долей в праве собственности на квартиру; в удовлетворении встречного иска К. к Л. о признании добросовестным приобретателем отказать.

В надзорной жалобе, поступившей в Московский городской суд, Л. просила изменить решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 26.12.2006 в части взыскания с Л. в пользу К. по договору купли-продажи квартиры от 21.11.2000 3 520 221 руб. 10 коп., взыскав с Л. 162 264 руб. 16 коп., т.е. 7/9 от 208 625 руб. 35 коп., не передавая дело на новое рассмотрение.

Определением председателя Московского городского суда от 23.01.2008 дело было передано для рассмотрения по существу в президиум Московского городского суда.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы надзорных жалоб, президиум Московского городского суда нашел, что решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 26.12.2006 и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 13.03.2007 подлежат отмене в части признания преимущественного права покупки по договору купли-продажи квартиры от 21.11.2000 7/9 долей в праве общей долевой собственности квартиры; перевода на Л. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры от 21.11.2000 7/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру; взыскания с Л. в пользу К. по договору купли-продажи квартиры от 21.11.2000 3 520 221 руб. 10 коп.; после выплаты денежных средств Л. К. прекращения права собственности К. на 7/9 долей в праве собственности на квартиру; признания за Л. права собственности на 7/9 долей в праве собственности на квартиру, с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в тот же суд по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования Л. о признании за ней преимущественного права покупки на 7/9 долей квартиры, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 21.11.2000, суд счел возможным отойти от условий указанного договора в части цены 7/9  доли квартиры и оценить указанные 7/9 долей квартиры по рыночной цене, согласно отчету об оценке, представленному К., в соответствии с которым стоимость 7/9 долей спорной квартиры, как установил суд, составляла 3 520 221 руб. 10 коп.

Суд исходил из того, что договор был заключен в 2000 г., а дело рассматривалось в 2007 г., реальная стоимость указанной квартиры значительно возросла, продавец М-ва являлась наследником М. по завещанию и в случае признания договора недействительным имела бы право на указанные 7/9 долей как наследник по завещанию, при удовлетворении исковых требований Л. ей был причинен ущерб в размере реальной стоимости имущества, т.е. принадлежащей ей доли.

При вынесении решения от 26.12.2006 суд первой инстанции не принял во внимание положение ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, согласно которому суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Из материалов дела усматривалось, что в исковом заявлении Л. просила при переводе на нее прав покупателя по договору от 21.11.2000 г. взыскать с нее в пользу К. 156 503 руб. 11 коп. Вопрос о взыскании с нее в пользу К. 3 520 221 руб. 10 коп. Л. не ставила.

При таких обстоятельствах суд не имел оснований возлагать на Л. без ее согласия дополнительные обязанности.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при предъявлении иска о признании за ним права преимущественной покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов (п. 1.2).

Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения.

Взыскивая с Л. 3 520 221 руб. 10 коп., суд не выяснил наличия у нее возможности выплатить такую сумму, не принял во внимание, что она никогда не заявляла о том, что имеет возможность выплатить такую сумму. В надзорной жалобе Л. указала на то, что материальные средства для исполнения решения суда у нее отсутствовали.

Таким образом, суд вынес неисполнимое решение, не разрешив возникший спор по существу.

Статья 250 ГК РФ предусматривает в случае нарушения права преимущественной покупки перевод прав и обязанностей покупателя по существующему договору на лицо, чье право преимущественной покупки было нарушено.

Из материалов дела усматривалось, что 21.11.2000 М-ва и К. заключили договор купли-продажи спорной квартиры по цене, соответствующей оценке стоимости квартиры Московским городским БТИ, ТБТИ «Северное», которая составила 208 625 руб. 35 коп. (п. 3, 4 договора). Данных о том, что цена договора соответствовала реальной рыночной стоимости спорной квартиры на тот период, а также о том, что К. дополнительно выплачивались М-вой какие-либо суммы в счет оплаты квартиры, в решении суда не имелось.

При таких обстоятельствах ссылку суда на то, что на день рассмотрения дела реальная стоимость спорной квартиры значительно возросла, нельзя признать обоснованной.

Из материалов дела следовало, что К. не получил спорную квартиру по наследству после смерти М-вой, вопрос о признании заключенного между ним и М-вой договора купли-продажи спорной квартиры недействительным не ставился. Перевод прав и обязанностей покупателя по договору в соответствии со ст. 250 ГК РФ не является последствием признания договора недействительным, а также не является основанием для признания договора недействительным. Следовательно, указание суда на то, что в пользу К. должна была быть взыскана рыночная стоимость 7/9 спорной квартиры, поскольку он являлся наследником по завещанию М-вой и в случае признания договора недействительным имел бы право на 7/9 долей квартиры как наследник по завещанию, несостоятельно. Ссылаясь на то, что при переводе на Л. прав и обязанностей покупателя будет причинен ущерб К., суд не привел установленных законом оснований, по которым на Л. может быть возложена обязанность по возмещению ущерба.

Суд правильно отметил, что со времени заключения между К. и М-вой договора купли-продажи квартиры прошел длительный период времени. Однако само по себе данное обстоятельство не могло служить основанием для возложения на Л. обязанности по выплате рыночной стоимости приобретаемых ею долей спорной квартиры. Для восстановления покупательной способности денежных средств, утраченной в связи с инфляцией, законом предусмотрена такая мера, как индексация, применение которой в данном случае возможно также только с согласия Л., поскольку, как уже отмечалось выше, суд не вправе возлагать на нее по ее же иску какие-либо дополнительные обязанности. Установление судом того обстоятельства, что сумма, которую хотел заплатить истец по иску о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не соответствовала той сумме, которая должна быть уплачена в соответствии с законом, являлось основанием к отказу в иске (постановление президиума Московского городского суда от 14.02.2008 по делу № 44г-59).

 

В вышеприведенном судебном постановлении четко отражено, как должны поступать суды при определении стоимости продаваемой доли. С истца в пользу покупателя доли должна быть взыскана денежная сумма, определенная договором, суд вправе произвести индексацию суммы, если после незаконной продажи доли прошло длительное время, однако требовать с истца уплаты рыночной стоимости доли, даже если на момент принятия решения суда цены на жилье значительно выросли, суд не вправе, и истец не обязан производить такие выплаты, поскольку в том, что было нарушено его преимущественное право покупки доли, нет его вины.

В то же самое время в весьма невыгодном положении оказывается посторонний покупатель доли, которому по решению суда о переводе прав и обязанностей покупателя участник общей долевой собственности должен выплатить стоимость доли, указанную в договоре. Между заключением оспоренного в суде договора и решением суда о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности может пройти немало времени, за которое могут вырасти цены на жилье, что повлечет для бывшего покупателя дополнительные денежные затраты.

Оказавшись в такой ситуации, граждане Л. Ю. Дюнзе и Ф. Д. Хусейнова обратились в Конституционный Суд РФ для проверки ст. 250 ГК РФ, которая, по их мнению, исключала возможность выплаты покупателю комнаты, исполнившему договор, справедливой суммы в случае увеличения ее рыночной стоимости, что противоречило ч. 1, 2 ст. 19, ч. 1, 2 ст. 35, ч. 1 ст. 46 и ч. 3 ст. 55 Конституции РФ.

Конституционный Суд РФ, изучив представленные материалы, не нашел оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению, указав, что оспариваемая норма не регламентирует, вопреки мнению заявителей, вопросы возмещения расходов, понесенных в связи с приобретением комнаты в коммунальной квартире; она не лишает Ф. Д. Хусейнова возможности воспользоваться иными способами правовой защиты своих имущественных прав, а потому не может рассматриваться как нарушающая его конституционные права и свободы, перечисленные в жалобе (Определение Конституционного Суда РФ от 25.12.2008 № 984-О-О).

Этим Определением Конституционный Суд РФ подсказал пострадавшим покупателям, что они вправе обращаться в суд с иском к виновнику — участнику общей долевой собственности, продавшему долю с нарушением преимущественного права покупки, с иском о возмещении вреда, а именно разницы между возвращенной им денежной суммой и стоимостью аналогичной недвижимости. Это будет надлежащим и единственным способом защиты своего права.

Говоря о стоимости, за которую доля продается постороннему лицу, отметим, что в случае, если окажется, что по договору купли-продажи постороннему лицу была продана доля за меньшую стоимость, чем было предложено в порядке ст. 250 ГК РФ другим участникам общей долевой собственности, последние вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателей на них. В этой связи продавцам доли при каждом уменьшении стоимости продаваемой доли следует направлять новые предложения о ее выкупе другим участникам общей долевой собственности.

Если доля в итоге продается за бо`льшую стоимость, чем было предложено другим совладельцам, то следует предположить, что этим их преимущественное право покупки доли не может быть нарушено, так как, отказавшись от покупки доли за меньшую цену, потенциальный покупатель априори отказывается от ее приобретения за бо`льшую цену. Однако судебной практики по этому вопросу нет, а ст. 250 ГК РФ говорит о «равных условиях» без уточнений, поэтому представляется, что в такой ситуации лучше соблюсти все соответствующие формальности и при увеличении цены доли известить об этом других участников общей долевой собственности.

В ст. 250 ГК РФ не разъясняется, как и в каком порядке должен осуществляться перевод прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности, чье преимущественное право покупки доли было нарушено. Известны случаи злоупотребления со стороны истцов, на которых решениями судов переводились права покупателей, выражавшиеся в том, что они длительное время не выплачивали стоимость доли, вынуждая бывшего покупателя обращаться к судебным приставам и на протяжении долгого периода по частям получать свои деньги.

Для того чтобы исключить такие злоупотребления, суды стали требовать от истцов в подтверждение своей платежеспособности вносить стоимость доли по оспариваемому договору на депозит суда. Однако случаи, когда, рассматривая дела о переводе прав и обязанностей покупателей, суды забывают проверять платежеспособность истцов, также встречаются.

 

Щ.Л. обратилась в суд с иском к У.А., А.Н. и А.А. о признании договора купли-продажи дома и свидетельств о государственной регистрации права на дом недействительными, признании преимущественного права покупки доли домовладения и выселении, указав, что она являлась собственницей 1/6 доли домовладения в г. Пензе. 24.08.1999 У.А. обратился в нотариальную контору с заявлением об оформлении договора купли-продажи своей доли в доме, которую он решил продать за 65 000 руб. На предложение, направленное в адрес Щ.Л.  о покупке доли дома по преимущественному праву покупки за указанную сумму, она дала согласие, которое нотариально оформила в последний день месячного срока, предусмотренного законом. В день оформления договора купли-продажи между У.А., А.Н. и А.А. она поставила в известность нотариуса, которая удостоверяла сделку, о своем согласии приобрести долю дома У.А. Однако в нарушение преимущественного права покупки дома истицы сделка была заключена.

Решением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 13.10.2000 иск был удовлетворен частично; за Щ.Л. было признано преимущественное право покупки 1/2 доли дома, принадлежащей У.А., с переводом на нее всех прав и обязанностей покупателя дома; договор купли-продажи 1/2  доли домовладения г. Пензы от 29.09.1999 был признан недействительным; стороны возвращены в первоначальное положение; на У.А. была возложена обязанность возвратить А.Н. и А.А. полученные при совершении сделки согласно договору купли-продажи 1/2 доли дома – 65 000 руб.; на А.Н. и А.А. была возложена обязанность возвратить в собственность У.А. 1/2  долю спорного дома.

В кассационном порядке решение суда не обжаловалось.

В надзорной жалобе А.А. просил отменить решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 13.10.2000.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы А.А., возражения Щ.Л., определение судьи о передаче дела в суд надзорной инстанции, президиум нашел решение суда незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно резолютивной части решения суд признал за Щ.Л. преимущественное право покупки 1/2  доли дома, принадлежащей У.А., переведя на нее все обязанности покупателя дома. Вместе с тем суд признал договор купли-продажи указанной части дома недействительным с возвратом сторон в первоначальное положение, не указав при этом норму права, в соответствии с которой договор следовало бы считать таковым.

Удовлетворяя частично требования истицы, суд пришел к выводу о том, что при заключении 29.09.1999 У.А., А.Н. и А.А. договора купли-продажи 1/2  доли домовладения было нарушено преимущественное право покупки доли дома Щ.Л., указанная сделка являлась недействительной, поскольку не соответствовала требованиям закона. Щ.Л. после заключения вышеуказанной сделки сторон реализовала свое право на судебную защиту и 30.11.1999 обратилась в суд с иском.

При этом суд признал установленным и исходил из того, что истица не только не отказалась, но и выразила письменное согласие купить часть дома.

Однако, исходя из смысла ст. 250 ГК РФ, продавец имеет право продать свою долю любому лицу, если участники долевой собственности, в частности, не приобретут продаваемую долю в праве собственности. Наличие же у участника долевой собственности одного только желания на приобретение доли не свидетельствует о нарушении преимущественного права покупки.

В ходе судебного разбирательства истица пояснила суду, что, придя 29.09.1999 к нотариусу, она сообщила последней о желании заключить договор купли-продажи, вместе с тем заявила о нежелании оформить договор у данного нотариуса. Обстоятельства, связанные с причинами нежелания оформить договор у данного нотариуса, судом не исследовались.

Кроме того, судом не исследовался вопрос, связанный с наличием у истицы на момент заключения сторонами оспариваемого договора, а также на момент предъявления иска в суд необходимой суммы денежных средств, подлежавшей уплате по договору купли-продажи (постановление президиума Пензенского областного суда от 23.05.2005 по делу № 44г-46/2005).

 

Приведем еще один пример отмены решения суда ввиду нерешения им вопроса о платежеспособности истца.

 

26.12.2008 Восточный районный суд г. Бийска Алтайского края своим решением отказал в удовлетворении иска Ж. к С. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании права собственности на долю в праве собственности на квартиру.

В качестве основания для отказа в удовлетворении иска суд указал, что обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является установление платежеспособности истицы Ж. по требованию о переводе на нее прав покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру.

В ходе рассмотрения дела Ж. судом направлялось уведомление с предложением представить соответствующие доказательства ее платежеспособности.

Истицей и ее представителем по доверенности К. таких доказательств суду представлено не было.

Ссылка представителя истца К. на показания свидетеля Г. о том, что последняя передавала свидетелю П. в долг 350 000 руб., по мнению суда, не отвечает признаку относимости доказательств, поскольку не подтверждает платежеспособность Ж. по ее требованиям о переводе прав покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру.

Бесспорным доказательством платежеспособности истца является внесение им денежных средств на депозит суда, однако это не единственная возможность доказать суду реальную возможность истца осуществить плату за долю, учитывая, что закон не обязывает суды устанавливать платежеспособность участников общей долевой собственности, требующих перевести на них права и обязанности покупателей.

Приведем в пример решение суда, которым была установлена платежеспособность истца, не вносившего деньги на депозит суда.

Спорное жилое помещение представляло собой комнату в трехкомнатной квартире в г. Екатеринбурге.

Истец обратился в суд с иском к К., И., Х. о переводе прав покупателя. В обоснование своих требований он указал, что является собственником двух комнат в трехкомнатной квартире. Собственником спорной комнаты являлся ответчик Х.

01.01.2010 из выписки из ЕГРП истцу стало известно, что Х. продал принадлежавшую ему комнату в равных долях К. и И., являвшимся риэлторами агентства недвижимости «Д», за 520 000 руб. Истец не был надлежащим образом извещен ответчиком Х. о намерении продать принадлежавшую ему комнату с указанием цены и других условий, на которых он ее продавал, несмотря на то, что С. неоднократно высказывал свое желание воспользоваться своим преимущественным правом покупки указанной комнаты.

Желание истца приобрести спорную комнату объяснялось жизненной необходимостью, поскольку в двух комнатах данной коммунальной квартиры истец проживал с семьей из восьми человек, что подтверждалось прилагаемой справкой из паспортного стола.

В 2009 г. истец собрал необходимую сумму, однако И. заявила, что комната стоит 720 000 руб. Истец сказал, что собрать дополнительно 200 000 руб. ему будет сложно. После этого ни с И., ни с Х. истец не встречался и о том, что комната 04.04.2009 была приватизирована и выставлена Х. на продажу, ему известно не было.

Истец счел, что ответчики К. и И., являясь риэлторами, понимали, что спорная комната истцу необходима, намеренно не извещая его о сделке выкупили данную комнату с целью получения дополнительных доходов.

Во исполнение определения Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 02.02.2010, 02.02.2010 истцом была внесена на депозитный счет суда сумма в размере 520 000 руб. в качестве обеспечения возврата ответчикам К. и И. уплаченных ими при совершении сделки денежных средств.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив юридически значимые обстоятельства, суд пришел к следующему.

Из пояснений истца следовало, что он желал приобрести спорное жилое помещение в связи с нуждаемостью в улучшении жилищных условий своей семьи, что позволило суду прийти к выводу, что истец имел намерение приобрести спорную комнату.

Как следовало из расписки от 01.10.2009, М., дочь истца, передала своему отцу С. безвозмездно для приобретения спорной комнаты денежную сумму в размере 200 000 руб.

Согласно договору банковского вклада от 12.03.2010 М. перечислила, а ОАО «Н.» принял денежные средства в размере 97 505,76 руб. на срок до 01.01.2012.

Согласно копии сберегательной книжки Кировского отделения АК Сберегательного банка РФ на счете О. (сына истца С.) на 01.01.2010 находилась денежная сумма в размере 420 000 руб.

Из расписок от 08.08.2009 усматривалось, что Ш. дала в долг С., а С. получил от Ш. денежные средства в размере 114 000 руб. для приобретения спорной комнаты.

Как следовало из расписки от 11.11.2009, З. давала в долг С., а последний принял в долг денежные средства в размере 50 000 руб. для приобретения указанной комнаты.

Согласно расписке от 10.10.2009 Г. давала в долг С., а последний принял в долг денежные средства в размере 55 000 руб. для приобретения спорной комнаты.

Из нотариального согласия супруги С., удостоверенного нотариусом г. Екатеринбурга и зарегистрированного в реестре, следовало, что Л. дала согласие супругу С. на покупку спорной комнаты за цену и на условиях по его усмотрению.

Как следовало из материалов дела, истцом 01.03.2010 в Кировском отделении АК Сберегательного банка РФ был открыт счет на сумму 520 000 руб. Для обеспечения решения суда истцом в Управлении Судебного департамента по Свердловской области 01.03.2010 был открыт депозит на сумму 520 000 руб., что говорило о платежеспособности истца по обеспечению сделки купли-продажи спорной комнаты.

Таким образом, в судебном заседании было установлено, что С. не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, что и ответчики, и что на момент продажи имущества ответчикам он имел денежную сумму, указанную в договоре, но не смог воспользоваться своим правом преимущественной покупки комнаты, поскольку ответчик произвел отчуждение спорной комнаты.

При таких обстоятельствах суд нашел исковые требования С. к К., И. и Х. о переводе прав покупателя, признании права собственности, обязании УФРС по Свердловской области внести в ЕГРП изменения, подлежащие удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194—198 ГПК РФ, суд решил удовлетворить исковые требования С. к К., И. и Х. о переводе прав покупателя, признании права собственности, обязании УФРС по Свердловской области внести изменения в ЕГРП; перевести на С. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи между Х., К. и И. и признать за С. право собственности на спорную комнату; взыскать с С. в пользу К. и И., право собственности которых на спорную комнату утрачивается с момента получения указанной компенсации, по 260 000 руб. каждому.

 

Перейдем к изучению других немаловажных вопросов, возникающих при рассмотрении дел по спорам о нарушении преимущественного права покупки доли, а именно рассмотрим, к каким правоотношениям неприменима ст. 250 ГК РФ, кто вправе обращаться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя и т.п.

В ст. 250 ГК РФ указано, что она подлежит применению только при продаже доли постороннему лицу. Из этого следует, что при продаже доли в праве общей собственности одному из совладельцев недвижимости другие совладельцы не вправе требовать перевода на них прав и обязанностей покупателей. В такой ситуации продавец доли не обязан извещать всех участников общей долевой собственности о продаже доли и только ему принадлежит право выбора, кому из сособственников продать долю и за какую цену.

М.Г. обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО «Международное экономическое сотрудничество» о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных паев (долей), с ЗАО «Международное экономическое сотрудничество» на истца.

Иск был предъявлен на основании ст. 200, 250 ГК РФ и мотивирован тем, что при продаже ответчику долей было нарушено преимущественное право истца на покупку земельной доли, ввиду отсутствия извещения других участников долевой собственности об их намерении продать доли другому лицу.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.03.2005 в удовлетворении иска было отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2005 № 10АП-915/05-ГК решение суда первой инстанции было отменено на основании п. 4 ч. 4 АПК РФ в связи с тем, что к участию в деле не были привлечены лица, являвшиеся продавцами по договорам купли-продажи долей, заключенным с ЗАО «Международное экономическое сотрудничество».

В обоснование заявленных требований истица ссылалась на то, что при заключении спорных договоров купли-продажи было нарушено ее преимущественное право покупки земельных долей, при этом указывала, что о нарушении своего права узнала только 14.11.2004. Ее доводы были поддержаны ее представителем.

Представитель ЗАО «Международное экономическое сотрудничество» в судебном заседании возражал против исковых требований, просил в их удовлетворении отказать.

Заслушав представителей лиц, участвовавших в деле, исследовав и оценив в совокупности все имевшиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, отзывов на него, апелляционный суд нашел заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

По настоящему делу М.Г. были заявлены исковые требования о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи земельных паев, находящихся в общей долевой собственности АОЗТ «Племзавод “Слободской”», с ЗАО «Международное экономическое сотрудничество» на истца.

Исследовав представленные документы, арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

14.05.1997 между С.Б., С.Т., П., М.Е., Е. и акционерным обществом «Международное экономическое сотрудничество» были заключены договоры купли-продажи земельных паев (долей), находящихся в общей долевой собственности АОЗТ «Племзавод “Слободской”».

Правовым основанием предъявления исковых требований о переводе прав покупателя по этим договорам истец избрал нормы ст. 250 ГК РФ, устанавливающей правила преимущественного права покупки, в соответствии с которыми при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 270 ГК РФ).

Из смысла п. 1 ст. 250 ГК РФ следует, что сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них, поскольку в данном случае продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю либо передать ее иным допускаемым законом способом.

В связи с этим арбитражный апелляционный суд установил обстоятельства, свидетельствовавшие о наличии у истца и ответчика права общей собственности на землю.

В материалах дела находилось свидетельство на право собственности на землю АОЗТ «Племзавод “Слободской”», выданное 16.12.1994, согласно которому М.Г. имела право общей долевой собственности на землю площадью 2 га. Земельная доля на местности выделена не была.

ЗАО «Международное экономическое сотрудничество» представило апелляционному суду свидетельство о праве собственности на землю, выданное 21.10.1996, и договоры купли-продажи от 02.08.1996 и от 14.10.1996, на основании которых оно приобрело право общей совместной собственности на землю.

Таким образом, на основании указанных в свидетельстве на право собственности на землю договоров купли-продажи долей АОЗТ «Племзавод “Слободской”», в 1996 г. ЗАО «Международное экономическое сотрудничество» получило долю в общей совместной собственности на землю. Следовательно, ЗАО «Международное экономическое сотрудничество» по отношению к названному объекту общей совместной собственности посторонним лицом не являлся, и нормы п. 1 ст. 250 ГК РФ основанием исковых требований для М.Г. быть не могли.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, апелляционный суд счел, что требование истца о переводе прав покупателя по договорам купли-продажи земельных паев, находящихся в общей долевой собственности АОЗТ «Племзавод “Слободской”», удовлетворению не подлежало (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2005 № 10АП-915/05-ГК).

 

Статья 250 ГК РФ не применяется также к собственникам жилого дома, который был разделен между ними в натуре в порядке ст. 252 ГК РФ. При разделе дома в натуре каждому из сособственников выделяется отдельная площадь, которая должна быть изолирована от другого сособственника и иметь отдельный выход не только из жилого помещения, но и выход на улицу с земельного участка; системы жизнеобеспечения (вода, отопление и т.п.) также делятся с производством их переоборудования для того, чтобы каждый из собственников после раздела имел возможность отдельно от другого пользоваться своим отоплением и водой. После раздела недвижимости в натуре в порядке ст. 252 ГК РФ право общей долевой собственности прекращается.

Чаще всего права собственности нескольких граждан возникали на дома, которые были давно построены и оформлены не в соответствии с Законом о госрегистрации. Ранее между совладельцами дома заключались соглашения о разделе дома в натуре, которые только заверялись у нотариуса. Лишь немногие сдавали такие соглашения на регистрацию в БТИ, поскольку не придавали этим соглашениям никакого значения, хотя на протяжении долгих лет пользовались домом именно в соответствии с ними.

Поскольку закон признает ранее возникшее право, такие соглашения имеют юридическую силу, и, соответственно, при продаже своей части дома постороннему лицу продавец не обязан уведомлять владельцев другой части дома о продаже своего имущества.

Приведем старый пример из судебной практики, который продолжает оставаться актуальным и сегодня.

 

Собственниками жилого дома в г. Казани в равных долях являлись Г. и К. (умерший 03.07.1993).

22.10.1998 наследникам К-вым (мать, сын и дочь) были выданы свидетельства о праве на наследство по закону.

22.09.1998 Г. по договору дарения произвела отчуждение принадлежавшей ей 1/2 доли жилого дома З-вым.

К-вы, а также Ф. обратились в суд к Г. и З-вым с иском о признании договора дарения половины жилого дома недействительным и переводе на них прав покупателей. Заявители утверждали, что договор дарения прикрывал договор купли-продажи, так как Г. с 1997 г. предпринимала действия по продаже половины дома и оформила ее отчуждение путем оформления договора дарения, потому что не желала продавать свою часть истцам.

Г., возражая против иска, обращала внимание суда на то, что жилой дом был разделен в 1970-е гг. между прежними сособственниками и каждый из них пользовался принадлежавшей ему частью дома. Она произвела отчуждение половины дома, передав ее безвозмездно по договору дарения З-вым.

З-вы иск также не признали и пояснили, что половина дома была передана им безвозмездно.

Решением Авиастроительного районного суда г. Казани от 15.03.1999 иск был удовлетворен: договор дарения от 22.09.1998, заключенный между Г. и З-ми, был признан недействительным; права и обязанности покупателей переведены на К-вых с оплатой 52 808 руб. по инвентарной стоимости половины дома.

Президиум Верховного суда Республики Татарстан 26.10.2000 протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене всех вынесенных решений и направлении данного дела для рассмотрения в суд первой инстанции удовлетворил по следующим основаниям.

Суд пришел к выводу о том, что договором дарения был прикрыт договор купли-продажи половины дома, поэтому признал договор дарения недействительным. Он счел, что К-вы, являясь участниками долевой собственности, имели преимущественное право покупки дома и перевода на себя прав и обязанностей покупателя в соответствии со ст. 250 ГК РФ.

Суд не привел в мотивировочной части решения доказательств, на основании которых сделал вывод о том, что сособственники дома являлись участниками общей долевой собственности, хотя данное обстоятельство имело юридическое значение для дела.

Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки имеют лишь участники общей долевой собственности.

Пленум Верховного Суда РФ в подп. «а» п. 6 постановления от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что выдел (раздел) участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).

Таким образом, раздел дома влечет прекращение общей долевой собственности, поэтому в подобных случаях положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки не применяются.

Ответчица Г. в своих возражениях против иска ссылалась на то, что раздел жилого дома был произведен в 1973 г. супругами М.

Данное обстоятельство подтверждалось решением Ленинского районного суда г. Казани от 12.04.1989, однако суд не дал оценки этому факту.

Поскольку при вынесении решения и определения суд допустил неправильное применение и толкование норм материального права и существенное нарушение норм процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения, решение подлежало отмене.

Президиум Верховного суда Республики Татарстан решение и определение Авиастроительного районного суда г. Казани и определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан отменил и дело направил для рассмотрения в суд первой инстанции (постановление президиума Верховного суда Республики Татарстан от 26.10.2000).

 

До введения в действие ЖК РФ шли ожесточенные споры по вопросу о том, применяется ли к собственникам комнат в коммунальных квартирах ст. 250 ГК РФ.

Конституционный Суд РФ, проверяя положения ст. 4 Закона о приватизации, разрешавшие приватизировать комнаты в коммунальной квартире только всеми нанимателями комнат сообща, в своем Постановлении от 03.11.1998 № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В. А. Мостипанова»[1] выразил мнение, которое породило судебную практику, отрицающую возможность применения ст. 250 ГК РФ. Суды исходили из того, что у каждого из собственников комнат имеется свидетельство о собственности на комнату с указанием размера этой комнаты, и в нем нет указания на то, что в собственности находится определенная доля в праве общей долевой собственности.

Перед принятием нового ЖК РФ при приватизации комнат в коммунальной квартире стали определять право собственности на долю в общей долевой собственности (даже при наличии неприватизированных комнат). В свидетельстве о собственности в такой ситуации даже не фигурировали сведения о том, какой комнатой владел собственник, записывался только размер доли, рассчитанный исходя из общей площади квартиры пропорционально занимаемой комнате.

В этот период времени при продаже комнат следовало учитывать, на что устанавливалось право в свидетельстве о собственности на комнату: на долю или на комнату.

На практике в таких ситуациях, когда в свидетельстве о собственности в графе «объект» была указана комната, мы объясняли, что ст. 250 ГК РФ не применяется. Если в этой графе была указана доля (к примеру, 345/974 доли), значит, комната была приобретена в порядке приватизации в начале 2000-х гг., и мы рекомендовали соблюсти требования ст. 250 ГК РФ.

К моменту издания ЖК РФ высшие судебные инстанции пришли к выводу о том, что ст. 250 ГК РФ должна применяться ко всем случаям приватизации комнат в коммунальных квартирах, так как комнаты в них не могут быть выделены в натуре без учета мест общего пользования, которые в свою очередь являются общей собственностью.

Точку в споре о применении к комнатам в коммунальных квартирах правил ст. 250 ГК РФ поставил ЖК РФ, ч. 6 ст. 42 которого закреп­ляет, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных ГК РФ.

При этом как ущемляющие их права положения ст. 42 ЖК РФ расценили наниматели  комнат в коммунальных квартирах, чьи соседи — собственники продают свои комнаты без учета их желания купить оные. Позиция здесь однозначная.

В ст. 250 ГК РФ, как и в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, недвусмысленно указано на то, что преимущественным правом на приобретение доли (комнаты) обладает только собственник (участник долевой собственности), в связи с чем наниматель не вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

 

Г. обратился в суд с иском Д. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и переводе прав и обязанностей покупателя по договору на себя. Требования он мотивировал тем, что проживал в коммунальной квартире, состоявшей из двух комнат, одну из которых он занимал по договору социального найма. Комната, принадлежавшая на праве собственности его несовершеннолетнему сыну Г.А.Е., была продана Н. и ее несовершеннолетней дочери Н.К.А. Г. счел договор купли-продажи комнаты недействительным, поскольку при ее продаже не было истребовано его согласие на продажу, в то время как он имел право преимущественной покупки продаваемой доли.

Судом было постановлено решение об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе представитель Г. не согласился с решением суда и просил его отменить. При этом он указал, что суд неверно истолковал нормы гражданского и жилищного законодательства, ошибочно не признал Г. участником долевой собственности, пользующимся правом преимущественной покупки. Договор купли-продажи спорной комнаты был совершен в нарушение закона и его прав.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия не нашла оснований к отмене решения суда.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмот­ренных ст. 250 ГК РФ.

Статьей 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Судом было установлено, что Г. занимал по договору найма жилого помещения комнату в двухкомнатной квартире. Дом состоял на балансе МО Чердаклинского района. Спорная комната принадлежала на праве собственности несовершеннолетнему Г.А.Е. 19.12.2006 Д., действуя от имени несовер­шеннолетнего сына, заключила договор купли-продажи спорной комнаты с Н. и ее несовершеннолетней дочерью Н.К.А.

Письмом от 29.11.2006 МО Чердаклинского района отказалось от преимущественного права покупки доли.

Исследовав обстоятельства спора и представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу, что сделка купли-продажи доли в квартире между Д. и Н. была совершена с соблюдением требований закона, а следовательно, требования Г. не подлежали удовлетворению.

Суд обоснованно признал несостоятельными доводы истца о том, что он имел право преимущественной покупки спорной комнаты, поскольку не являлся участником долевой собственности в квартире, проживал на правах нанимателя, право преимущественной покупки доли на него не распространялось.

При этом суд правильно указал, что п. 6 ст. 42 ЖК РФ применим только к случаям, когда проживающие в квартире лица являются собственниками остальных долей (определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 22.05.2007).

 

Следует обратить внимание на то, что суд в вышеприведенном примере проверил, была ли извещена организация, на балансе которой состояла комната, занимаемая истцом по договору социального найма. Мы не можем утверждать, насколько в данном деле было правильно признавать владельцем комнаты балансодержателя, но подход к соблюдению требований ст. 250 ГК РФ, проявленный судом, абсолютно верен.

Несмотря на то, что комнату занимают по договору социального (коммерческого) найма, у любой недвижимости имеется собственник, которого также следует извещать о продаже доли (комнаты). В случае, когда имущество находится в государственной, федеральной или муниципальной собственности, в качестве представителей собственника выступают определенные органы власти, которым и требуется направлять свои предложения о продаже комнаты (доли) в жилом помещении.

По большому счету эта процедура является формальностью, так как в связи с ликвидацией коммунального заселения такое жилье не подойдет для реализации каких-либо государственных (муниципальных) программ по улучшению жилищных условий. Однако на практике (например, в Москве) возникали ситуации, когда извещенный о продаже комнаты ДЖПиЖФ г. Москвы предлагал нанимателям комнат в коммунальных квартирах, в которых продавались комнаты, воспользоваться преимущественным правом покупки за него.

Московских нормативных актов, регламентирующих такой порядок выкупа доли (комнаты), мы не нашли, поэтому, к сожалению, не в курсе, как решается этот вопрос, учитывая, что в соответствии с ч. 4 ст. 250 ГК РФ уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Соответствие Конституции РФ ст. 250 ГК РФ, ставящей в неравные условия граждан — собственников комнат в коммунальных квартирах в случае их продажи и нанимателей комнат, а соответственно, и нанимателей, проживающих в жилых помещениях, принадлежащих гражданам на праве общей долевой собственности, проверялось Конституционным Судом РФ.

Положения ст. 250 ГК РФ были признаны конституционными, при этом Конституционный Суд РФ в своем Определении от 13.10.2009 № 1197-О-О указал, что по своему содержанию ст. 250 ГК РФ направлена на защиту и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности и потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права и свободы заявителя (нанимателя жилого помещения).

Разрешение же вопросов о расширении круга лиц, на которых распространяется действие этой нормы, относится к компетенции законодателя и не входит в полномочия Конституционного Суда РФ, как они определены ст. 125 Конституции РФ и ст. 3 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации» (в ред. от 28.12.2010)[2].

Уточним, когда продавец доли должен извещать участников общей долевой собственности о продаже доли.

Поскольку в ч. 2 ст. 250 ГК РФ указывается, что остальные участники долевой собственности должны принять решение об отказе от покупки или о приобретении продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, то, соответственно, осуществить продажу своей доли собственник вправе не ранее, чем через месяц после соответствующего извещения. Поскольку в ст. 250 ГК РФ пресекательные сроки не указаны, следует предположить, что после извещения остальных участников общей долевой собственности совладелец вправе продать свою долю постороннему лицу через любой промежуток времени.

Судам, однако, приходилось определять, вправе ли продавец в течение месяца, предназначенного для принятия решения сособственниками о покупке доле или об отказе от нее, подписать договор купли-продажи с посторонним лицом, может ли он его сдавать такой договор на регистрацию.

Отметим, что в ст. 24 Закона о госрегистрации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Таким образом, законом допускается подписание договора купли-продажи доли с посторонним лицом до истечения месячного срока, установленного для остальных участников общей долевой собственности на принятие решения о покупке доли.

Приведем пример из судебной практики.

 

В.А. обратился в суд с иском к Д.Н. и Р.Т. о признании договора купли-продажи, свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним недействительными, указав, что после смерти его матери (В.Е.) он и его сестра (Д.Н.) стали как наследники собственниками 1/2 доли квартиры в г. Пензе каждый. Д.Н., являясь сособственником квартиры, в нарушение требований ст. 250 ГК РФ, не поставив В.А. в известность в порядке, предусмотренном ст. 250 ГК РФ, о своем намерении продать свою долю постороннему лицу, 23.12.2004 продала свою долю Р.Т., подписав договор купли-продажи и произведя расчет. Таким образом, ответчики совершили двухстороннюю сделку, т.е. договор купли-продажи, в ходе которого Д.Н. передала часть квартиры в собственность Р.Т., а Р.Т. оплатила стоимость доли. На основании изложенного и ст. 11, 12, 166—168 ГК РФ, считая, что продажа доли произошла с нарушением закона в связи с нарушением права преимущественной покупки, а не соответствующая требованиям закона сделка ничтожна, В.А. просил суд признать недействительными договор купли-продажи от 23.12.2004 вышеназванной доли квартиры и свидетельство о государственной регистрации права.

Октябрьский районный суд г. Пензы решением от 14.02.2008 в удовлетворении иска отказал.

В кассационной жалобе В.А. просил отменить решение суда как незаконное и необоснованное, ссылаясь на те же доводы, что и в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия нашла решение суда законным и обоснованным.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или иными правовыми актами, в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в надлежащем порядке известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю другому лицу.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Судом было достоверно установлено, что В.А. и Д.Н. как наследники после смерти В.Е. являлись сособственниками (по 1/2 доли каждый) в праве общей долевой собственности на квартиру.

При указанных обстоятельствах в силу ст. 250 ГК РФ каждый из указанных сособственников имел преимущественное право покупки доли другого сособственника в праве собственности на вышеуказанное недвижимое имущество.

Из представленных в материалах дела копии договора купли-продажи от 23.12.2004, заключенного между Д.Н. и Р.Т., расписки от 23.12.2004 о получении Д.Н. от Р.Т. денежных средств в сумме 290 000 руб., следовало, что Д.Н. продала Р.Т. принадлежавшую ей на праве собственности 1/2  долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру за 290 000 руб. (п. 3 договора). Указанное обстоятельство подтверждалось также представленной в материалах дела копией свидетельства о государственной регистрации права Р.Т. на указанную долю в праве общей долевой собственности от 07.02.2005.

Судом было также установлено и не отрицалось никем из участников процесса, а также подтверждалось представленной в материалах дела копией заявления Д.Н. нотариусу г. Пензы от 25.12.2004 с отметкой о направлении нотариусом названного заявления истцу, что 25.12.2004 Д.Н. через нотариуса было направлено истцу и получено им 25.12.2004 лично, а 27.12.2004 — по почте извещение о продаже принадлежащей Д.Н. доли в праве общей долевой собственности за 290 000 руб. Из текста заявления прямо следовало, что Д.Н. известила истца о его праве преимущественной покупки указанной доли с просьбой не позднее одного месяца со дня вручения заявления сообщить ей о его желании приобрести долю на предложенных условиях или отказаться от ее приобретения.

Указанные обстоятельства были установлены представленным в материалах дела в копии вступившим в законную силу 18.09.2007 решением Октябрьского районного суда г. Пензы от 13.07.2007 по гражданскому делу по иску В.А. к Д.Н., Р.Т. о переводе прав покупателя, а также представленным в материалах дела свидетельством нотариуса г. Пензы М.Л.Н. от 02.02.2005 о получении истцом уведомления о продаже доли и неполучении от него ответа в установленный законом месячный срок, причем из данного свидетельства прямо следовало, что указанное заявление Д.Н. было передано 25.12.2004 В.А. лично, а 27.12.2004 было получено им по почте.

На основании изложенного суд пришел к правильному выводу, что Д.Н. как собственником доли в праве общей долевой собственности были соблюдены условия преимущественного права покупки, установленные ст. 250 ГК РФ в части предложения другому сособственнику приобрести данную долю, и поскольку истец в течение месяца не приобрел указанную долю на предложенных продавцом условиях и не сообщил об отказе в ее приобретении, Д.Н. была вправе продать свою долю любому лицу.

Суд обоснованно не согласился с доводами В.А. о том, что заключение договора купли-продажи с Р.Т. до извещения истца о продаже доли свидетельствует о нарушении права преимущественной покупки, поскольку в силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации и несоблюдение процедуры извещения сособственника о продаже доли является основанием для приостановления государственной регистрации. Из имевшейся в материалах дела копии вышеуказанного договора купли-продажи следовало, что государственная регистрация указанного договора была произведена 07.02.2005 за № 58-01/29-15/2004-3882, при этом из представленного в суд письменного отзыва на иск УФРС по Пензенской области следовало, что при регистрации сделки сторонами был представлен документ о соблюдении требований ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки, а именно вышеназванное свидетельство нотариуса г. Пензы от 02.02.2005, и государственная регистрация договора и права собственности Р.Т. была выполнена по истечении месяца со дня извещения сособственника о намерении отчуждения.

Судом был сделан правильный вывод о том, что при указанных обстоятельствах заключение договора купли-продажи между Д.Н. и Р.Т. до извещения истца о продаже доли в настоящем случае не нарушало права истца как сособственника на преимущественное право покупки, поскольку подписание вышеназванного договора до извещения сособственника не порождало (до момента государственной регистрации договора) юридических последствий по переходу права собственности на квартиру в силу ст. 551 и 558 ГК РФ, а как было установлено судом, регистрация указанного договора была произведена 07.02.2005, по истечении месяца со дня извещения истца о продаже доли. На основании изложенного суд обоснованно признал несостоятельными и доводы В.А. о ничтожности вышеназванной сделки.

Материальный и процессуальный закон при постановлении решения судом нарушен не был. Оснований к отмене решения суда по доводам кассационной жалобы не имелось (кассационное определение Пензенского областного суда от 01.04.2008 по делу № 33-586).

 

Кроме того, что продавцу доли необходимо выдержать месячный срок после извещения остальных участников общей долевой собственности, ему следует помнить и о том, что извещение должно быть подано только тогда, когда у продавца доли возникнет право собственности на долю. Как уже не раз упоминалось выше, право собственности на недвижимое имущество возникает у собственника с момента государственной регистрации права. Предложение о продаже доли, посланное участникам общей долевой собственности продавцом, не зарегистрировавшим свое право собственности на свою долю, может быть признано судом ненадлежащим извещением.

Так, истец обратился в суд с иском к К., И. и Х. о переводе прав покупателя. В обоснование своих требований он указал, что является собственником двух комнат в трехкомнатной квартире. Собственником третьей комнаты являлся ответчик Х. Право собственности Х. на указанную комнату в коммунальной квартире возникло на основании договора передачи комнаты в коммунальной квартире в собственность граждан от 03.03.2009, свидетельства о государственной регистрации права, выданного УФРС по Свердловской области. Договор приватизации, на основании которого у Х. возникло право собственности на комнату, был заключен 03.03.2009.

Из выписки из ЕГРП истцу стало известно, что ответчик Х. продал принадлежавшую ему комнату в равных долях К., И. за 520 000 руб.

В 2009 г. ответчик И. (специалист агентства недвижимости «Д.») сообщила истцу, что ответчик Х. поручил ей заняться приватизацией комнаты с последующей ее продажей за 520 000 руб.

02.02.2009 истец получил телеграмму о продаже комнаты за 520 000 руб.

Однако комната находилась в муниципальной собственности, и ни Х., ни И. не вправе были ей распоряжаться. Соответственно и истец не вправе был приобрести эту комнату в порядке ст. 250 ГК РФ в течение одного месяца с момента получения телеграммы.

В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире истец как собственник комнат в ней имеет преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных ст. 250 ГК РФ.

В нарушение указанных норм права истец не был надлежащим образом извещен ответчиком Х. о намерении продать принадлежавшую ему комнату с указанием цены и других условий, на которых он ее продавал.

Поданная 02.02.2009 телеграмма не являлась надлежащим извещением, поскольку комната на тот момент находилась в муниципальной собственности, и ни Х, ни И. не вправе были ей распоряжаться. Соответственно и истец не мог приобрести эту комнату в течение одного месяца с момента получения телеграммы, т.е. до 04.04.2009, как это требовалось в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Ответчик Х. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился и пояснил суду, что его интересы по приватизации спорной комнаты и последующей ее продаже представляла И. Истец выражал намерение купить у него комнату. Первый раз ответчик встретился с истцом 02.02.2009, но спорная комната не была Х. приватизирована. 03.03.2009 ответчик с И. встретился с истцом у себя дома и предложил купить комнату, но по какой цене, пояснить не мог. После 03.03.2009 о продаже комнаты ответчик истца не извещал.

Ответчик К. в судебном заседании с иском не согласился, суду пояснил, что требование о праве преимущественной покупки было соблюдено. Письменное предложение о продаже комнаты было направлено телеграммой истцу Х. в 2009 г. У истца с 02.02.2009 была возможность купить данную комнату.

Ответчик И. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, суду указала, что помогала Х. с приватизацией комнаты. Истцу в 2009 г. была предложена покупка комнаты за 520 000 руб., что подтверждалось соответствующей телеграммой, но истец указал, что при отсутствии у Х. документов, подтверждавших право собственности последнего, сделку заключать не будет.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив юридически значимые обстоятельства, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.

В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире С. как собственник комнат в данной коммунальной квартире имел преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных в ст. 250 ГК РФ.

В нарушение указанных норм истец не был извещен ответчиком о намерении продать принадлежавшую ему комнату с указанием цены и других условий, на которых он ее продавал.

Поданная 02.02.2009 телеграмма не являлась надлежащим извещением, поскольку комната на тот момент находилась в муниципальной собственности и ни Х., ни И. не вправе были ей распоряжаться. Соответственно, истец не мог приобрести эту комнату в течение одного месяца с момента получения телеграммы, т.е. до 03.03.2009, как это требуется в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Иных доказательств надлежащего извещения истца о намерении продать комнату с указанием цены и других условий, на которых она продавалась, ответчиками представлено не было.

Таким образом, в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ истец был вправе в течение трех месяцев с момента, как ему стало известно о совершении сделки, в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты, заключенному между Х. и покупателями К. и И.

При таких обстоятельствах суд нашел исковые требования С. к К., И. и Х. о переводе прав покупателя, признании права собственности, обязании УФРС по Свердловской области внести изменения в ЕГРП подлежащими удовлетворению (решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 05.04.2010).

 

Правило о том, что только собственник зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество вправе предлагать купить его долю, распространяется и на остальных участников доли, у которых возникает право на преимущественную покупку доли только при наличии у них зарегистрированного права собственности на доли в праве общей долевой собственности на недвижимость.

Обратимся к судебной практике. Нижеприведенный пример особенно интересен тем, что дает ответ и на другой немаловажный вопрос о том, ко всем ли разновидностям возмездных сделок с недвижимостью применяется ст. 250 ГК РФ.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Меркурий» обратилось в арбитражный суд Хабаровского края с иском к ООО «Дуплет» о переводе прав и обязанностей ответчика — покупателя по договору от 29.10.2001 на истца. К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ООО «Янляо».

Решением от 01.04.2002 в удовлетворении исковых требований было отказано, поскольку на момент внесения спорной доли в качестве вклада ООО «Янляо» в уставный капитал ООО «Дуплет» у истца отсутствовало право долевой собственности.

В кассационной жалобе ООО «Меркурий» просило отменить решение суда как принятое в нарушение норм материального и процессуального права. Заявитель указал, что правила ст. 250 ГК РФ применяются при любом возмездном отчуждении доли, а сделка по внесению вклада в уставный капитал общества являлась таковой, следовательно, ООО «Янляо» должно было выполнить требования названной статьи. Неисполнение данных требований влечет недействительность (ничтожность) сделки на основании ст. 168 ГК РФ. Передача доли ООО «Янляо» в уставный фонд ответчика была произведена без извещения и согласия одного из долевых собственников — ОАО «Солнечный Шахтострой», у которого истец приобрел его долю по договору купли-продажи от 02.11.2001 № 12-55. ООО «Меркурий», став долевым собственником, было вправе требовать перевода на себя прав покупателя в пределах трехмесячного срока с момента передачи третьим лицом доли ответчику.

При этом не имело значения то обстоятельство, что на момент нарушения ст. 250 ГК РФ истец участником долевой собственности не являлся.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, заслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа оснований к отмене либо изменению решения не установил.

Как следовало из материалов дела, 24.10.2001 Хабаровским отделением государственной регистрационной палаты при Минюсте России были зарегистрированы изменения и дополнения в учредительных документах ООО «Дуплет» за № 636, касавшиеся внесения дополнительного вклада в уставный капитал общества, согласно которым участники общества вносили дополнительный вклад: ООО «Янляо» — частью своей 1/5 доли в здании, стоимостью 3 147 000 руб., второй участник — ООО «Золотодобывающая компания Колчанский прииск» — денежными средствами в сумме 3 147 000 руб. (в размере, равном оценочной стоимости дополнительного вклада ООО «Янляо»).

08.11.2001 на основании вышеназванных документов Хабаровским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было выдано свидетельство о государственной регистрации права долевой собственности (доля 1/5) за ООО «Дуплет» в административном здании.

ООО «Меркурий», считая, что при передаче ООО «Янляо» доли в уставный фонд ООО «Дуплет» были нарушены требования ст. 250 ГК РФ, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки передаваемой доли других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, в соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ должно осуществляться по соглашению всех ее участников.

Суд первой инстанции, оценив взаимоотношения сторон, сделал обоснованный и правомерный вывод о том, что у ООО «Меркурий» отсутствовали какие-либо основания на преимущественное право покупки переданной ООО «Янляо» в уставный капитал ООО «Дуплет» 1/5 доли в здании.

Было установлено, что на момент передачи в уставный капитал ответчика спорной доли, а также ее регистрации на праве собственности за ООО «Дуплет» (свидетельство от 08.11.2001) одним из собственников в праве общей собственности являлось ОАО «Солнечный Шахтострой».

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 02.11.2001 ОАО «Солнечный Шахтострой» (продавец) передало 1/5 своей доли в здании ООО «Меркурий» (покупатель).

14.12.2001 между продавцом и покупателем был оформлен акт приема-передачи объекта недвижимого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Пунктом 2 названной статьи установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Регистрация права долевой собственности была произведена истцом 24.12.2001.

Таким образом, на момент приобретения ООО «Дуплет» доли в здании истец не являлось собственником в праве общей собственности и на него не распространялись положения преимущественного права покупки долевой собственности.

Не соответствовал нормам действующего законодательства, а также положению п. 4 ст. 250 ГК РФ довод заявителя жалобы о том, что при покупке доли у одного из собственников в праве общей собственности на него распространялось в пределах установленного законом трехмесячного срока правило о возможности требовать защиты преимущественного права на покупку продаваемой доли.

Кроме того, 1/5 часть доли в праве общей собственности перешла ООО «Дуплет» в качестве вклада в уставный капитал на основании зарегистрированных изменений учредительных документов последнего, в то время как правила ст. 250 ГК РФ распространяются только на случаи продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу либо отчуждения доли по договору мены (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.06.2002 по делу № Ф03-А73/02-1/1166).

 

Итак, правила ст. 250 ГК РФ распространяются только на случаи продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу на основании договора купли-продажи либо отчуждения доли по договору мены. Извещать остальных участников общей долевой собственности о совершении иных возмездных сделок не требуется.

Упомянув о том, что ст. 250 ГК РФ распространяется на договоры мены доли, хотелось бы отметить, что нам неизвестно о существовании судебной практики по рассмотрению споров о переводе прав и обязанностей по договору мены, основывающихся на ст. 250 ГК РФ.

Можно представить ситуацию, при которой владелец доли в праве общей собственности на жилое помещение желает обменять свою долю на аналогичную в этом же районе или в определенном доме или на долю в жилом помещении, имеющем определенные характеристики. Естественно, все эти условия должны быть указаны в предложении, направляемом остальным участникам общей долевой собственности. И предмет такой мены должен уже быть в наличии у участника общей долевой собственности, иначе он за месяц не сможет подыскать подходящий вариант обмена и оформить на него права собственности на свое имя, для того, чтобы заключить с продавцом доли договор мены.

Без сомнений, это положение ст. 250 ГК РФ фактически неприменимо на практике.

Подводя итоги настоящей главы, хотелось бы отметить следующее.

По смыслу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу требование о переводе прав и обязанностей покупателя на лицо, которому принадлежит преимущественное право покупки, подлежит предъявлению к покупателю доли, поскольку именно его имущественные права оспариваются.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Трехмесячный срок исчисляется не с момента государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости, а с момента, когда выяснилось о продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки. Если с момента государственной регистрации договора купли-продажи доли, заключенного с посторонним лицом, прошло более трех месяцев, истцу необходимо представить доказательства, подтверждающие момент, в который ему стало известно о продаже доли с нарушением преимущественного права покупки, в ином случае в удовлетворении иска может быть отказано.



[1] СЗ РФ. 1998. № 45. Ст. 5603.

[2] СЗ РФ. 2001. № 7. Ст. 607; № 51. Ст. 4824; 2004. № 24. Ст. 2334; 2005. № 15. Ст. 1273; 2007. № 7. Ст. 829; № 23. Ст. 2754; 2010. № 45. Ст. 5742; 2011. № 1. Ст. 1.

Copyright © 2015. All Rights Reserved.